專家認為，2008年樓市呈現“量跌價漲”特點，與開發商主導市場定價權不無關系

　　劉展超

　　今年全國兩會上，著名經濟學家厲以寧曾說：“房價最主要的因素是地價，假定地價下降了，房價跟著就下降了。”如今，他的“假定”出現了。

　　國土資源部昨日發布的“2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，全國35個重點城市地價環比同比均出現下降，總體水平為3189元／平方米，環比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個百分點。

　　有調研認為土地成本是房價的主要構成部分，現在的懸念就是：房價將作何表現？

　　北京居住地價仍上漲

　　這是近幾年土地價格持續高漲之后，全國地價首次出現下降局面。

　　受到房地產市場低迷影響，去年全國主要城市總體綜合地價水平值為2474元/平方米，綜合地價增長率為0.47%。雖然這已是自2001年以來的最低增幅，但仍然保持增長趨勢。

　　官方數據顯示，2002年地價上漲達到4.39%，此后土地價格每年的增幅從未低于4%。2004年超過了6%，而在2007年更是達到了13.37%。

　　具體到城市，深圳居住地價同比下降26.84%，領跌35個重點城市，廈門、南京、成都、福州和廣州跌幅也超過10%。北京則依然上漲了5.33%。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云認為，過去數年的高地價時代已經暫告一段落，如果大的經濟環境不能及時好轉，樓市回暖困難，進而導致開發商買地欲望降低，可能會令土地市場的低迷持續數年。

　　地價是否房價幕后推手

　　近年來，由于地價隨著房價“水漲船高”，尤其是地王在各地不斷出現，部分民眾和學界觀點開始認為，過高的土地成本造就了當前的房價過高局面。

　　今年全國兩會期間，全國工商聯曾在政協會上遞交了一份大會發言，稱其下屬的房地產商會所做的一項調查顯示，在房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。該調查報告認為，政府所得部分在房地產開發成本當中是剛性的，是造成房價居高不下的主要原因。

　　北京市社科院也在近日發布的《2008-2009北京社會發展報告》中認為，適當降低土地出讓金對于抑制過高的房價很有必要。因為土地購置費用在房地產開發投資中所占份額較大，約為35%。

　　不過，鄒曉云認為，地價與房價關系比較復雜，土地等社會成本肯定會對房價有所影響，但開發商對項目利潤空間的預期也是一個關鍵因素。

　　“如果房產項目本身利潤空間很小，地價上漲后房價可能就會隨之上漲；如果利潤空間很大，房價是否上漲就需要開發商考慮市場銷售來抉擇。”鄒曉云對CBN記者說。

　　房價話語權仍在開發商

　　國家統計局數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%。

　　“房產市場會對地價的下降作出一定反應。如果地價下降，用于投資的購房者對未來房屋升值的預期會降低，購房的需求會下降，進而會導致成交量的下降；對于開發商來說，也不太可能在土地價格下降的情況下，逆勢漲價。”鄒曉云表示。

　　不過，鄒曉云也認為，地價與房價之間并非能作如此簡單的推論。一個數據便是，雖然一季度地價下降了，但3月份房價環比卻上升0.2%。

　　2009年中國《房地產藍皮書》的主編、中國社科院研究員李景國昨日表示，2008年房地產呈現“量跌價漲”的特點，這與開發商主導市場定價權不無關系。

　　如此看來，地價并非房價主宰，反而會受到樓市大勢的影響。國土資源部昨日的地價分析報告即認為，2008年底以來出臺的系列刺激經濟措施充分見效還需時日，因此，2009年上半年我國宏觀經濟將持續下行，土地需求仍將低迷，地價水平將呈下行趨勢。

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