理財周報記者 陳光 李曄斌/文

　　 上海金融中心在陸家嘴，航運中心在臨港新城，把南匯拆開是按照功能區重新劃分區域，可能性很大

　　 2009年3月31日，愚人節前夕，一則消息在市場上傳開，鎮住了大多數人：“上海市南匯區將被分拆，一歸浦東，一歸臨港新城。”

　　 這不是一個玩笑，但在驚人消息之前，不是所有人都把握住了機會。

　　 南匯地產面臨巨大機會

　　 “我們得到消息并不早，但是3月3日號下午就建好倉，搶到了這一波上漲。”4月1日下午，陳鋒在位于陸家嘴的辦公室里告訴理財周報記者。

　　 陳鋒是上海一家投資公司的投資經理，這一天，他剛剛趁著高點把手中的中華企業拋掉。

　　 兩個交易日，14%的收益。“這個收益還算可以，短線博一把算是值了。”

　　 陳鋒是在3月30日下午聽說南匯區要拆分消息的。“一個朋友在網上告訴我，說南匯可能要被拆分，一部分并入浦東，一部分并入臨港新城，我們幾個人分析覺得真實性很大，短線可以炒作一把。”

　　 陳鋒認為，這個消息跟上海兩個中心批復是互相印證的。“金融中心的核心在陸家嘴，而航運中心的核心在臨港新城，如果把南匯拆開，一部分并入浦東，一部分成立臨港新城，就是按照功能區重新劃分區域，可能性很高。”

　　 考慮政策真實性的同時，陳鋒認為：“不管消息是真是假，這都是個炒作的好機會。”

　　 就在此消息流傳的前幾日，上海本地股已經發動了一波上漲攻勢。“先是迪士尼的消息確定，陸家嘴（600663.SH）、界龍實業（600836.SH）等股票帶頭上漲，然后兩個中心批復，上港集團（600018.SH）、陸家嘴等股票又來一波行情。這些上漲讓市場好好進行了一把預熱，上海本地股炒作的熱度已經起來了，行政區劃變動的消息只是在這火堆上新加的一把柴火。”

　　 “我們幾個人聯合起來做，總共投了幾千萬，趁著3月30日連續下跌的時候進去，等著第二天的大漲。”陳鋒認為，“這個消息一出，股價肯定要往上走，起碼一個漲停跑不掉。”

　　 陳鋒的觀點在3月31日的行情中得到印證。3月31日，中華企業雖然低開，但是隨后一路上漲，最后漲停收盤。其他相關概念股中，浦東金橋（600639.SH）同樣漲停收盤，陸家嘴上漲5.19%。張江高科（600895.SH）上漲6.32%，外高橋（600648.SH）上漲5.26%，海博股份（600708.SH）上漲6.72%。

　　 公募基金的認同可能是這次群體性上漲的重要原因。

　　 “這個消息之前就有聽說，說是有人大代表提出了相關議案，沒想到這么快就有眉目了。”4月2日早上，上海一位基金經理告訴理財周報記者，該消息應該是先前公布的國務院常務會議通過的推進上海國際金融中心和國際航運中心意見方案細化體現。

　　 在這位基金經理看來，兩區合并后，對上海本地類上市公司影響明顯，上海在經濟地理空間布局中，以臨港新區和新浦東為兩翼，加速上海航運中心和金融中心的建設。

　　 “浦東、南匯兩區無論是整合抑或合并，都會對兩個區尤其是后者的房地產市場帶來極其深遠的影響。”這位基金經理說。

　　 從陸家嘴到洋山港，從金融中心到航運中心，對于上海的上市公司而言，收益的差別不是一個概念上的。

　　 這位基金經理認為，在浦東金融區，上市公司則會享受土地增值的收益。“比如中華企業等在南匯擁有實質性土地的公司肯定會受益，而陸家嘴、張江高科等以批租起家的公司而言，想象空間則更大。”

　　 在臨港新城，這位基金經理表示他更看重臨港航運中心所帶來的變更機會，“重新整合的臨港板塊更有利于航運、物流以及相關裝備制造業的發展，將非常有利于上海國際航運中心的建設。”

　　 三家公司居利益核心

　　 雖然大家都看到了這一概念的前景，但在對機會的判斷上卻各有千秋。

　　 “我買的是中華企業（600675.SH）。”陳鋒告訴記者，看中中華企業主要有三點理由。

　　 最先一條：中華企業的股性很合適。“中華企業是上海房地產股票的代表，一涉及到上海地產，中華企業肯定在第一時間反應。”陳鋒說。

　　 更有說服力的是有實質性收益和較低的股價。“就拿陸家嘴來比較，中華企業在南匯有很多土地，但是陸家嘴起碼要等政策詳細批復之后才有可能受益，這個確定性是不能比的。”陳鋒同時認為，中華企業的估值遠比陸家嘴合算。

　　 “如果按估值計算，中華企業現在只有25倍市盈率，而經過幾次炒作，陸家嘴市盈率高達50多倍，這個差距太大了，我寧可選便宜一點的中華企業。”

　　 如果單純從保有土地量而言，中華企業無疑是南匯地王。據理財周報記者了解，中華企業目前在南匯正按計劃推進工程建設的項目有南郊中華園一期、南匯區周浦項目(一、二期)，正在前期規劃設計的項目有浦東新區花木鎮三街坊42丘地塊項目和南匯區三灶鎮曙光村6/2丘地塊項目。

　　 “這些項目的土地規模合計超過1000畝，距離傳說中的迪園項目核心區域都在10公里左右。”一位券商分析師告訴記者，“由于大股東的資源，公司在土地資源獲得上具備一定優勢，很多土地是在2002年以前獲得的，成本僅5萬元/畝，如今這些地塊單畝的價格甚至接近百萬，并入浦東新區后，這些地塊的價值顯然還有巨大升值空間。”

　　 其中，花木鎮三街坊42丘地塊在陸家嘴與迪士尼樂園之間，占地面積30790平方米，規劃建筑面積84380平方米。中華企業在南匯區和浦東的樓盤占地85萬平方米，幾乎形成對迪士尼樂園的包圍圈。

　　 除項目儲備外，中華企業還有潛在的土地儲備資源。該公司在緊挨著川沙鎮的周浦鎮大舉“造城”，項目占地面積34萬平方米，建筑面積達46萬平方米，項目名稱叫“印象春城”，是迪士尼南匯地塊的核心地段；在南匯區航頭鎮占地34萬平方米的土地上打造“南郊中華園”別墅項目；中華企業在三灶鎮曙光村6/2丘地塊項目占地145409平方米即將開發。

　　 在南匯分拆概念中有直接收益的還有海博股份，不過這家公司的土地儲備是在臨港新城，主要是該公司控股51％的子公司上海海博斯班賽國際物流公司購入的。海通證券分析師帥虎認為：“從受益面上看，我認為海博股份的利好比中華企業還要更大一些。” 2006年，海博斯班賽以1.03億元在臨港保稅港區內購置164畝土地用于建造中國首個汽車零配件物流基地，海博斯班賽計劃將投資2.35億元建造9萬平方米的倉儲基地。

　　 如果南匯部分地區劃入臨港新區，海博股份擁有在臨港地區的大片倉儲土地，可以預見，臨港地區的倉儲業務量也會由此增加。

　　 “中華企業盤子很大，雖然南匯的地有增值潛力，但是攤到整個公司來看收益并不明顯，而海博股份在臨港新城的地對于公司特別重要，一旦出現收益對公司盈利的貢獻也更大。”帥虎說。

　　 中路股份（600818.SH）也在受益范圍之內。該公司擁有南匯地塊總面積約700畝，這塊地正與計劃中的迪士尼樂園一路相隔，也恰在南匯區之列。換句話說，中路股份身上同時套著迪士尼和南匯變革兩大炒作概念光環。

　　 而一位基金公司研究員也對中路股份這種概念交叉股的前景十分看好。“如果兩個消息都能在4月份公布，那絕對是重大利好，不排除連續上漲的可能性。”

　　 前期有消息稱迪士尼項目初定位于上海浦東川沙和南匯交界的黃樓區域，圍繞著這一地區，市場上曾經對中路股份掀起了瘋狂的炒作高潮，連續拉出9個漲停。

　　 批租類公司收益難料

　　 在帥虎看來，陸家嘴、張江高科、外高橋、浦東金橋等批租類公司在其中的收益要取決于政策，目前前途未定。

　　 隨后幾天的股價表現，似乎也在印證這個觀點。在大漲之后，陸家嘴4月1日即下跌0.54%，同樣下跌的還有外高橋0.56%。中華企業則表現良好，4月1日、4月2日依舊保持小幅上漲的格局。

　　 實際上，目前陸家嘴、外高橋、張江高科、浦東金橋等所謂浦東“四大儲地公司”正面臨著土地開發資源緊缺的形勢。

　　 2009年2月19日，張江高科發布公告：“為了增加公司土地資源儲備，增強公司的持續發展能力，公司擬收購上海天定投資有限公司之子公司——上海欣凱元投資有限公司100％股權。”

　　 這是張江高科解決土地資源緊缺走出的一步棋，也是四大儲地公司現狀的反映，四家公司原始的土地資源經過十多年的開發，均已所剩不多。盡管近幾年，張江高科、外高橋等通過資產注入，母公司將能夠注入的最后一點土地資源也放入了上市公司，但放眼往后更長時間的發展，新拓土地資源的問題已幾乎同時擺在了四家公司的面前。

　　 “這些公司要從中收益，首先要等合并的政策定下來，然后才可能討論是不是把地分給他們來開發，時間跨度太長。”帥虎告訴記者。

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