投行明處唱多暗地狂減地產股

　　本報記者 王冰凝 北京報道

　　 　　一邊是住宅高存量和高空置，一邊是全球金融危機和多國暴發的甲型流感，中國樓市到底有多堅不可摧，還能置身“事”外幸運回暖？

　　 　　5月11日，北京市國土局稱，北京已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積約有4000多萬平米。若這些房子投入市場，至少可滿足2至3年的需求。這條消息從官方層面證實了北京住宅的高存量。

　　 　　與此同時，雖然各家投行紛紛認為中國樓市正在回暖，但他們大肆減持地產股的行為卻顯得言行不一，使得樓市更加撲朔迷離。

　　京商品房空置率全國第一

　　 　　4000多萬平米已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積，讓北京有點消化不良了。

　　 　　“從去年三季度開始，企業的土地投資需求受到抑制，土地市場熱度降低，個別地塊甚至沒有企業關注，所以土地供應適度從緊。”北京市國土局副局長曾贊榮說。

　　 　　不過北京從今年4月起，開始加大土地供應。截至5月8日，北京已推出經營性用地49宗，土地面積282公頃，供應量是去年同期的210%，其中住宅供應量197公頃，是去年同期的164%。

　　 　　5月計劃推出土地300公頃，6月底前完成全年經營性土地供應計劃的六成以上，前三季度計劃全部完成。四季度則根據屆時的用地需求，決定如何加大供應。

　　 　　北京市國土局的調查表明，截至目前，北京已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積約有4000多萬平米。其中，已辦理銷售許可、未實際銷售的有1900多萬平米；未辦理銷售許可的2500萬平米。

　　 　 “如果這些商品住宅全部投入市場，至少可滿足2至3年的商品住宅需求。因此，今年在安排商品住宅700公頃的情況下，比去年實際供應增加41%，這一方面可以穩定房地產投資，同時也能保證未來一定時期的供應量，防止房地產市場繁榮時，土地價格和房地產價格的非理性上漲。”北京市國土局表示。

　　 　　在國土局未雨綢繆加大商品住宅供應量的同時，記者注意到，實際上當前北京商品房空置率已經過高。

　　 　　根據上海易居房地產研究院近日做的《全國商品房空置研究》顯示，北京商品房空置率居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平，形勢嚴峻。

　　開發商正喪失漲價動力

　　 　　相對于北京商品房的高供應量和高空置率，進入5月份以來，北京樓市的消化能力卻驟降，這使得樓市持續回暖頓生變數。

　　 　　據北京房地產交易管理網公開數據，5月3日-5月9日一周的北京住宅期房網上簽約量為2791套，之前一周的4月26日-5月2日期間則為3242套，下降幅度達到13.91%。

　　 　　“這是北京住宅期房網上簽約量連續第三周出現下滑，而此前兩周的周環比降幅分別為5.0%和4.9%。住宅期房網上簽約量呈現出周降幅明顯加大的趨勢。”新浪樂居相關負責人指出。

　　 　　上海易居房地產研究院相關負責人也認為，從消化周期看，北京的情況也是最嚴重的。數據顯示，北京市商品房空置面積消化周期達到12.9個月，同比翻了一番，為1997年至今歷史次高點。而商品住宅消化周期達6.08個月，高出全國2.12倍。

　　 　　“5月初北京商品成交量有所萎縮，這極有可能意味著5月份將成為北京樓市的分水嶺，同時下半年仍有可能出現空置率上升的現象。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為。

　　 　　“顯然，開發商盲目提價是導致樓市持續回暖現象生變的直接原因。從目前的情形看，開發商漲價的動力正在喪失，市場轉入清淡后樓價可望再回落。”京展擔保地產分析師戴曉光認為。

　　 　　中原地產華北區董事總經理李文杰則認為，歷經3個月的井噴式增長，積壓一年多的需求基本釋放殆盡，從4月最近兩周的成交量表現來看，樓市成交“小陽春”階段基本將過，2009年春季的樓市高潮將過去。

　　機構減持的矛盾

　　　 　值得注意的是，各投行和機構對國內樓市同聲看好之時，卻有機構在不斷大肆減持地產股。

　　 近期，瑞銀證券、渣打銀行等機構均發布報告看好中國樓市，并預測房地產投資市場將在下半年強勢復蘇，從而將樓市帶入整體復蘇的軌道。

　　　 　但聲稱看好中國樓市的瑞銀和摩根大通等投資機構，近期卻在大幅減持地產股。

　　　 　據記者了解，從4月6日，至5月7日，富力數次遭瑞銀、大摩、摩根大通減持，共計減持7.43億港元。

　　 而房企高管的減持消息也不絕于耳。據了解，碧桂園總裁崔健波于5月6日以平均價3.23元減持207.9萬股公司股份，套現672萬元。

　　 另外，4月29日、30日，保利地產財務總監譚艷連續以22元左右的價格拋出10萬股和42萬股，合計套現1144萬元。3月24日至5月4日，第二大股東華美集團通過上證所競價交易系統共減持保利地產無限售條件流通股20886302股。

　　 再者，數據顯示，一季度，已公布季報的基金較去年底共減持萬科3.39億股。

　　 “據我和多家投行分析師的接觸了解到，他們大多數實際上對中國樓市是否回暖仍持觀望態度。機構的減持行為也顯示了他們對中國樓市后市的矛盾。”華夏銀行一分析師告訴記者。

　　　 花旗銀行內部人士也告訴記者，一季度樓市短暫回暖，但目前形勢還有變化，商品房庫存高、經濟持續放緩，房價是否見底不好判斷，但短期內大幅反彈的可能性很小。機構減持地產股多數是趁一季度地產股的反彈時機出手。

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