□徐輝

　　　

　　

　　經歷四月下旬的調整之后，市場再度出現強勁上漲。在這個過程中，我們注意到土地市場出現了一個標志性的事件：土地價格在四月底出現逆轉，五月初香港市場對此做出強烈反應，很多內地房地產股出現了當日上漲10%至20%的走勢，從以往的情況來看，這往往意味著地產業已經走向復蘇，而不是此前人們廣泛預期的反彈。基于這一因素，我們認為，房地產板塊已經出現了系統性的中長期機會，通俗講，地產股牛市來臨了。

　　

　　土地市場出現明確拐點

　　四月份中國經濟最大看點，是土地市場的回暖和“地王”的再現。先是溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607 元/平方米的成交樓面價格，成為09 年目前為止的“單價地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48 億的總價拿下大連高新區廟嶺村紅凌路兩側7 宗地塊，成為本月總價“地王”。

　　然后我們又看到，深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會處2 宗捆綁地塊，14 分鐘內舉牌113 次，以高出底價2.7 億的價格成交，地塊溢價51%。上海青浦徐涇鎮3 號地塊有10 家開發商參與競價，金地以5.6 億摘得地塊，地塊溢價水平高達82%。重慶渝北區觀音橋組團E 分區地塊經過14 家開發商19 輪競價后，以4900 萬元的價格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價43%。

　　這一組數據表明，中國土地市場出現了集體復蘇。土地市場的回暖，再度印證了當前樓市的回暖。而近期國務院發布的商品住房項目資本金比例將下調的通知，將再度為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動開發能力都進一步提高。H股的中資地產股對此出現強烈反應，碧桂園和雅居樂地產全周分別上漲23%和26%。滬深地產指數分別上漲10%和15%。

　　

　　地產股在二、三年內漲幅可觀

　　那么，為什么資本市場會對地價拐點給出如此強烈的反應？這是因為地價拐點是確認房地產板塊中長期趨勢的重要的標準。

　　2007年12月前后，廈門集美地塊和廣州金沙洲地塊地價出現大幅下沉，與相近地塊相比，土地單價的跌幅在50%左右。在這樣的背景下，筆者撰文指出房地產板塊向下的拐點已經確認，股價跌幅將在60%-80%左右。從后來房地產指數運行情況看，滬深房地產指數跌幅正好在80%左右。

　　當時我們預測地產股下跌60%至80%的主要依據是地產股的NAV（預測凈資產值）情況，在房價一個預期向下的市場中，地產股的NAV會出現20%至30%的下調，與此同時，分析師們由于對地產股的謹慎態度，會在NAV基礎上再給出20%-50%的折價。兩重影響下，地產股出現60%至80%的下跌是正常的。

　　在回到當前市場，在地價確認向上拐點后，地產板塊的運行將出現顯著的重估，這種重估和地價確認下跌時，正好是相反的。首先，它將糾正此前的NAV下調和股價對于NAV的折價，在這個基礎是地產股的價格就將上漲2至3倍；其次，隨著地價的進一步回暖，分析師對地產股的NAV預測會出現20%至30%的調高；與此同時，對地產股的估價方面，會在NAV基礎上再給出20%至50%的溢價。所以，地產股可能已經上漲2至3倍的基礎上，進一步上漲1至2倍。最終的目標是，地產指數創出新高。在這個過程里面，地產股從最低點計算的累計升幅可能達到400%至600%。當然，這可能需要二至三年的時間來實現。

　　中國房地產業將提前復蘇

　　這次地產業的調整結束的時間要普遍早于業內人士的估計，而引發地產業調整結束的主要動力來自于居民潛在壓抑的購房需求，而這種需求又與政府的支持有關，其中降低按揭貸款利率相對于降低了2成左右的房價。

　　也就是說，在金融危機的大背景下，中國房地產業在政府的強力支持下提前復蘇；而基于長期的看法，人們對于住房需求在城市化達到60％前，依然存在較強的動力。所以，長期與短期的結合導致地產業在經歷18個月的調整后，將迎來更加美好的前景。

　　

　　積極看待地產業和地產股投資

　　就短期來看，房屋銷售有望在未來兩個季度保持活躍態勢，而房價則有望保持平穩或略微上漲。

　　一方面，由于國內流動性持續改善，而銀行的貸存比率也將會上升；而且政府不會過早轉向收緊流動性。基于這一判斷，我們認為今年不會有任何凈流動性遭抽走的情況出現，在此基礎上，房屋成交將保持活躍態勢。而07、08年壓抑需求的釋放，將導致最近一到兩個季度的房屋成交保持在目前水平上。

　　另一方面，至少從珠三角而言，房價可能見底了。至于房價收入比，我們認為實際的房價應該在6-8倍左右，這意味著房價相對于收入而言，并沒有處在很高的水平上。從全國的角度看，房價的調整可能也將告一段落。

　　基于以上的分析，我們積極看待地產業和地產股投資。

　　(作者為中證投資首席分析師)

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