保守的作風讓中華企業逃過了“面粉貴于面包”的成本危機，但也讓它的項目儲備后勁不足

　　 理財周報實習記者 趙心硯 應尚/文

　　 無論是“地王”們爭相出鏡的2007年，還是開發商遭遇“土地詛咒”的2008年，中華企業（600675.SH）在土地市場上一直按兵不動。

　　 項目儲備后勁不足

　　 在拿地方面中華企業甚為“保守”。該公司2007年新增項目儲備面積21.2萬平方米、2008年則為20萬平方米，不及當年在建項目施工面積的1/6。

　　 然而，中華企業也有說不出的苦衷。“拿地要有錢啊。”中華企業企業文化部的經理王凱紅表示，“現在的銷售不太好，因此開發速度確實有所減緩。”國泰君安資深房產分析師孫建平稱，“公司的項目儲備后勁不足，尚待通過土地公開市場、兼并收購和大股東資產注入來增加儲備資源。”

　　 中華企業目前在建、待建項目達160萬平米，包括約80萬平方米的南匯項目，公司總體上可以維持2-3年的開發建設。中華企業董事會辦公室的負責人表示，公司會根據政府的推地計劃及資金狀況來增加儲備，為未來3年-4年的開發做準備。

　　 光大證券資深地產分析師趙強分析道：“中華企業具有市政府企業的背景，在獲取項目儲備上較有優勢，公司常收購一些爛尾樓。”

　　 資金才是最大的問題。中華企業2009年主要開發項目9個，重點開發的項目包括南匯的周浦、華涇項目，以及中華企業參股40%的上海國際客運中心。上述負責人預計，在建和新建項目的資金需求為20億元至30億元。

　　 該公司2008年末賬面現金15.5億，短期借款和一年內到期的長期借款和信托產品合計26.4億元，短期的資金缺口近11億元。近期，中華企業發行12億元公司債的事宜以獲得審核。債券的發行可使短期借貸暫時無虞，但不足以徹底解決中華企業的資金饑渴。

　　 高價房銷售難題

　　 融資并不能滿足全部的資金需求，經營活動產生的現金流成了最需要追問的焦點。

　　 中華企業目前在售的樓盤主要包括印象春城、南郊中華園和蘇州的兩個項目。周浦項目主要是保障性房源，其余項目均為改善型的中高檔房源。

　　 根據2009年的項目儲備結構，中華企業中高檔住宅項目104.4萬平方米，占63.8％，經濟實用房和配套商品房40.1萬平方米占24.5％。另外還有11.6％辦公樓，建筑面積19萬平方米。

　　 理財周報記者專門走訪了印象春城。售樓處陳小姐稱，目前正在銷售的是印象春城一期二批共兩百多套房源，以小戶型為主，目前2/3已經售出，成交均價在8000元以上，無折扣；去年開盤的一期房源已售罄，均價與二期持平。

　　 宗聯地產的銷售經理邱序洪稱，周圍環境相似的次新房均價在每平方米7000元-8000元，印象春城并無價格優勢，但由于品牌因素目前約40%已售出。另外，盡管成交均價沒有變化，但底價還是降低了，“現在不太好的樓層大概七千多（每平方米）也買得到，而去年底則要八千。”

　　 其他樓盤銷售的日子卻并不好過。公開資料顯示南郊中華園尚有50套沒有售出。中華企業在蘇州的項目第五元素也正處于滯銷的狀態，有數據顯示，2月11日至2月15日第五元素僅成交1套，目前可售房源251套。

　　 光大證券的趙強解釋道，印象春城屬于配套建設的保障房，以中小戶型為主，因此銷售向好。目前正在開發的華涇項目也屬于保障房的性質，因此銷售無虞。而南郊中華園屬于中高端項目，因此成交量不佳。

　　 中華企業董事會辦公室負責人對記者說，公司會加大這些樓盤的銷售力度，另外希望能盡快拿到華涇項目的預售許可。畢竟2008年中華企業預售收入僅6個多億，要做好2009年的銷售業績，公司必須盡可能多拿預售面積。

　　 商業項目無虞

　　 根據光大證券的預測，2009年中華企業的商業地產收入將在13億元以上，占到地產開發業務收入一半以上。2009年公司在售的商業項目主要包括：萬泰大廈、華寧國際廣場以及不并表的國際客運中心項目。

　　 去年3月中華企業發布了整體轉讓萬泰大廈的公告，售價為8.7億元，意向買主為上海工業投資（集團）有限公司。中華企業董事辦負責人說“目前還沒有結果。”假如該項交易最終成立，機構預測將為公司帶來7億多收入。

　　 華寧國際廣場規劃建筑面積6.6萬平方米，在2008年末2.4萬平方米已結轉為銷售面積，收入近6億，機構預計該項目將在2009年貢獻近5億利潤。

　　 上海港國際客運中心，銷售經理張小姐稱：“今年開盤的6203.34平方米寫字樓整棟出售的方式，即一次性出售。”

　　 網上房地產的數據則顯示，去年年底開出的7.7萬可售面積已在開盤內三天售罄，出讓方式均為整幢出讓。

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