難現(xiàn)2007年的風(fēng)光場景

　　張艷紅

　　當(dāng)存貨的壓力有了些許緩解，開發(fā)商終于將部分注意力轉(zhuǎn)移到土地上來，這也使得持續(xù)萎靡的土地市場重現(xiàn)一絲生氣。

　　4月底，上海、深圳、成都、長春等城市的住宅地塊拍賣會上，包括金地集團（600383.SH，下稱“金地”）、綠地集團、大連萬達及碧桂園（02007.HK）在內(nèi)的大開發(fā)商身影頻現(xiàn)。這一連串的行動，看似在不經(jīng)意中展開，像開春破土的芽，但它透露的信息顯示，冬眠的土地市場已然蘇醒。

　　開發(fā)商“大胃口”重現(xiàn)

　　剛剛在今年一季度取得不錯銷售業(yè)績的開發(fā)商們，毫不掩飾對土地的興趣。4月底，金地自己的土地計劃付諸實際，以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，成交價超出底價82%。

　　5月7日，上市后一直缺乏建樹的中國奧園（03883.HK）發(fā)布公告稱，公司正與一名獨立第三方進行磋商，可能收購一家于內(nèi)地持有一幅土地的公司的若干股權(quán)。

　　即使是擁有超過4000萬平方米土地儲備的碧桂園（02007.HK），也在發(fā)布2008年年報后幾天內(nèi)宣布，公司耗資約1億元購入廣東肇慶一宗商業(yè)地塊。這是碧桂園在2007年之后的一年多時間內(nèi)，第一次新增土地儲備。

　　更有激進者，大連萬達從去年第四季度就已開始“抄底”行動。截至今年3月，短短幾個月時間萬達已斥資約100億元在成都、上海、唐山等城市新增土地儲備，大有搶奪先機之勢。

　　事實上，在發(fā)布2008年業(yè)績時，中海發(fā)展（00688.HK，下稱“中海”）董事局主席孔慶平就表示，公司今年將動用50億資金用于新增土地儲備，預(yù)計購地400萬平方米。金地集團總裁張華綱則聲稱，買地資金在50億~100億之間。

　　相比之下，招商地產(chǎn)（000024.SZ，下稱“招商”）董事總經(jīng)理林少斌的表態(tài)相對謹慎：“地是肯定要買，具體買多少，則視前幾月銷售情況而定。”

　　以萬科（000002.SZ）為首的開發(fā)商，從去年開始就等待著土地市場的“抄底”良機。今年一季度，樓市的“小陽春”行情讓不少開發(fā)商的存貨壓力大為減少，這也意味著他們在今年有了更為寬松的資金環(huán)境來考量未來發(fā)展乃至擴張問題。

　　日前，萬科、中海和保利地產(chǎn)（600048.SH）披露的前幾月銷售業(yè)績顯示，截至目前，公司銷售回款已經(jīng)超過100億，其他如富力地產(chǎn)（02777.HK）、合生創(chuàng)展（00754.HK）、金地、招商等也回籠了大量現(xiàn)金。對于腰包開始鼓起來的開發(fā)商而言，新增土地儲備顯得順理成章。

　　此外，銀行貸款門檻也已悄然降低。對此，多數(shù)開發(fā)商都將今年的策略確定為，借助低成本擴張的機會提高負債比率，提高財務(wù)杠桿，積極買地提升市場份額。去年顯得格外保守的金地，也早早地確定了“提高杠桿”的策略。張華綱表示，公司今年可以接受的凈負債比率紅線為100%。

　　招商地產(chǎn)財務(wù)部負責(zé)人則透露，公司負債的紅線為45%，銷售回款使得負債率低于紅線，公司就有空間購買土地。這意味著，房子賣得多，土地也將買得多。

　　供地加快

　　巨大的資金量，讓開發(fā)商在土地市場重新顯得底氣十足。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在4月底的一次會議上表示，由于開發(fā)商在2008年吸納的土地量少，感覺市場上的供應(yīng)量正在趨于緊張，要確保未來樓市供應(yīng)平穩(wěn)，政府供地必不可少。

　　富力地產(chǎn)聯(lián)席主席張力對部分地方政府今年一季度在土地市場“按兵不動”也頗有微詞：“現(xiàn)在市場好了，政府要做到未雨綢繆，適度多放點土地出來，適應(yīng)開發(fā)商的需求。”

　　不過，土地市場的“冷清”局面正在改觀。日前，已經(jīng)連續(xù)5個月沒有住宅用地供應(yīng)的深圳，完成了今年的首次交易。兩家本地開發(fā)商經(jīng)過了近百輪角逐，最終以超出底價40%的價格成交。成都也在4月底完成了今年首場住宅地塊的交易。

　　同時，北京土地整理儲備中心網(wǎng)站披露的信息顯示，北京5月份即將交易的土地共有13塊，這些地塊總規(guī)劃建筑面積約為160萬平方米，具有住宅性質(zhì)的土地有6塊，規(guī)劃建筑面積約為70萬平方米。

　　其中曾經(jīng)暫停交易的朝陽區(qū)廣渠門外10號地此次第二輪推出，因此備受關(guān)注，該地塊規(guī)劃面積約為7.2萬平方米，5月7日開始掛牌出讓。如果算上從3、4月份順延下來的9幅土地，北京在5月的土地出讓總數(shù)將達22宗。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波也在日前的一次會議上透露，今年的住宅用地供應(yīng)與去年持平，大約為2.5平方公里。由于第一季度沒有地塊推出，預(yù)計下半年將是推地高峰時期。

　　在剛剛閉幕的深圳春交會上，前來推銷賣地的地方政府則達到歷史最大規(guī)模。據(jù)透露，此番到深圳展出土地項目的城市多達40個，推介土地475宗，面積達136平方公里。僅重慶土地整理部門，就攜73宗共計7137畝土地參展。

　　值得關(guān)注的是，經(jīng)歷了2008年市場調(diào)整的開發(fā)商，在購買土地之時顯得更為挑剔。金地相關(guān)負責(zé)人表示，公司今年買地只會在已有項目的城市，不會開拓新城市。另外，公司也不會涉足大面積、周期長的項目，以“短平快”開發(fā)為主。碧桂園董事局主席楊國強對土地的興趣也有所轉(zhuǎn)移，他表示，公司未來新增項目將集中在經(jīng)濟發(fā)展情況較好的區(qū)域。

　　顯然，盡管許多城市的相關(guān)政府部門開始爭相搶閘賣地，但2009年的土地市場不可能重現(xiàn)2007年的風(fēng)光場景。

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