陳周錫

　　在上海普陀區真如城市副中心，李嘉誠的項目A3－A6地塊上，施工設備已經進入場內，一位建筑工人說，3月初他們就已經開始打樁了。

　　與李嘉誠的低調開工不同，地方政府“高調”宣布，李嘉誠這一在國內最大的商業項目，將于3月，最晚4月破土動工。希望長江實業快點動工，后續有開發商跟進。

　　一位資深項目運作人士認為，在去年“長和系”旗下6大上市公司利潤大幅縮水的背景下，李嘉誠還是聚資“逆市”啟動真如地塊，更多迎合地方經濟增長的迫切需要。

　　“地方希望快點動工”

　　2006年12月，李嘉誠的長江實業以底價22億元輕松競得真如副中心A3-A6地塊，樓面價近3056元/平方米，總建筑面積近100萬平方米，近八成被規劃為商業、寫字樓物業。

　　該地塊也是上海市普陀區為長江實業“量身定做”的項目。在地塊開標前，“李嘉誠將入主真如A3－A6地塊”就已廣為流傳，且標書限定競買人 “必須是世界500強或其子公司”的門檻，將外資大鱷邀入門內。

　　A3－A6地塊是上海四大副城之一——真如城市副中心的核心地塊，占整個副城總建筑面積的21％左右，被稱為“上海西北部乃至浦西的地標”。

　　根據上海城市總體發展規劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發展產業、技術和現代物流服務，建設企業總部基地，形成面向長三角的開放型生產力服務中心。

　　然而，兩年時間過去了，真如副中心的建設推進速度差強人意。尤其是龍頭項目——李嘉誠的真如地塊遲遲未動工，已觸及“土地閑置2年將被收回使用權”規定底線。如今該項目啟動在即，普遍被外界視為規避“違約責任”。

　　“事情并非這么簡單�！币晃簧虾�國企背景的開發商認為，從前期運作看，該地塊是真如板塊的標桿項目，李嘉誠也是當地邀請來的開發商，一般不會因為項目開工延期致使土地被收回。況且為規避土地閑置被收回，開發商可用各種辦法來應對。

　　甚至有些地方政府，為了讓項目盡快動工，會給予開發商一定的捆綁優惠項目。

　　易居中國分析師薛建雄認為，地方政府希望長江實業快點動工，以此帶動后續開發商跟進，所以高調宣布李嘉誠開工日期。

　　這么一塊優質、大型商業地塊，李嘉誠自然不會輕易放棄。薛建雄認為，雖然官方已宣布該項目啟動時間，但并未宣布何時竣工。在以往大型商業項目中，開發商可根據市場變化、自身資金狀況，隨時調整項目建設節奏。

　　上海五合國際總經理鄒毅說，在他經歷的項目規劃招投標中，與眾多專家側重規劃不同，多數地方要員更關注項目的經濟效應，這直接關系到地方財政收入以及官員政績。

　　之前有關負責人預測，以每平方米售價2萬元保守估計，李嘉誠該項目市場規模達到200億元。

　　“逆市啟動存有風險”

　　事實上，在啟動真如地塊之前1年時間，李嘉誠旗下公司就不斷出售名下上海資產。

　　去年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸公告稱，以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。

　　一個月后,李嘉誠旗下公司和記黃埔，將位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價銷售，價格比最高價下降了24％。

　　去年底，和記黃埔拋售9棟面積在500-1100平方米之間的御翠園商業別墅，實際使用面積價格為4萬-5萬元/平方米，遠低于之前同類產品售價。此外，和記黃埔將加推30個共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平方米的會所。

　　今年年初，和記黃埔以“改租為售”的方式拋售長寧區的黃金城道商鋪，36個鋪位報價約在5.2萬-12萬元/平方米，遠低于目前黃金城道一期非步行商業街的商鋪12萬-14萬元/平方米的報價。

　　薛建雄認為，上述一系列的拋售動作，再結合去年旗下6家上市公司利潤縮水，李嘉誠回籠資金、丟卒保車的戰略意圖非常明顯。

　　鄒毅說，在金融危機影響下，目前上海商業、寫字樓物業市場并不樂觀。再加上真如板塊原是一個批發、物流倉儲基地，層次較低，購買力較弱，周邊配套設施也不完整。一旦周邊基礎設施不能及時跟上，李嘉誠該高端物業存在比較大的風險。

　　在鄒毅看來，李嘉誠真如地塊更適合建立區域商業項目。

　　上海中原研究咨詢部徐珊珊認為，目前上海商業物業存量在四五千萬平方米，供大于求�！暗�地段好、品質佳的市中心商業物業還比較少，存在比較大的發展空間�！�

　　戴德梁行最新的研究報告認為，目前上海辦公樓市場整體租金呈下降趨勢，尤其是甲級辦公樓。預計二至三年后寫字樓租金回升時才會逐漸復蘇。另外，受擴大內需刺激，地段佳、經營管理優質的商業物業仍然供不應求。

　　在銀行信貸的助威下，眾多企業躍躍欲試進軍商業地產。

　　從未涉足上海房地產的SOHO中國董事長潘石屹也高調表示，今年公司計劃收購北京和上海城市中心建成和在建的商業項目。究其原因，不外乎不少優質的商業地產價格已經下跌一半，越來越多的核心地段項目急于出售，這正是最好的收購時機。

　　來源：經濟觀察網

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