□ 齊魯證券

　　 經(jīng)歷2008年地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑之后，我們覺得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與先前存在很大不同。最值得我們關(guān)注的的特征是階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。我們認(rèn)為這種成交量連續(xù)放大的可能性不大，但是未來長時(shí)間成交持續(xù)下滑的趨勢(shì)已經(jīng)不太可能出現(xiàn)。交易量可能更多在一定范圍之內(nèi)波動(dòng)。

　　 我們并不認(rèn)為市場(chǎng)本身能夠在短暫的兩到三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，甚至是高漲，但是最壞的時(shí)候可能正在離我們遠(yuǎn)去�；�于以上判斷，我們將行業(yè)評(píng)級(jí)從“中性”提高到“推薦”評(píng)級(jí)，同時(shí)繼續(xù)維持“標(biāo)配”地產(chǎn)股的建議，尤其要注重對(duì)個(gè)股的選擇。

　　 未來成交將逐步保持穩(wěn)定，伴隨階段性成交量高峰反復(fù)出現(xiàn)。在央行11月27日降息108個(gè)基點(diǎn)之后，我們認(rèn)為降息幅度一次性達(dá)到預(yù)期，未來行業(yè)成交量將逐步溫和放大。目前，我們繼續(xù)維持2009年行業(yè)成交量將基本保持穩(wěn)定，并伴有階段性成交高峰的判斷。

　　 政策導(dǎo)向決定市場(chǎng)復(fù)蘇的速度。對(duì)于行業(yè)回暖的速度，我們認(rèn)為最關(guān)鍵的因素還是看中央的政策力度。2008年中央層面先后出臺(tái)“財(cái)政部十條”、“國務(wù)院三點(diǎn)措施”等政策。主要層面還是圍繞適度放松2套房政策，降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用等方面進(jìn)行。而地方層面的房地產(chǎn)政策在2008年已經(jīng)相繼出臺(tái)，其中比較著名是杭州、上海、北京，以及近期出臺(tái)的廣東省房地產(chǎn)救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不僅延續(xù)了中央對(duì)于相關(guān)指導(dǎo)思路，還在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、土地開發(fā)期限、消費(fèi)者購房?jī)?yōu)惠和補(bǔ)貼政策、擴(kuò)大購房群體等方面給予了更大程度的支持。

　　 從行業(yè)周期和政府政策力度的相關(guān)想來看，往往行業(yè)周期落后政策周期3到6個(gè)月。因此，前一階段政策效果應(yīng)該在近期的一段時(shí)間開始有所顯現(xiàn)。由于兩會(huì)期間國家并沒有出臺(tái)關(guān)于地產(chǎn)更大程度的扶持政策，因此我們覺得后期行業(yè)自身修復(fù)的可能性更大。

　　 資金擔(dān)憂有所緩解、政策不存在利空。在行業(yè)高漲時(shí)期投資地產(chǎn)最大的擔(dān)心在于政府政策的利空因素。在行業(yè)下滑時(shí)期企業(yè)本身的資金實(shí)力、開發(fā)周轉(zhuǎn)情況、銷售能力和土地成本又成為市場(chǎng)關(guān)注的交點(diǎn)。

　　 部分地區(qū)成交放大，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)信心提震。目前1-2月一線城市成交數(shù)據(jù)較前期有所放大，此外主流房地產(chǎn)商的銷售數(shù)據(jù)較前期也有一定程度的提高。根據(jù)之前對(duì)于成交量的判斷，我們認(rèn)為這種成交小高峰未必可以長期延續(xù)，但是在今后會(huì)反復(fù)出現(xiàn)。這種現(xiàn)象無疑對(duì)于整體市場(chǎng)信心的提高起到了關(guān)鍵的作用。

　　 2008年業(yè)績(jī)下滑降低了基數(shù)的壓力。2008年行業(yè)各方面指數(shù)都經(jīng)歷大幅度下滑，上市公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)一定程度下降。這種大幅度下降一定程度上降低了2009年的對(duì)比基數(shù)。基數(shù)的下降一定程度上緩解了上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L的壓力。

　　 我們認(rèn)為在行業(yè)下跌趨緩并逐步走向穩(wěn)定的時(shí)期，在股票選擇上應(yīng)該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業(yè)績(jī)保障，增長幅度。硬條件好本身就體現(xiàn)了公司在業(yè)內(nèi)的經(jīng)營水平。軟條件主要指的是公司的經(jīng)營模式，資產(chǎn)質(zhì)量等。因?yàn)橐坏┬袠I(yè)保持穩(wěn)定或上升，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和經(jīng)營模式無疑將是業(yè)績(jī)快速恢復(fù)的有力保證。最后是具備基本面轉(zhuǎn)變可能的公司也值得我們關(guān)注。

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