李晶

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　　2009-05-11

　　李晶

　　一季度中國經濟已經出現了積極的變化,市場信心提振,經濟活躍程度提高。北京、上海、天津、廣州等大城市房地產市場交易量均有較大增長。根據北京、上海、深圳三地房地產交易管網數據統計，今年第一季度，京滬深三地新房交易量創新高，同比08年同期新房交易量平均上漲了100%以上，北京和上海兩地交易量甚至達到了07年同期水準。房地產開發投資在今年前兩個月同比增長1%，而在第一季度同比增長達4.1%。

　　樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成的，隨著金融危機影響的消退，宏觀經濟環境的逐步企穩，政府投資力度的不斷加大，經濟回暖的有利因素積累、增加，全國樓市在去年四季度觸底后已出現恢復性的增長。

　　普通住宅回暖 高端面臨挑戰

　　08年受全球經濟危機的影響，許多購房者的剛性需求受到壓制，造成市場整體成交量萎縮，但隨著房地產刺激政策利好以及行業變化，改善型購房者開始入市，推高樓市成交量。政府從上年9月開始，不斷出臺有利于推動中低端樓房需求的政策，其中包括減少借款利率，下調購房者的首期付款，加大房貸利率折扣和削減契稅和印花稅。這些政策大大降低了首次購房者的負擔能力。據仲量聯行在上海的統計，平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也從56.4%下降到41.8%。

　　其次，在一季度，國內公布的一系列經濟數據顯示中國經濟已出現企穩回暖信號，無論是股市，還是消費市場，都顯示出經濟形勢趨向樂觀，民眾對經濟恢復的信心更加堅定，從而激發此前積壓的購買力。

　　最后，春節過后，置業、求學等因素在一定程度上刺激房地產市場成交。

　　同時，相對于美國樓市而言，中國房地產市場的回暖會更加迅速。其中重要的因素是我國的社會結構。中國的大多數城市不是純粹的商業社會，有龐大的“財政人口”，這包括公務員、事業單位職工及國有控股企業員工。他們的收入不僅僅取決于經濟效益，更取決于財政狀況。財政人口不會因為經濟危機而失去工作，這些人的收入也不會因為經濟危機而減少，社會消費總需求不會立即出現下降。因此，我們看到在金融危機背景下我國的工業增加值出現了快速下跌，而居民消費沒有出現大幅度的萎縮。

　　由于社會結構的不同，金融危機對我國房地產的傳導及影響與西方國家的房地產市場也出現了明顯的差異。由于政府部門及國有企業不會因為金融危機而出現大量裁員，人們的收入不會因為金融危機而出現明顯減少，對普通住宅（尤其是類似北京的消費型城市的普通住宅）的需求影響較小，因此，在市場價格下跌到一定幅度后，交易量會出現明顯反彈就在情理之中。

　　雖然中低端樓市回暖明顯,但是我國高端房地產市場受到全球金融危機的嚴重影響，在今年依然面臨挑戰。

　　拉動其他行業需求

　　房地產市場對鋼鐵、水泥等基本材料行業的拉動作用不容忽視。作為國內鋼鐵需求最大的下游行業，房地產行業對鋼鐵行業的影響十分顯著。

　　近年來，房地產業得到了快速的發展，帶動了建材產品的增長，同時由于框架結構在建筑上的廣泛應用，使得房地產開發過程中的鋼材需求量不斷增加，在一定程度上拉動了我國鋼鐵工業的發展。

　　從中國鋼鐵工業協會發布的國內主要鋼材價格指數CISA來看 （螺紋鋼和線材指數作為代表），實際上08年我國鋼材價格的走勢大致可以劃分為四個階段：1-5月份為上漲期，6-8月份為盤整期，9-10月份為下跌期，11月份以后為回穩期。隨著房地產市場的景氣回升，拉動作用將更直接地體現出來。

　　同樣，固定資產投資中對水泥需求最大的也正是房地產投資，07年我國房地產行業水泥的用量占全國水泥產量的比例達到31.4%。從房地產投資對水泥增量的貢獻看，過去十年房地產行業對水泥需求的拉動都是比較顯著的。

　　但一般來說，終端需求的復蘇傳遞到上游的鋼鐵水泥需求的周期在2-3個月左右，因此我們預計鋼鐵、水泥等基本材料行業的復蘇將會在今年下半年出現。

　　（作者系摩根大通董事總經理兼中國證券市場主席，僅代表其個人觀點。）

　　來源：經濟觀察網

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