作者: 李碧，巫燕玲

　　一方面是SOHO中國(guó)、綠城、瑞安等地產(chǎn)商高調(diào)宣稱獲得銀行過(guò)百億元的授信額度，一方面則是銀行加大開(kāi)發(fā)貸審核力度，“謹(jǐn)慎與細(xì)化”成為銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商放貸的常態(tài)。

　　一季度的樓市小陽(yáng)春之下，銀行和開(kāi)發(fā)商儼然沒(méi)有2008年4月“大嘴”任志強(qiáng)那句“要死也是銀行先死”時(shí)的劍拔弩張，如今的現(xiàn)狀更像是“唇齒相依”。

　　放開(kāi)錢袋

　　“我們的開(kāi)發(fā)貸確實(shí)是在謹(jǐn)慎放開(kāi)。”4月中旬，某國(guó)有銀行省行房貸部總經(jīng)理肯定地告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)陰晴不定成為放款的最大顧忌，他所在的銀行2008年積壓了很多地產(chǎn)項(xiàng)目，如今開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷售情況不錯(cuò)，該行挑選了部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目放貸。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸回暖跡象自2008年第四季度已開(kāi)始顯現(xiàn)，從最新央行公布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》可知，去年四季度中資金融機(jī)構(gòu)中投向房地產(chǎn)業(yè)（不包含個(gè)人貸款）的人民幣中長(zhǎng)期貸款較三季度末增加310億元，同比多增11.2億元。

　　2009年樓市成交暢旺更是刺激了銀行放貸的信心，某國(guó)有銀行廣東省分行審貸部負(fù)責(zé)人表示：“2008年分行開(kāi)發(fā)貸款審查權(quán)上收到省行，具體項(xiàng)目審批都需省行逐個(gè)審批，額度也限死。不過(guò)今年控制的額度沒(méi)那么嚴(yán)格，分行可以根據(jù)需求調(diào)配。”

　　記者從多家銀行了解到，各行今年首季發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸比去年同期都有量的增長(zhǎng)，“有些區(qū)域增加有30%左右”，上述人士告訴記者，鑒于2008年同期放款的基數(shù)較低，所以今年首季的放貸量增速明顯。

　　隨著多次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款利率下降，銀行利差收窄，銀行唯有通過(guò)加大投放量搶占市場(chǎng)，才能保證盈利能力的可持續(xù)性。目前銀行面臨局部流動(dòng)性過(guò)剩，手頭資金寬裕，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)貸成為各大銀行力爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

　　“優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是很好的資產(chǎn)，同時(shí)還可以拉動(dòng)個(gè)人住房按揭等貸款業(yè)務(wù)。去年基本上很多開(kāi)發(fā)貸都至少上浮10%左右的利率，現(xiàn)在不少銀行給予相對(duì)的下浮利率，吸引客戶。”上述國(guó)有銀行審貸部負(fù)責(zé)人如是稱。

　　廣州銀行界人士梁東暉表示，經(jīng)過(guò)一年多的樓市調(diào)整，項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始趨穩(wěn)，而目前來(lái)說(shuō)虧損的地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，這也是銀行敢于放貸信心之所在。

　　而央行、銀監(jiān)會(huì)3月23日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中第六條指出，“落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，則成為銀行首季放量開(kāi)發(fā)貸的政策注腳。

　　把好“錢關(guān)”

　　2009年第一季度，多家大型開(kāi)發(fā)商高調(diào)公布銀行給予的授信額度，然而銀行人士認(rèn)為，這種樂(lè)觀有些“自?shī)首詷?lè)”。

　　“銀行授信并不是實(shí)際到賬的款項(xiàng)，銀行仍需要考核開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目后才決定是否放款和放款額度。”梁東暉表示。

　　廣東某銀行房貸部總經(jīng)理告訴記者，目前對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估最重要的是項(xiàng)目質(zhì)量，評(píng)估指標(biāo)包括周邊樓盤(pán)的銷售率，價(jià)格走向，土地價(jià)格等。“例如廣州的中心區(qū)地價(jià)，每平方米4000元到5000元的地價(jià)，再加上其他建筑成本，目前中心區(qū)每平方米1萬(wàn)多的價(jià)格我們認(rèn)為比較成熟，因此我們覺(jué)得這個(gè)區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放出來(lái)。”

　　“當(dāng)然房地產(chǎn)商的資質(zhì)也是很重要的，”他同時(shí)稱，“綜合排名20位以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我們會(huì)著重考慮。”實(shí)際上，現(xiàn)在證明大開(kāi)發(fā)商也未必沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行的指標(biāo)考核會(huì)更加謹(jǐn)慎和細(xì)化。“比如開(kāi)發(fā)商自有資金的比例必須要達(dá)到35%以上；全面考察該開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目的銷售情況，嚴(yán)防企業(yè)拆東墻補(bǔ)西墻；必須看開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流狀況和資產(chǎn)負(fù)債情況，詳細(xì)掌握開(kāi)發(fā)商在其他銀行的貸款情況。”

　　以往銀行“逢大（開(kāi)發(fā)商）必放”的心態(tài)早已轉(zhuǎn)變，一家國(guó)有銀行廣州分行營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理告訴記者，開(kāi)發(fā)貸一般是開(kāi)發(fā)商在拿到土地后向銀行申請(qǐng)，抵押品為土地。“我們對(duì)于地價(jià)超過(guò)開(kāi)發(fā)成本一定比例的項(xiàng)目保持謹(jǐn)慎，土地成本一般要控制在總成本的50%，一旦超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)就很大，所以我們對(duì)地王項(xiàng)目都非常謹(jǐn)慎。”

　　與開(kāi)發(fā)商高調(diào)宣稱“不差錢”的樂(lè)觀相比，銀行顯得更為謹(jǐn)慎。“第一季的數(shù)據(jù)很多是去年存貨的消化和被壓抑的需求的釋放，是否能持續(xù)還要再觀察。”

　　實(shí)際上，2007年高價(jià)拿地的陰影開(kāi)始顯現(xiàn)，這些地塊如今到了動(dòng)工開(kāi)發(fā)的節(jié)點(diǎn)，如何通過(guò)銀行層層審查獲得貸款，正是曾經(jīng)“地王”們最頭痛的事。

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