本報記者 王冰凝 北京報道

　　專家認為地價占房價1/3，未來一兩年地價下跌拉低房價

　　 在2009年一季度全國住宅地價同聲下跌之際，北京住宅地價反而上漲，但據記者將2008年與2009年的相關數據進行對比，發現北京一季度實際上是地價走低。

　　 據記者統計，今年一季度成交的住宅地塊，多數集中在北京四環內，而去年同期成交的住宅地塊則多集中于北京郊區。

　　 “用北京城區地價和郊區地價對比，再以此認為北京住宅地價上漲并不科學。實際上基準地價這幾年都一樣，不一樣的是，今年一季度成交的多個地塊是以底價成交的，而以前這種底價成交的可能性為零，這么看來，北京住宅地價實際上走跌了。”在2009年3月份以底價競得回龍觀F03地塊的北京城建三房地產開發有限公司相關負責人告訴《華夏時報》記者。

　　北京地塊八成底價成交

　　 國土資源部土地利用管理司下屬中國城市地價動態監測系統的統計數據顯示，今年一季度北京商業、住宅及工業三類用途的檢測價格,均比去年同期出現了大幅度上漲,其中住宅地價上漲幅度最高,由2008年一季度的5707元/平方米,上漲到今年一季度的10072元/平方米，同期上漲了4365元/平方米,漲幅高達76%。

　　 但據焦點房地產網最新監控北京市土地儲備整理中心數據顯示，截至3月底，北京累計推出45塊土地，成交41塊土地，土地流標率為9%。其中居住地塊推出7塊，成交5塊，流標率為29%。土地流標繼續下降，2009年以來土地流標率基本保持平穩。從樓面地價統計數據看。３月北京總體樓面地價為2407元/平方米，其中居住用地樓面地價為2854元／平方米。

　　　 　據記者統計北京市土地儲備整理中心的地塊成交數據，1月份北京無土地成交信息，大部分土地成交發生在3月份，但該月整體地塊底價成交率為80%，其中居住用地底價成交率為33%。

　　 北京城建三房地產開發有限公司相關負責人對此表示，因土地招拍掛基準地價這幾年都是一樣的，往年拿地都是經過激烈競價后才能以高價拿到一滿意地塊，但今年一季度多家地產企業都是底價拿地，相對往年來看，地價是相應回落了。

　　 “市場低價位介入的模式可看做公司‘反周期運作’的嘗試，這種競買方式為未來土地開發、建設、營銷都會贏得更大發展空間。”北京城建三房地產開發有限公司董事長陳肖然認為公司低價買到了地。

　　地價占房價三分之一

　　　 　在樓市經過了一定時期的回調后，地價開始走跌，一定程度上顯示了并非地價在主宰房價，反而是地價受制于樓市大勢，并有一定的滯后性。

　　　 　“市場是把雙刃劍，雖然金融危機引發樓市整體滑坡，但相應的土地、人力及建設成本也有一定程度的下浮。”陳肖然認為，土地成本是受樓市影響的。

　　 京展擔保地產專家告訴記者，目前的基準土地價格都是政府行政審批的底價，這樣的政府價格形成機制往往要滯后于市場，使得房價下跌后土地價格短期內仍很難下落，所以地價的下跌有一定的滯后性，2008年主要表現為土地市場的低迷，而進入2009年土地價格有所回落，這主要是受到樓市低迷的態勢影響。“雖然房地產商在一定程度上控制了房價，使得地價對房價的影響短期內難以顯現，但地價的長期走跌，總會進一步拉低房價。”

　　 中國社科院房地產金融研究中心副主任尹中立也認為，由于2008年房地產市場不景氣，全國的房地產交易量下降了20%左右，開發商資金鏈出現緊張，再加上對未來預期的不確定性，對土地的需求量大大減少，所以就出現了土地市場流拍的情況很多，土地價格回落非常明顯。而土地價格在房價中占到了三分之一的比重，地價回落直接導致開發商成本下降。

　　　 　“地價下跌將會對房價形成一個向下的拉力。只是這個傳導的時間比較長，所以現在土地價格的下跌會對未來的房價形成一定的向下的拉力，可能會在未來一兩年顯現。”尹中立說。

　　北京4000房企整編

　　 隨著地價走低，3月份的北京迎來土地成交小高峰：本地開發商積極拿地，主要有北京城開、金隅嘉業、北京城建、順橋房產等房產公司，回龍觀、德勝門外、右安門外、石景山等4處地塊順利成交。

　　 其中，北京城建三房地產開發有限公司作為建筑類企業走向地產行業，于3月5日成功取得北京市昌平區回龍觀F03地塊的土地開發權。

　　 “中國經濟的穩定發展及居民收入保持較快增長的長期趨勢沒有發生變化，剛性需求仍然存在，我們對房地產行業持有良好的預期。”陳肖然認為，目前正是公司低價抄底的機會。

　　 據陳肖然介紹，北京市登記注冊的房地產企業就已達到近4000家，難免存在魚龍混雜的現象。不過現在已經進入大吃小的整合回調過程。一方面，很多企業放緩開發投資腳步，不少城市的房價得到深度調整；另一方面，開發商更加重視現金流，在節約成本、提高產品性價比上下功夫。總之，“寒冬”會讓房地產市場更加趨于理性，這也是行業重建良好秩序、樹立自有品牌、宣傳品質保證的有利時機。

　　　 　據記者了解，另外一家北京本地開發商首創地產也正躍躍欲試，首創地產品牌營銷中心相關負責人認為，今年各地仍將加大土地供應，創造一個相對寬松的土地市場環境，并在支付條件、開發建設條件等方面適度調整政策，鼓勵購地并加快投資開發。

　　 “房市的持續調整將會全面進一步向土地市場傳導，隨著房價的主要調整完成，成交量企穩，市場可能會有把握性地提高，預計在三季度后有望出現重新入市儲地的機會。”上述人士稱。

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