王玉

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　　2009-03-09

　　王玉

　　在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和政策支持的雙重預(yù)期下，今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊漲幅愈36.5%。

　　不過(guò)，該板塊中，相較過(guò)去萬(wàn)科在機(jī)構(gòu)心目中絕對(duì)占優(yōu)，如今保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)明顯頗具取而代之的勢(shì)頭。“萬(wàn)科仍然不錯(cuò)，但現(xiàn)在我們關(guān)注保利和招商更多一些。”南方某基金公司基金經(jīng)理稱。

　　機(jī)構(gòu)“換防”

　　“最近，我們?cè)诜康禺a(chǎn)板塊主要增持了保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)。”北京某基金公司投研人士張彥（化名）稱，他所在的基金公司今年以來(lái)倉(cāng)位總體增加不少，房地產(chǎn)股是他們重點(diǎn)考察的板塊之一。“萬(wàn)科我們也買(mǎi)了點(diǎn)，不過(guò)不多。”他透露。而在去年，公司在地產(chǎn)股中的首選一定是行業(yè)龍頭萬(wàn)科。“現(xiàn)在我們基金經(jīng)理之間及研究員在這個(gè)行業(yè)的交流重點(diǎn)放到了招商和保利。”

　　張彥稱，“我們現(xiàn)在更關(guān)注量，深圳從去年下半年成交量就穩(wěn)步回升了，近期北京和上海成交量也在持續(xù)放大。”

　　中投證券2月最后一周的數(shù)據(jù)表明，當(dāng)周房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)增長(zhǎng)，26個(gè)城市中有50%的城市成交量環(huán)比增幅超過(guò)30%，有近10個(gè)城市成交量接近或超過(guò)2008年的最高水平。

　　張彥認(rèn)為，雖然這不能證明行業(yè)真正轉(zhuǎn)暖，不過(guò)大家都認(rèn)可這是一個(gè)很好的信號(hào)，“另外還有政策的支持，房地產(chǎn)會(huì)趨好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品交易市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八很重要。”

　　股價(jià)方面，去年12月31日至今，保利地產(chǎn)從14.4元漲至20.38元，上漲41.5%；招商地產(chǎn)從13.12元漲至19.5元，漲幅約48.6%；而萬(wàn)科股價(jià)從6.45元漲至7.93元，漲幅為22.9%。

　　上述南方某基金公司基金經(jīng)理稱：“我們主要觀察了地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)性與盈利能力，覺(jué)得萬(wàn)科經(jīng)過(guò)前幾年的發(fā)展，規(guī)模已經(jīng)上去了，接下來(lái)需要再看看。”

　　同樣，北京一位基金公司研究總監(jiān)也是擔(dān)心如今萬(wàn)科在發(fā)展速度上可能會(huì)不如保利和招商。2008年保利地產(chǎn)擴(kuò)展項(xiàng)目12個(gè)，新增土地儲(chǔ)備594萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積近480萬(wàn)平方米。“這和萬(wàn)科2008年的新增儲(chǔ)備水平已經(jīng)比較接近了。”

　　就盈利能力而言，保利地產(chǎn)2008年實(shí)現(xiàn)收入155億元和利潤(rùn)總額40億元，較上年分別大幅增長(zhǎng)91.24%和67.2%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)22.4億元，較上年增長(zhǎng)50.35%。

　　“在市場(chǎng)那么不好的2008年，仍能有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，足以證明公司的內(nèi)力。”張彥稱，而對(duì)于招商地產(chǎn)，張彥認(rèn)為2009、2010年會(huì)是其業(yè)績(jī)釋放期。

　　萬(wàn)科龍頭地位動(dòng)搖？

　　在行業(yè)或?qū)⑾磁频?009年，“目前房地產(chǎn)的龍頭公司中，肯定有些公司受益更大。”北京一位知名券商的房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱，行業(yè)內(nèi)上市公司的差異性較大，其所擁有的項(xiàng)目地理位置、拿地成本等都要考慮。

　　而拿地成本也是市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的擔(dān)心之一。

　　“萬(wàn)科2007年高價(jià)拿了太多的地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期為2-3年，這樣我們就擔(dān)心其2009年的業(yè)績(jī)會(huì)受拿地成本影響較大，在這點(diǎn)上我們?nèi)匀灰�觀察。”上述分析師稱，對(duì)于萬(wàn)科2008年的業(yè)績(jī)，他認(rèn)為因?yàn)橛?007年的預(yù)售款，所受影響可以部分抵消。

　　上述北京的基金公司研究總監(jiān)分析稱，“保利地產(chǎn)2008年取得的594萬(wàn)平方米土地的平均樓面地價(jià)只有1000元出頭，總體來(lái)看，該公司土地成本在龍頭公司中應(yīng)該是最低的。”

　　同時(shí)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為保利地產(chǎn)2008年末預(yù)收樓款總額達(dá)到98億元，這對(duì)于其2009年的業(yè)績(jī)就有保障。

　　不過(guò)對(duì)于萬(wàn)科快速適應(yīng)市場(chǎng)的能力，大家都很認(rèn)可。“萬(wàn)科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的能力確實(shí)非常強(qiáng)，節(jié)奏也非常快，這也是其在市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)期可以快速發(fā)展的原因之一，我們?nèi)匀缓荜P(guān)注。”張彥稱。

　　而對(duì)于招商地產(chǎn)，業(yè)務(wù)的穩(wěn)健是大家一直都看好的。

　　“除了房地產(chǎn)銷(xiāo)售外還有出租收入。”上述分析師認(rèn)為。

　　“在資金趨緊的時(shí)候，強(qiáng)大的股東背景就愈加顯得重要。”張彥舉例，“招商銀行肯定會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)公司給與貸款，招商地產(chǎn)資產(chǎn)優(yōu)良，招商銀行肯定會(huì)是一個(gè)有力的支持。”

　　“在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，股東也很重要。”上述南方某基金公司基金經(jīng)理稱，“比如有了強(qiáng)大股東保利集團(tuán)，保利地產(chǎn)經(jīng)常能在好城市的好地段劃算地拿到地。”

　　國(guó)信證券研究報(bào)告認(rèn)為，保利是未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最為確定、成長(zhǎng)性最好的全國(guó)龍頭公司；招商證券在投資建議中給予招商地產(chǎn)強(qiáng)烈推薦-A評(píng)級(jí)，給予保利地產(chǎn)及萬(wàn)科審慎推薦-A評(píng)級(jí)。

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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