時代周報記者 陳曉雙 發自南京

　　作為萬科長三角戰略的重要棋子—南京萬科近來麻煩不斷。高價地王項目封盤，與政府關系僵硬，更為糟糕的是喪失了消費者對其信心。

　　萬科集團行政總監，有著豐富的“危機公關”經驗的朱保全受命于危難之際，奔赴南京公司擔任總經理。他肩負著萬科改善與政府的關系，重塑萬科在南京消費者心目中的形象，并將萬科南京帶入一個新起點的重任。

　　3月15日，南京萬科光明城市17棟5樓的外立面脫落，石頭水泥砸在了一樓的地面上。隨之掉落的是南京市民對萬科樓盤的信心。

　　相對于情緒激憤的業主，更麻煩的事情還在后面。萬科在南京拿下的地王項目金域藍灣日前封盤，何時開盤成為一個懸疑。而今年即將舉辦的南京房地產商品交易會上，至今仍然不見萬科的身影。這也是繼轟動南京市場的“光明城市價格門”事件后，萬科與南京政府冰點關系的一個側影。

　　地王無奈封盤

　　金域藍灣售樓處的入口處擺放著一個“售樓中心調整中”的指示牌，售樓處已人去樓空。4架起重機靜默地停在4棟已建至十幾層的住宅樓上空，現場已沒有施工人員的身影。留守的一工作人員介紹，大概3月12日開始，售樓處就停止開放，銷售人員全部撤出。

　　相對于當初117輪競拍拿地的輝煌，金域藍灣如今的處境實在太過凄慘。當時代周報記者詢問南京萬科地產公司相關人員，該項目何時開盤時，工作人員稱，金域藍灣項目處于暫且擱置狀態，目前還沒有任何開盤信息。

　　事實上，在此之前，金域藍灣就因一直拖延開盤時間而為市場所詬病。2008年6月，金域藍灣曾傳出開盤的消息，當時的報價為90平方米的兩房均價為8800元/平方米，115和135平方米的三房均價9800元/平方米。一時間，金域藍灣所在的南京江寧區房價破1萬元/平方米的說法甚囂塵上。

　　事事難料。此消息傳出3個月后，與金域藍灣僅一條馬路之隔的恒大綠洲花園核價出爐，均價在7500元/平方米左右。恒大的開盤價打得萬科措手不及，但就在其還在討論新的開盤策略時，恒大的毛坯房又出人意料地開出4600-5000元/平方米的低價。市場一片嘩然，而萬科也因此陷入了異常尷尬的境地。

　　金域藍灣所在地塊是萬科在2007年7月以約17.85億元拿下的，這個價格超出底價3倍，其樓面地價高達3278元/平方米。如此高價使得該地塊成為名副其實的地王。如果再加上建安成本、營銷費用、相關稅費等，金域藍灣毛坯房成本可能達到7000元/平方米以上。這也迫使萬科在市場形勢轉變后，一再推遲該樓盤的開盤時間。

　　據南京當地業內人士介紹，“早在2003年，萬科就已有在江寧地區拿地的念頭。當時江寧相關部門批給本地開發商的地價只有幾百元/平方米。而萬科跟當地政府部門接觸后，政府給出的意向價格卻是1000多元/平方米。“萬科可不想成為當地業內的笑柄。”該人士說道。于是，萬科回絕了這筆交易。

　　事隔4年后，萬科出手拿到這個地區的價格已是不可同日而語了。但令人側目的是，即使在萬科拿下該地塊的前一年，該片區周圍地塊的出讓價格也僅僅為700.76元/平方米。作為房地產龍頭大哥的萬科，一向對房產市場的把握較為準確，在南京市場上何以如此？

　　“萬科能進入江寧房地產市場已經不錯了，有很多開發商想進都進不來呢，不過大家都沒料到萬科拿地成本如此高。”上述業內人士說道。

　　根據萬科2008年年報，萬科對2007年的“地王”項目進行計提存貨，涉及約12.3億元金額。其中，南京有金域藍灣、金域緹香、金色城品三項目上榜。而南京金域藍灣這一個項目就計提存貨跌價約1.67億元，影響萬科稅后凈利潤1.25億元。

　　從此之后，南京所有土地拍賣會上再也看不見萬科。萬科金域藍灣的慘遇也打擊了南京其他房產商的信心。今年3月3日，金域藍灣附近一幅地塊以2000元/平方米的樓面地價拍賣卻出現流標，它的價格比萬科金域藍灣的地價還便宜4成。

　　萬科的失誤

　　不僅在市場上失手，面對強勢的地方政府，如何與之更好地處理關系，對南京萬科而言是一門需要學習的藝術。萬科的失誤，在最著名的光明城市事件上也可見一斑。

　　2007年5月，南京市開始執行嚴格的“一房一價”政策，要求市內各樓盤必須嚴格執行物價部門價格核定制度，在樓盤銷售前，對各套商品房明碼標價，一房一價，在物價部門核定基準價后，開發商不得擅自更改，頂多可上下浮動5%。而2008年7月萬科光明城市三期最后的幾棟商品樓在銷售過程中，均價卻隨著市場的火熱，從7405元/平方米迅速飆升至10900元/平方米，這不但引起業主的強烈不滿，也引來南京物價部門的干涉。

　　據南京接近物價部門人士介紹，在此事件中，萬科曾對政府承諾會適當給業主賠償，把事情處理好，可后來又出爾反爾，拒絕賠償，導致政府部門夾在中間成為業主攻擊的對象。

　　“政府對萬科的這種行為頗為惱火。”該人士說道。業主見與萬科交涉無果，逐漸把訴求焦點轉向南京物價局，在當時的每周局長接待日上反復訴求，從而引起了政府部門的重視。在此后的賠償過程中，物價局積極幫業主向萬科索取賠償。

　　經過半年多的拉鋸較量，才以萬科給光明城市三期的800多戶業主發出價值兩萬元的“伙伴卡”終結。此次涉及賠償的業主共計843戶，如果按照每家兩萬元的“伙伴卡”計算，萬科共計付出1686萬元的代價。這還不包括光明城市因為價格門事件而造成的銷售損失。

　　3月15日，光明城市一棟5樓處的墻體外立面剝落，砸在了一樓。已拿到萬科補償的光明城市業主再次向時代周報記者表示了對萬科的不滿：“本來很信任萬科這樣的大開發商，怎么也想不通它會犯這樣的低級錯誤”。與處理好政府關系同樣迫在眉睫的還有重塑利益受損的消費者信心。

　　艱難的斡旋

　　光明城市事件后，萬科內部對此事進行了反思。于是，一場人事震蕩隨之而來。

　　在南京置業總經理華立沖被換掉后，南京萬科營銷部經理嚴峰2月初也離開了萬科南京。市場認為，嚴峰的離職，跟“光明城市三期營銷失誤，導致最后兩棟房子銷售遇冷，萬科還不得不變相賠付業主1600萬元”有關。

　　接任華立沖的朱保全是萬科總部的老將，有著近10年“萬科生涯”。此前他曾任萬科集團行政總監，曾先后在“東莞松山湖1號事件”和“南京價格門事件”中擔當重任，還曾被派往綿竹，擔任抗震救災前線指揮部總指揮。在正式出任南京公司總經理之前，在光明城市三期危機處理中，朱保全擔任工作組副總指揮之一，想出“伙伴卡”賠償方式的就是他。

　　據南京接近朱保全的人士介紹，朱有著多年的人事管理經驗，跟設計出身的前任華立沖有著鮮明的對比。“朱保全協調管理能力強，善于搞關系。萬科南京現在也確實需要他這樣非常強勢的人來扭轉局面。”

　　此前，南京公司的老總多是上海區域的部門副經理調任，如華立沖就曾任上海萬科莘莊事業部總經理。此次委派集團行政總監的朱保全掛帥南京，足見萬科對南京市場的重視。

　　2月16日，王石親臨萬科南京，這已是他自2008年南京光明城市事件后，第4次北上南京。他在朱保全陪同下與南京各大主流媒體負責人見面。在這次媒體交流宴上，王石表態，已把南京列入業務發展重點城市，將給予南京公司更好的管理資源和專業資源支持。

　　南京萬科的現實已讓王石不得不重視。南京雖然是萬科長三角戰略中的重要城市，但在利潤貢獻上已成為為數不多的幾個負增長城市之一。據2008年年報，南京萬科凈利潤比重下降了3.37%。

　　去年9月，萬科南京金域緹香為應對下滑的銷售市場，在南京掀起了一場降價風暴。其中，金域緹香70平方米戶型降價幅度超過了16萬，精裝修的小戶型售價也僅9000多元/平方米，遠低于周邊樓盤。萬科的行為又招致了當地政府部門的不滿，“政府為此找他們談過話，不許明折，以免其他房產商跟進。”業內人士透露。

　　據其介紹，當地政府對萬科的耿耿于懷也體現在今年的南京房展會上。4月16日，南京房展會就要開幕，但在政府公布的第一批參展商名單上，世茂地產、金地、中海地產等赫然在目，獨獨不見了萬科。而時代周報記者致電相關招展單位，對方僅以“不清楚”回應。

　　看來，對于朱保全來說，需要“大修”的不只是南京市場，還有政府關系。

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