晏琴

　　“兩會”期間，關于房價過高的原因在政府與房地產商之間鮮有地達成了一個共識，即土地成本過高引起高房價。

　　全國工商聯日前向“兩會”遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言。據介紹，全國工商聯房地產商會去年就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。其中，三個一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%。調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。除土地成本支出外，目前我國房地產企業需繳納的稅費占總成本近3成。

　　報告認為，“土地財政”讓政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地產開發成本中是剛性的，這使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。

　　“從經濟學基本原理來說，土地是國有的，土地價格是由房價決定的，不是倒過來的。以前房價低的時候，誰買土地啊，土地那個時候很便宜，是后來房地產商自己把土地價格炒起來的。

　　現在房價跌了，房地產商就把責任賴到政府頭上去了�！敝�名經濟學家、房地產專家易憲容對《中國產經新聞》記者表示，開發商不能簡單地把高房價的責任推給政府。但無須爭辯的是，各方言辭都共同指向一個事實——“目前房價過高”。利潤的分配只不過是地方政府與開發商之間的博弈結果。眾所周知的是，老百姓最關心的不是誰是利潤最大受益者，而是房價何時才能降下來。不管是政府所得的利潤還是開發商所得利潤，最終埋單者無疑都是購房者。用十一屆全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印的說法即，“羊毛出在羊身上”。許家印認為，只有政府讓利、國家讓利、企業讓利，才能從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉嫁給購房者，有利于真正降低并穩定房價。

　　“高房價下，吃虧的只有老百姓。”易憲容表示。

　　一個開發商，拿到一塊地，蓋起房子，賣掉，賺進一筆利潤，這是大家所理解的房地產盈利模式。而房地產開發商的利潤構成，有學者認為實際應該包含兩部分：一部分是從拿到地開始，土地增值而獲取的利潤；另一部分是開發團隊從規劃、設計、施工到銷售所付出的服務而獲取的回報。

　　但要了解開發商實際獲得的利潤，還需要了解高房價的構成�！澳壳吧唐纷》康某杀緲嫵芍饕�是這幾塊。第一是土地成本，這其中也包括拆遷補償費用。第二塊是商品房建設過程中的建造成本。第三大塊是一些稅、費，有的是法定的，有的是規范性文件規定的。還有一塊是開發企業的融資成本。目前中國的開發企業開發資金大部分是通過商業銀行貸款取得的，所以它要還利息，這是一個融資的成本。再有一塊是開發企業的營銷成本，他要雇一些人，還要做廣告。剩下一部分是開發企業的利潤�！弊》亢统青l建設部副部長齊驥如是說。

　　齊驥是在十一屆全國人大二次會議新聞中心舉行的“住房保障問題”專題會上，對房價構成進行了解析：制造成本以及稅費在全國并沒有太大的差異。其他的運營成本，如各個企業促銷的程度和銷售理念，就各有差異了。因此，各地區影響房價的主要因素之一是土地成本�！耙虼四壳吧唐贩康拈_發成本中，土地成本占了很大一塊。至于在某一個具體的城市土地成本占了多大的百分比，建造成本占了多大的百分比，沒有具體的統計數據�！�

　　十一屆全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印曾宣稱，“房地產開發商合理利潤應為5%�！�5%的利潤意味著，僅比經濟適用房3%的利潤高出一點點。

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