郝倩

　　土地價格的持續下行，將再度考驗萬科南京項目的定價能力。

　　今天下午，南京江寧區將出讓5幅土地，其中一幅住宅地塊掛牌起始價2000元/平方米，面積近4.37萬平方米，與這一地塊一街之隔的是，仍未開盤的萬科金域藍灣項目，一年半前，萬科經過117輪叫價，以3278元/平方米樓面地價將這一項目的開發地塊收入囊中，但至今項目未曾開盤。

　　值得注意的是，萬科南京這一項目對面的恒大綠洲花園，去年9月5日開盤，毛坯房售價在4600元到5000元/平方米之間。記者根據其已售面積粗略計算，這一晚于萬科獲取土地的項目，至今回收資本約4億元。

　　南京市土地礦產市場管理辦公室發布的今年土地出讓“第02號公告”顯示：今天拍賣的名為“NO.2009G03”地塊總出讓面積4.37萬平方米，出讓總價為1.75億元，按容積率計算，該地塊樓面地價為2000元/平方米。這一地塊旁邊除萬科金域藍灣，還有恒大綠洲、合家春天等樓盤。如最終無買家競價，這一地塊的地價有可能為萬科當年獲取地塊地價的6折。

　　其實，萬科金域藍灣已多次推遲開盤。按萬科集團一貫的操作理念：從獲取土地到開始賣房子需要9到12個月。不過，在過去這一年半里，這一區域其他樓盤并不平靜。

　　去年9月，按南京江寧區給區內兩樓盤即金域藍灣及恒大綠洲花園的核價，同在7500元/平方米左右，但去年9月5日正式開盤的恒大綠洲花園，最終毛坯房售價在4600元到5000元/平方米之間，在當地引發軒然大波。

　　2007年底，恒大地產從南京漢典房地產開發有限公司手中，買下恒大綠洲花園項目200余畝地皮，交易價并未公開，但根據其他媒體的報道：這一項目的地價約2200元/平方米左右，所以恒大南京公司對外聲稱，并未“虧本賣房”。

　　相反，萬科上海區域公司則明確表示：雖然3278元/平方米樓面地價可以接受，但是樓價即使賣到6000元/平方米，依然無法收回成本，業內則算賬稱，萬科金域藍灣要賣到9000元/平方米才有利可圖。金域藍灣也在2008年上半年屢次放出信息，稱售價約在8000元/平方米左右，當時該區域樓盤普遍定價6000元/平方米左右。

　　本報記者了解到：地處同一板塊的合家春天在去年7月份曾推出均價4300元/平方米的房源，一度升至5600元/平方米后，今年售價依然在5500元/平方米左右徘徊。

　　事實上，在金域藍灣始終沒有最終定價以及確定開盤日期的同時，一向以“成本價發售”為宣傳詞的南京恒大綠洲銷售狀況良好。南京網上房地產顯示，該項目的住宅類均價為4907元/平方米，而最新的樓盤信息則顯示其“湖景豪宅”銷售價4406元/平方米起，并另有88折的折扣。在這一銷售策略的刺激下，該樓盤納入網上銷售的總套數為803套，目前可售總套數僅160套。

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