紅周刊記者 楊光

　　陰霾下露出一絲曙光

　　近期，一組數(shù)據(jù)讓處于極度深寒的房地產(chǎn)行業(yè)喘了一口氣。

　　今年1、2月份，全國大部分一、二線城市的商品房銷售面積環(huán)比出現(xiàn)大幅上升。而本輪房價調(diào)整的重災(zāi)區(qū)珠三角房地產(chǎn)市場回暖體現(xiàn)得更為明顯，2月份，廣州一手住宅成交面積超過了80萬平米，同比大幅增加2.5倍。從新建商品房價格指數(shù)來看，1月份的指數(shù)顯示環(huán)比已經(jīng)開始回升，雖然同比仍然處于下降的態(tài)勢，但明顯已經(jīng)開始回穩(wěn)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)3月5日的統(tǒng)計，2009年2月，深圳新增批準預(yù)售面積為28.73萬平米，環(huán)比上升133.29%，同比下降3.04%；成交面積為48.84萬平米，環(huán)比上升24.51%，同比上升580.24%，供銷比為0.59：1；同時成交均價為10987元/平米，環(huán)比下降0.42%，同比也下降24.48%。世聯(lián)地產(chǎn)認為，近期深圳樓市看房人氣驟升，成交量持續(xù)放大。同時，從近期市場中的成交狀況來看，市場需求也多以剛性需求為主。年后深圳樓市破冰回暖的態(tài)勢已現(xiàn)。

　　申萬PK國泰君安

　　 房地產(chǎn)行業(yè)是否已度過一年多的“冰期”而拐頭向上？未來能否重現(xiàn)1998年以來的“黃金十年”？房地產(chǎn)板塊有哪些投資機會？《紅周刊》采訪行業(yè)分析師和基金經(jīng)理后發(fā)現(xiàn)，當前研究員對房地產(chǎn)行業(yè)的分歧較大，而申銀萬國和國泰君安分別是積極看多和謹慎觀望兩方的代表。

　　 近日，申銀萬國發(fā)布了《成交量回升幅度超預(yù)期，趨勢有望延續(xù)》的房地產(chǎn)行業(yè)報告，并且預(yù)期2009年中國經(jīng)濟將是V型走勢，政府投資會使經(jīng)濟在二季度開始不斷向上；流動性寬松的局面至少在上半年不會改變，將催生行業(yè)的投資性需求；近期各地房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)回升表明被抑制的剛性需求仍然沒有完全釋放，因此上調(diào)行業(yè)評級至看好。

　　 “我并不認為1月份至今的成交量就可以宣告樓市春天已經(jīng)到來，房地產(chǎn)行業(yè)就此反轉(zhuǎn)。”國泰君安研究員孫建平在接受《紅周刊》采訪時認為，從全國情況來看，因房價調(diào)整尚未到位，加上居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，開發(fā)商存量供給壓力較大，全行業(yè)的房價不能止跌并上漲，開發(fā)商毛利率不能改善，則提升股價空間的依然靠估值。當記者詢問他對申萬觀點的看法時，他笑稱：“這個觀點值得商榷。只有成交量、銷售均價至少環(huán)比增長3個月以上，才能初步認定行業(yè)出現(xiàn)向上拐點。而對行業(yè)景氣度有舉足輕重影響的宏觀經(jīng)濟未來走勢目前還難以判斷，因此我暫時維持行業(yè)中性評級。”

　　 “但是，我認為廣深區(qū)域樓市進入L型底部基本可確定，根據(jù)我的調(diào)研，近期廣深地區(qū)房價已初步轉(zhuǎn)暖，部分樓盤已經(jīng)取消了以前的優(yōu)惠措施，甚至出現(xiàn)提價后還熱銷的現(xiàn)象。我建議投資者關(guān)注廣深區(qū)域的房地產(chǎn)公司。廣州樓市趨于見底，加上廣珠輕軌線、港珠澳大橋和可能的廣佛江珠輕軌線，廣州、中山和珠海樓市前景受益。廣州樓市見底并逐漸復(fù)蘇的最大受益者是行業(yè)龍頭保利地產(chǎn)；廣珠輕軌線和潛在廣佛江珠輕軌線、港珠澳大橋的受益者是中炬高新和華發(fā)股份。另外，香江控股在廣州番禺和增城各有78萬和144萬平米未結(jié)算項目儲備，也將受益。在深圳區(qū)域擁有成規(guī)模、低地價項目儲備且2009~2010年銷售結(jié)算量大的公司有華僑城A、招商地產(chǎn)、深振業(yè)、萬科A，他們將從深圳區(qū)域率先復(fù)蘇中受益，中國寶安、深長城和深振業(yè)也可關(guān)注。另外，具有創(chuàng)投題材的張江高科、北京城建；‘海西經(jīng)濟區(qū)’概念的建發(fā)股份、漳州發(fā)展；重慶‘兩江新區(qū)’概念的渝開發(fā)、廣宇發(fā)展也有一定的交易機會。”他說。

　　 而國海富蘭克林首席基金經(jīng)理張曉東與孫建平的觀點不謀而合，日前，他在接受《紅周刊》記者采訪時，對地產(chǎn)股的估值有另類解讀。一方面，他認為房地產(chǎn)未被列入振興計劃體現(xiàn)了管理層振興與調(diào)控交織的矛盾心理，而一旦本應(yīng)發(fā)生的正常調(diào)整被延緩，那么相應(yīng)地，其復(fù)蘇的歷程也會變得漫長。另一方面，他表示，目前在很多地方發(fā)生的房價下跌、交易量上升，并不能被視為產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的跡象。因為對于房地產(chǎn)企業(yè)的估值因素包括以下三部分：土地＋半成品房＋成品房，那么成品房價格下降后銷售上升，表面上看企業(yè)利潤增加了，但以估值的眼光衡量，資產(chǎn)價格下跌也就意味著價值下降。因此，他對房地產(chǎn)行業(yè)的未來前景持謹慎態(tài)度。

　　地方政府又出利好“重拳”

　　 在銷售持續(xù)回暖的背景下，廣東省人民政府本周三出臺《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，涉及如下主要支持政策：對于廣東省內(nèi)2008年簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，無法按期繳納土地出讓款的項目，可延期2年繳款。同時規(guī)定，已進入土地增值稅清算的企業(yè)，如無法按時繳納稅金的也可申請延期。對信用記錄良好短期經(jīng)營或財務(wù)有困難的企業(yè)給予信貸支持；支持合理融資，企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債和可轉(zhuǎn)債；信譽好的優(yōu)質(zhì)大企業(yè)給予信托投資基金試點，境外上市企業(yè)允許在境內(nèi)發(fā)行A股（之前此項業(yè)務(wù)一直停止）。

　　 “此項政策的最大受益者是房地產(chǎn)商。”中投證券分析師李少明對此給予積極評價，她判斷，廣東率先對開發(fā)商給予資金及融資支持，力度空前，其他省市可望跟進。此前市場傳聞兩會前國家將出臺針對開發(fā)商的信貸支持政策，目前由廣東率先推出，是否意味著在全國推行時機尚未成熟。而在房價調(diào)整幅度最大、成交量回升最快的區(qū)域先行推行，其他省市根據(jù)情況跟進，值得觀察。不管怎樣，國家針對開發(fā)商政策支持已經(jīng)開始，穩(wěn)定樓市的意圖明顯。預(yù)計廣東穩(wěn)定樓市的政策有被其他城市仿效推行的可能。

　　珠三角多家房地產(chǎn)開發(fā)商在接受媒體采訪時表示，廣東省房產(chǎn)新政的相關(guān)條款給予開發(fā)商的利好較大，有利于緩解開發(fā)商的資金壓力。但也有房地產(chǎn)商表示，以上政策的確有救開發(fā)商于水火之中的目的，但并不能因此讓房地產(chǎn)商擺脫目前的困局。目前對房地產(chǎn)商來說更大的問題是能否承受住土地價格下跌所帶來的巨大損失。如果不能承受，即使延期繳款又有什么意義？或許只是推后房地產(chǎn)商資金鏈斷裂的時間而已。相同的問題也體現(xiàn)在土地增值稅延期繳納上面。■

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