作者: 李樂

　　包括證監(jiān)會、銀監(jiān)會、基金公司、信托公司、地方政府在內(nèi)的一場“賽跑”，正在進入最后的沖刺階段，這場賽跑的終點，便是房地產(chǎn)信托投資基金（下稱REITs）。

　　2009年初，國務院“金融國八條”給予了爭議多年的REITs“合法準生證”后，政商兩界，尤其是房地產(chǎn)界均預期REITs可以很快落地，但出人意料的是，這卻只是一場賽跑的起點。

　　當下，這場賽跑正在沖刺，因為利益各方都已經(jīng)備下了自己的“產(chǎn)品”，最后的PK終見分曉之時，才是REITs真正落地的時刻。

　　誰是“第一”

　　“據(jù)我所知，目前銀監(jiān)會已經(jīng)確定了三家REITs的試點單位。”4月22日中午，一位權(quán)威人士向記者透露。他還告訴記者，目前銀監(jiān)會較為主導的思路，是通過REITs的發(fā)行，扶持信托公司，通過信托要約募集資金，然后收購商業(yè)物業(yè)。

　　2009年初，國務院出臺“金融國八條”，作為拓寬房地產(chǎn)融資渠道的手段之一，　　REITs被國務院賦予合法身份，但卻并未明確其融資、資金使用的具體方式。記者了解到，在此之后，REITs的相關(guān)文件均由證監(jiān)會、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部等多部委共同會簽，然而多方的思路并不統(tǒng)一。

　　實際上，盡管文件最終尚未下達，但各方都已經(jīng)按照自己的思路，在實際層面展開工作，意圖搶先。記者了解到，目前上交所和深交所都已經(jīng)做好了相應的準備，只要具體政策下發(fā)，就可以立刻掛牌。

　　前述權(quán)威人士告訴記者，上交所和深交所準備的，都是股權(quán)性質(zhì)的封閉式基金，回報率大概設定在5%左右。不過，其具體的募資方式因為最終文件沒有會簽完畢，而沒有最終定論。目前，中國經(jīng)濟的最高決策層傾向于先在機構(gòu)間市場試水REITs，而暫時不向個人投資者公開募集資金，以控制可能的潛在風險。

　　記者了解到，目前嘉實基金正在“招兵買馬”，招聘那些曾有海外投資工作經(jīng)驗的REITs操盤人才。“我們是從2006年開始，一直致力于在國內(nèi)的人民幣市場推出首批REITs的參與人。” 嘉實基金管理有限公司業(yè)務發(fā)展總監(jiān)王克明表示。

　　而現(xiàn)在，嘉實基金已經(jīng)是銀監(jiān)會選定的三家REITs試點單位之一。據(jù)了解，在上海浦項商務廣場大樓的收購中，嘉實旗下的基金也有參與，只是出價不及上市公司陸家嘴而敗北。前述權(quán)威人士告訴記者，與上交所、深交所的情況類似，“只要政策允許，銀行系統(tǒng)也可以很快拿出產(chǎn)品”。

　　誰是“第一”，采用誰的“模式”，最后的PK已經(jīng)為時不遠。

　　區(qū)域之爭

　　記者了解到，曾經(jīng)有相當長一段時間，背靠濱海新區(qū)的天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)運營商——泰達集團很可能成為REITs的最早受益者。彼時比較接近的方案是，利用濱海新區(qū)綜合改革配套試驗區(qū)“先行先試”的優(yōu)勢，把泰達集團在開發(fā)區(qū)的工業(yè)資產(chǎn)打包，形成REITs，然后再到資本市場上掛牌。

　　然而，這一切并非輕而易舉，接近北京市政府的消息人士告訴記者，北京市高級領導已經(jīng)批示，要盡量向中央爭取REITs試點的地位。而在此之前，中央決策層鎖定的兩個試點城市分別是天津和上海。

　　“北京市目前商業(yè)地產(chǎn)的存量很大，有一個市場機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，說存量大概有2000萬平方米，如果單純依靠出售或者出租來消化這部分庫存，短期內(nèi)是不現(xiàn)實的，所以資本和金融杠桿是一個有效的方案。”北京市政府的一位官員向記者解釋。

　　相比于北京，上海陸家嘴、外灘周邊擁有大量的寫字樓和商業(yè)物業(yè)，加之“金融中心”的最新定位，使其處在優(yōu)勢地位。而天津的優(yōu)勢資產(chǎn)則在于大量較為集中的工業(yè)廠房資產(chǎn)，無論是天津還是上海，REITs對應資產(chǎn)在區(qū)位上都相對集中。

　　但北京的商業(yè)資產(chǎn)卻相對分散，這是在政策上爭取支持的相對“短板”。“如果區(qū)域集中，對于資產(chǎn)包價值的判斷也比較容易趨于一致，這樣在發(fā)行承銷的時候難度比較小，也比較容易獲得市場的認可。”同樣長期籌劃REITs產(chǎn)品的華銀基金負責人孫起東向記者分析。

　　“整個中國商業(yè)地產(chǎn)投資回報的價值，這個可能跟原來我們地產(chǎn)商比較常用的快速銷售的模式有關(guān)，所以造成了現(xiàn)在整個持有型的物業(yè)本來就不多，然后經(jīng)營得特別好的更少。” 建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東分析認為。在此之前，他曾在福建聯(lián)華信托任職，當時聯(lián)華信托即以熱衷于各種變相的REITs產(chǎn)品而著稱。

　　這樣的背景下，北京的區(qū)域優(yōu)勢遠沒有想象中的那么領先。

　　中國難題

　　在此之前，北京佳程廣場租金造假事件,更使香港投資者一片嘩然。彼時，以佳程廣場物業(yè)為資產(chǎn)的睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(下稱睿富基金)在香港聯(lián)交所上市,募集資金超過20億港元,用于收購佳程廣場100%股權(quán);但未過半年,10月28日,睿富基金即發(fā)布公告,佳程廣場涉嫌上市前偽造租約、靠欺詐獲得上市資格。佳程丑聞令內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)蒙羞,也折射出REITs對基金管理人水平的高要求。

　　聯(lián)想融科投資管理顧問有限公司執(zhí)行總裁李汝容認為,從次貸危機的教訓來看,任何金融創(chuàng)新基礎資產(chǎn)質(zhì)量都是根本,對于REITs來說,穩(wěn)定且優(yōu)良的租金現(xiàn)金流,是其成敗的關(guān)鍵。在經(jīng)濟周期下行階段,這一因素充滿不確定性,因為物業(yè)本身現(xiàn)金流下降,面臨一定風險。“資產(chǎn)包資質(zhì)優(yōu)良,這是新加坡REITs比香港做得好的原因。如果資產(chǎn)資質(zhì)不好,這個產(chǎn)品就和次貸無異。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　不過,在業(yè)內(nèi)人士看來,REITs政策出臺前仍有很多技術(shù)細節(jié)需要厘清。比如作為市場化的金融產(chǎn)品,REITs需要向投資者保證較高的收益,在中國商業(yè)物業(yè)普遍不成熟的現(xiàn)實環(huán)境下,對收益如何界定？如何防范投資人的風險？

　　有關(guān)市場人士認為,當前中國真正意義的大型物業(yè)管理公司很少,到底REITs在中國有多少需求,是否可行,仍有待觀察。如果希望以此解決當前房地產(chǎn)的融資困境,其圈錢意圖更過于明顯。

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