□渤海證券

　　 房地產(chǎn)行業(yè)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整。保經(jīng)濟(jì)增長需要拉動(dòng)內(nèi)需，而商品房銷售面積的持續(xù)回升則成為內(nèi)需增長的重要組成部分。2009年商品房銷售面積將持續(xù)釋放，尤其是二季度，全年有可能同比增長30%以上；而房地產(chǎn)行業(yè)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)短10個(gè)季度，而且商品房需求，商品房價(jià)格和商品房供給粘性依次增加，因此，商品房銷售面積的持續(xù)回升，將帶動(dòng)房價(jià)企穩(wěn)，新開工面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資回升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入景氣回升階段，率先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整。

　　 從運(yùn)行周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度。房地產(chǎn)行業(yè)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)短約10個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)景氣轉(zhuǎn)變將快于宏觀經(jīng)濟(jì)，而且，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)較宏觀經(jīng)濟(jì)提前一個(gè)季度進(jìn)行調(diào)整，因此，房地產(chǎn)行業(yè)較宏觀經(jīng)濟(jì)，具備率先走出調(diào)整的條件。而從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部指標(biāo)周期性來看，若成交量持續(xù)回升，本輪地產(chǎn)調(diào)整有可能進(jìn)入銷售面積回升，房價(jià)企穩(wěn)，投資回升的景氣回升階段。總體上來看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)有可能率先走出調(diào)整。

　　 2009年商品房銷售面積將持續(xù)回升，有可能增長31%。中期來看，商品房潛在需求旺盛。而2009年，累積的商品房需求可使目前成交量持續(xù)到5月份，首次置業(yè)需求在二季度也將持續(xù)釋放，而改善型需求正在逐漸釋放，因此，二季度成交量持續(xù)回升可能性較大；而，從保經(jīng)濟(jì)增長的角度，2009年6、7月份有可能出臺(tái)刺激改善型需求的政策，將進(jìn)一步保證商品房銷售面積的可持續(xù)性。如果累積的商品房需求集中在2009年釋放，同時(shí)改善型需求市場(chǎng)份額提高5個(gè)百分點(diǎn)，首次置業(yè)需求維持2008年水平，2009年商品房銷售面積將達(dá)到8.14億平方米，分別較2007、2008年增長5.19%和31.06%，因此2009年商品房銷售面積存在高增長的可能性。

　　 買入萬科和保利地產(chǎn)。若房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回升，率先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整如我們所預(yù)期，同時(shí)在流動(dòng)性充裕，資產(chǎn)為王時(shí)代來臨的背景下，受益最大的公司，我們認(rèn)為有三個(gè)，首先，市場(chǎng)份額較高，而且提升能力較強(qiáng)的公司；其次，全國化程度較高，產(chǎn)品能夠覆蓋改善型需求和首次置業(yè)需求的公司；再次，資金充裕，資源整合能力較強(qiáng)的公司。

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