圖為亞洲首富李嘉誠。（圖片來源：新華網） 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　李嘉誠30億真如A3-6攪醒滬上地產 新鴻基追資

　　亞洲首富李嘉誠這個“風向標”轉向多方，鼓舞市場上更多的資金將籌碼壓向滬上商業地產

　　理財周報記者 趙心硯/文

　　香港地產大鱷李嘉誠在接連拋售數棟位于上海黃金寶地的商業物業之后，于近日決意逆市啟動內地最大的商業地產項目——上海真如城市副中心項目。

　　2009年，內地樓市多空博弈的關鍵年份，李嘉誠這個“風向標”轉向多方，無疑鼓舞了市場上更多的資金將籌碼壓在滬上商業地產身上。無論是最早進入市場至今得以坐享租酬的恒隆地產(00101.HK)，還是近兩年為押寶內地而不惜大規模舉債的新鴻基地產(00016.HK)，港資開發商在上海商業物業的爭奪戰中已是先行一步。

　　與此同時，內地房企卻拖累于居高不下的負債率和存量資產，在搶灘滬上商業地產的戰役中顯得有心無力。李嘉誠看多滬上物業，這無疑刺激了他們加速布局商業地產的欲望。但無論是有意與帶頭大哥分一杯羹的本土最強開發商綠地，還是已經進入商業地產注資最后沖刺階段的世茂股份(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回籠資金成為擺在他們面前的一道共同難題。

　　內地最大項目即將破土

　　李嘉誠看多滬上商業物業

　　在2009年的頭兩個月，李嘉誠沽空上海地產的論斷一時甚囂塵上：1.5億起價拍賣滬上豪宅玉翠豪庭的40余家商鋪，將浦東御翠園200多幢出租10余年的商業別墅“轉租為售”。這位以地產發家的香港富豪接連拋售上海項目的一系列舉動，曾被業內看作是境外資本沽空上海商業地產的標識。

　　3月初始，李嘉誠旗下企業長江實業在內地最大的項目——上海真如城市副中心即將動土卻傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發建設投資有限公司總經理何智奇在近日對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協助確保開工，目前長實已經做好所有準備，具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明，該公司是普陀區政府在2007年為服務真如項目招商引資而專門設立的國有全資子公司。

　　消息公布之后，投行瑞銀將長江實業(0001.HK)的評級升至“買入”，并將其目標價鎖定在75.9港元。

　　對于長實真如項目即將開工的消息，真如城市副中心開發建設投資有限公司市場部負責人向理財周報記者表示，長實確實已經拿到部分施工許可證，真如項目即將于3、4月動工。該人士同時還否認了上海本土最大房產商綠地集團將參與真如項目。

　　長江實業企業事務部的黃麗婷也對記者表示，“真如城市副中心項目正按長實的內部規劃落實，但具體進度目前不便公開。”

　　“作為香港的龍頭地產商，長實此舉證明了李嘉誠對投資大陸仍抱有信心，對于內地，尤其是一線城市商業地產的開發具有風向標的意義。”香港大福證券研究部主管麥德光認為。

　　不過麥德光認為，該項目對長江實業的短期股價不會有很大提振作用，因為商業地產初期租金的收益率不會很高，大約在10%-15%左右，至少需要10年時間來精耕細作。另外，房地產的業務盈利只占長江集團盈利比重的10%到20%。

　　根據上海市規土局的公開資料，長江實業于2006年12月以底價22億元競得該真如副中心A3-6地塊。該項目的樓面價將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬平方米，其中近八成被規劃為大型商業物業項目。何智奇認為，按照每平米售價2萬的保守估計，該大型商業物業綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

　　另據2007年政府出臺的《上海市真如城市副中心規劃方案》，真如城市副中心被規劃為上海市第四個也是最后一個城市副中心，前三個副中心分別是徐家匯、五角場和花木。真如將成為上海及長三角的服務中心，而長實開發的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。

　　帶頭大哥一呼百應

　　港資開發商布局滬上商業物業

　　“真如項目的動工預期很可能會引起港資開發商投資內地商業地產的一波熱潮。”麥德光這樣預計。

　　無獨有偶，瑞銀也在2月末發布的研究報告中表明，長實真如項目的破土或顯示了現金充裕的香港地產商，能在國內房地產周期接近谷底時買入平價土地的趨勢。

　　麥德光表示，長實在內地大部分的盈利都來自與和記黃埔合作開發的住宅地產項目，商業物業還沒有開始貢獻盈利。然而長實出手內地超大型商業項目，相比起內地和香港的競爭者，有著資金實力和開發經驗的獨特優勢。長實目前的資產負債率在10%以下，相比起內地房企動輒50%的資產負債率，長實現金流充裕，無需過度舉債，這對于講求“永續經營”的商業地產來說尤為重要。從長期來講，長實的商業物業將為企業帶來穩定的租金回報，發揮商業地產“熨平經濟周期”的功能。

　　除了長實以外，其他香港開發商布局上海商業地產的步伐也從來沒有間斷過。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年，與長實并列“香港地產五虎”的新鴻基地產仍表示將增加投資300多億元。

　　在新鴻基擴展其內地房產版圖的這三年中，其投資額比例由現在的17%提升至30%，投資額從現在的400多億元升至700多億元。

　　新鴻基2007/2008年報顯示，截至2008年9月止，公司在內地的土地儲備(總樓面面積)已經超過620萬平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進的滬上土地中，近80%將用于建設包括寫字樓、商場和酒店在內的商業物業。這就意味著自今年起新鴻基將有超過70萬商用物業投向市場。其中，新鴻基位于上海陸家嘴核心的上海國金中心已于2008年11月封頂，看來公司將于今年覓良機將該項目推向市場。

　　但新鴻基也因其對內地物業投資的放量而擔負著沉重的資金壓力。盡管港資開發商的現金流狀況普遍優于內地房企，但根據WIND統計，截至2009年3月4日，新鴻基地產的經營現金流達-246.06倍，而長實的這一數據為78.09倍。

　　而最早布局上海商業物業的恒隆集團在2008年已經嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內地的商業租賃收入已超過港幣10億元(合人民幣1024百萬元)，超過租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

　　廣州合富輝煌集團董事副總經理黎振偉近日表示，政府已經在力推安居房，宏觀調控的大方向導致內地的住宅房價不可能再繼續提得很高。而商業地產不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領域，可提升運作的空間很大，所以外資機構眼下更熱衷追捧零售商業。“目前，內地住宅地產的投資回報率大概為3%～5%，而商業地產的回報率則有6%～8%。”

　　受困高企存量住宅

　　內地房企商業物業轉向有心無力

　　李嘉誠的逆市出手也刺激了內地房產商的胃口，越來越多的內地房企選擇將投資比例傾向于商業地產。

　　“發展商業地產是綠地的長期規劃。”綠地集團辦公室主任助理王曉東對理財周報記者表示，“綠地目前在上海的商業項目體量在50%左右，高于全國約30%的比例。”

　　王曉東透露，綠地有意加入真如項目的開發，目前仍與有關部門進行初步接觸。

　　另外，具備“A+H”股優勢的世茂股份的商業地產注資進程已過大半。世茂股份2008年報顯示，國內已有9家地產公司完成了股東變更的工商登記手續，還剩2家物業資產尚未過戶。

　　記者聯系世茂股份的董秘葛紅衛，他表示“注資進程正在進行中，期間的具體進展不便透露”。

　　不過，假如注資方案如期完成，世茂最終將獲得總建筑面積超過400萬平方米的商業土地儲備，總量將超越陸家嘴(600663.SH)、浦東金橋(600648.SH)等一線地產上市公司，成為名副其實的商業地產龍頭。

　　然而，內地開發商在商業地產的征途亦困難重重。

　　首先，高庫存的商品住宅房難以在短時間內消化，開發商的商業地產資金來源成為難題。官方數據顯示，2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米，同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎縮，供給放量，內地開發商庫存越壓越高，手頭也越來越緊。截至2009年底，易居CRIC系統預期市場上的商品住宅房存量將至少達到2000萬平方米。

　　另外，國家力推保障性房源，在建的項目也要求小戶型達到一定比例，這大大壓縮了內地房企商品住宅開發的收益率，也挑戰了內地開發商依賴資金快速滾動的住宅開發模式。日前，國務院總理溫家寶更在兩會上表示，中央政府在2009年將投資總額9080億元用于保障性住房等經濟社會發展的薄弱環節。

　　并且，由于前兩年的激進拿地策略，國內房企的資金鏈都異常緊繃，這令他們的商業地產擴張之路阻礙重重。以世茂股份為例，公司在2008年實現營業收入4.77億元，與上年同期相比減少7.64億元，減少幅度為61.55%；實現營業利潤1.23億元，與上年同期相比減少1.24億元，減少幅度為50.14%。

　　而同為世茂集團旗下的姐妹公司世貿房地產情況似乎更為糟糕，根據標準普爾在3月發布的中國房地產報告，世茂房地產被評為“負面”。由于世茂房地產的舉債將陸續于2010年到期，以現有的現金流計算，屆時世茂將不得不面對近50億資金缺口。

　　連續兩年營業收入、營業利潤縮減，世茂股份仍在年報中預估2009年的利潤將達5.2億元，利潤超過4億元。面對結果未知的注資進程，以及在幾年內無法產生現金流的待建商業項目，葛紅衛向記者解釋，“還是會來自老項目的銷售”。根據公開資料，世茂2008年的主營銷售項目包括兩個分別位于南京和福州的住宅項目。

　　然而自2月始，上海商品住宅的量升價跌令越來越多的開發商參與到存量房銷售的價格戰中。對此，大福證券研究部人士表示，世茂如果不降價恐怕很難實現其預期銷售收入。根據易居CRIC系統，上海2月商品住宅銷售總成交量環比增長33.6%，同比增幅50.5%。同時，成交均價達1.2萬元/平方米，環比下跌10.9%。

　　業內資深人士認為，旗下商業地產業務的拆分反而可能為其發展帶來一系列困難：首先，世茂在大本營香港從未接手過酒店業務之外的商業地產，開發經驗不足；另外，世茂的競爭對手很多，包括內地的本土開發商和香港的大開發商；最后，注資過程牽扯到控股權和資產劃分的問題，如何在不影響大股東利益的基礎上分得合理，是世茂股份成功轉型商業地產龍頭的關鍵。

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