萬科利潤縮水王石去年降薪逾400萬元

http://www.sina.com.cn 2009年03月11日 02:25 金羊網-新快報

　　"珠三角樓市基本觸底，進一步下調的空間幾乎沒有。華東地區的房價將繼續調整，而北方部分城市，在2006、2007年尚未上漲起來就在2008年進入調整的，跟當地的住宅需求相比，房價進一步下調的空間也不大。"

　　"盡管萬科在行業宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環境中，過于舒適的環境使萬科在經營細節上也暴露出諸多不足，一些專業能力表現甚至出現了下滑的跡象，這已經成為2009年萬科面臨的最大挑戰之一。"

　　"一二月份只是一個‘窗口期’，并不能據此預測全年。今年樓市的走勢，應主要視乎全球和國內的經濟形勢。 "——王石

　　■新快報記者黃穎

　　地產龍頭萬科昨日公布了2008年度報告——去年實現營業收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現結算面積451.4萬平方米，結算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。年報顯示，萬科董事長王石去年年薪僅248.1萬元，減薪440多萬元。根據同日公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配方案為每10股派息0.5元。

　　昨日，萬科A（000002）收于7.81元，跌1.01%。值得關注的是，在樓市寒冬之下，萬科的市場占有率繼續提升，占全國住宅市場的份額提高到2.34%。這與部分資金緊張的地產公司相比，手握近200億元現金的萬科，去年銷售業績和凈利潤雙下降顯然只是暫時的“假衰”。

　　全國市場占有率繼續提升

　　去年，萬科和眾多地產上市公司一樣，出現了銷售業績下降的情況。年報顯示，萬科去年全年銷售面積557萬平方米，銷售金額487.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。對此萬科解釋：主要是因為公司早于其他地產商在2007年底開始降價賣樓，2007年銷售業績高，導致2008年銷售業績難以超越。

　　萬科表示，2007年萬科銷售金額523.6億元，比2006年增長了146.6%，遠遠超過市場年初的預期，甚至也超過了萬科原定2006－2008三年快速增長計劃設定的2008年銷售目標。尤其在市場總體已經出現交易縮量的2007年第四季度，萬科銷售金額高達155.6億元，這顯然與萬科率先調整定價策略存在一定關系。但這也使得萬科在計算2008年銷售同比增長率時，必須面對一個龐大的上年基數。

　　如果萬科的調價策略推遲兩個月實施，2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實現，這樣萬科2008年銷售額將仍能體現增長。但對于企業而言時機是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠比一個平滑的年度增長曲線更為重要。

　　據了解，雖然萬科銷售業績下降，但其市場占有率繼續提升，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢等九個城市，萬科的市場占有率排名首位。2008年全國商品住宅銷售總額為20424.06億元。按此口徑計算，2008年公司在全國的市場占有率為2.34%，比2007年增加0.27個百分點。

　　計提13項目存貨跌價準備

　　對于凈利潤的下降，萬科方面表示，主要原因之一是公司對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價準備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。而公司2008年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準備的影響，公司2008年的凈利潤實際比2007年略有增長。

　　萬科年報也提到：“上述準備的計提部分反映了公司在一些項目的獲取中，拿地成本偏高。”對于已經計提存貨跌價準備的項目，萬科總裁郁亮表示，公司會組織專業力量進行集中攻堅，通過精耕細作，深入研究客戶需求、提高產品價值創造等方式，增加項目盈利能力。

　　除存貨跌價準備的影響外，公司2008年結算毛利率較2007年下降2.34個百分點也是利潤下降的重要因素之一。2008年，公司房地產項目結算面積451.4萬平方米，同比增長14.6%；結算收入404.9億元，同比增長15.1%；結算成本246.5億元，比去年同期增長21.0%；房地產業務的營業利潤率約為28.2%，比上年減少2.34個百分點。在結算均價與2007年基本持平的情況下，公司每平方米土地結算成本增加了244元，其他成本增加了46元。

　　對于地價以外每平方米成本46元的增加幅度，萬科認為，“雖然2008年結算項目中裝修房比例有所上升，但是考慮到2008年公司結算項目中普通住宅比例高于往年，這仍然反映出公司在牛市氛圍下，對成本的管理能力有所松懈”。

　　王石主動降薪440多萬

　　由于房地產市場不景氣，公司銷售業績和凈利潤下降，萬科把成本和費用的控制作為2009年工作的重點，2008年萬科高管也集體降薪。年報顯示，王石的年薪由去年的691萬元大幅縮減至248.1萬元，降幅達三分之二，遠低于ST幸福董事長任志強的774.3萬元和華發股份董事長袁小波的723萬元。

　　而萬科所有高管的年薪總額由去年的4680萬元降至今年的1955.2萬元，降幅超過一半。其中公司總裁郁亮年薪為206萬元，董事肖莉年薪為129.4萬元，均為去年年薪的三分之一左右。

　　今年開工面積

　　減少23%

　　郁亮表示，由于行業資金整體緊張的局面不會改變，萬科2009年將從“規模速度型”的增長轉向“質量效益型”的增長。

　　在項目開發方面，萬科仍然會堅持開發節奏和銷售節奏相匹配、產品類型與市場需求相匹配的原則，在存貨上堅持“量出為入”。其2009年新開工面積計劃約403萬平方米，比2008年實際完成數下調約23%。竣工面積計劃為619萬平方米，比2008年竣工量增加約17%。郁亮表示，一旦市場銷售呈現好轉跡象，公司可以隨時增加新的開工面積。

　　鏈接

　　25家地產公司年報

　　資金鏈壓力加劇

　　新快報訊（記者高菲）去年，受信貸緊縮和銷售低迷的影響，大多數房地產公司資金鏈持續繃緊。截至昨日，25家房地產上市公司公布的年報顯示，資產減值損失巨大，整體經營性現金流不容樂觀，存貨大幅上升。

　　截至昨日，25家公布年報的房地產企業2008年資產減值損失達20.02億元，是2007年資產減值損失的12.8倍，占2008年凈利潤總和的17.3%。據悉，地產公司計提的資產減值損失主要是存貨跌價準備。

　　同時，與經營性現金流大幅下降形成鮮明對比的是，地產公司的存貨大幅上升。統計顯示，25家公司2008年末存貨合計達2070.8億元，同比增長36.8%。占當期總資產的69.3%，資產存在的減值風險不容忽視。25家公司的平均存貨周轉率達0.45，這意味著存貨消化周期達26.7個月。

　　最新統計數據顯示

　　上月房價再降1.2%

　　新快報訊（記者駱智冕實習生陳慶麟）昨日，國家發展改革委、國家統計局公布的數據顯示，全國70個大中城市2月份房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點，這是自去年12月首次出現同比下降后連續第三個月跌幅持續擴大（見附表）。

　　從地區分布看，全國有34個城市新建住房銷售價格同比上漲，漲幅較大的包括銀川、北海、金華等；價格同比下降的城市則有30個，其中深圳以16.3%再度“領跌”，廣州以8.9%居于跌幅榜第二位。

　　08年6月-09年2月部分城市房價同比增幅(%)

　　年月全國北京上海廣州深圳