本報記者 田新杰

　　 2月23日，上海浦東新區政府出臺《上海市浦東新區招拍掛用地建設項目審批改革意見》，3月1日起，“試水”進行招、拍、掛用地建設項目審批的改革，審批時間由一百個工作日壓縮至約五十個工作日。與此同時，北京允許開發商延期支付土地款；天津則鼓勵外資參與土地競買。

　　 從財政角度看，地方政府對提高土地成交量的心情更為迫切。

　　 今年土地供應計劃將量、價齊降？

　　 “就目前的樓市而言，實質性的降價肯定能帶來成交量，但在土地市場，政府調低出讓價，未必能帶來成交，可能反而是進一步觀望�！鄙虾Ｊ蟹康叵到y的一位官員坦言。

　　 克而瑞(中國)研究中心的監測報告顯示，剛剛過去的牛年首月，各地土地成交的低靡還在折磨著各地方政府。

　　 2009年1月全國土地市場基本延續了2008年下半年的整體態勢，仍以底價成交為主，其中溢價率低于1%的地塊達到八成以上，溢價率1%-10%之間的土地占10%，溢價率10-%30%之間的土地僅占5%，僅有一幅土地溢價率達到30%以上。

　　 更嚴重的是，流標率出現繼續上升的態勢，在流標現象集中的個別城市，價高地差是主要原因。1月全國經營性土地流標率由2008年末的10%左右回升至20%以上，達22.4%，土地流標以合肥和長沙較為嚴重。

　　 部分城市推出的地塊由于位置偏遠、周邊環境較差等自身條件因素導致成交困難。另外，部分地塊流標的原因是交易條件要求過高，如天津的津塘(掛)2008-22號地塊和津塘(拍)2008-01號地塊，起始總價分別達到了5.4億元和7.3億元，過高的門檻使得開發商只能望地興嘆。

　　 另據中原土地監測系統數據，1月份，全國土地整體成交價格下調12%，其中居住用地的成交價格反而上升13%。

　　 “目前政府最擔心的情況是，成交量難以恢復。但可以看到，價格和成交量在土地市場的絕對相關性并沒有那么明顯，因此地方政府賣地努力的方向跟開發商售樓有著很大不同�！鄙鲜鲞@位官員指出。

　　 2008年，大部分地方政府出現未能完成供應計劃。根據國土部的有關文件，未完成去年土地供應指標的地區，今年也將面臨指標裁減的壓力。因此可以推測，今年許多地方的土地計劃供應量將低于去年的計劃。上海去年土地出讓收入同比減少6成約240億元(相關報道見本報2月20日“上海土地收入銳減逾六成 2008年少賣240億”)，“今年的土地供應量和出讓底價基本上將在去年基礎上雙雙下調�！鄙鲜龉賳T說。

　　 土地財政壓力：挽救成交量

　　 克而瑞(中國)研究中心一位分析師指出，去年下半年起，各地政府為促進土地成交，采取了多種應對策略，收到了一定的效果，2008年末土地供求出現放量。但由于宏觀經濟環境形勢尚未好轉，土地市場所面臨的購買信心和能力不足的問題并未得到解決，因此，今年各地政府可能會繼續出臺各種調整措施，來提升土地市場成交量。

　　 不少地方政府改變推地模式，重點參考企業意向。例如，廈門土地預申請范圍從工業用地轉向商業用地，1月份廈門推出一幅商務金融用地，就采取了掛牌預申請的出讓方式。這是廈門在經營性用地上首次采用掛牌預申請方式。此前，天津則已率先成為經營性用地出讓實行預申請制度的城市。

　　 在上海，除了浦東新區專門發文縮短開發商在建設項目審批上的時間成本外，各區土地出讓的“勾地”做法已經成為一個公開的秘密。同時，一些過往被關閉的土地競標途徑也開始出現松動跡象：靜安區日前剛推出的一幅市中心地皮，重新啟用外幣保證金賬戶針對外資投資者，這是該賬戶在上海被取消一年多后首次解禁。

　　 此外，各地還在悄然通過對土地供應結構的調整，增加市場消化能力尚未跌入低谷的工業等類型用地，以期增加土地收入。

　　 2009年1月全國土地供應中工業用地為268幅，比重達到65.5%，較2008年12月增長了3%；其次是綜合用地，共48幅，比重達到了11.7%；住宅和商業用地的供應幅數分別為43幅和37幅，比重分別達到10.5%和9%；辦公和其他類型用地所占比重最小，分別為0.5%和2.7%。

　　 據記者了解，最近2個月蘇州推出的定銷房地塊接連受到開發商青睞。日前成交的蘇地2008-G-8號地塊共吸引了6家開發商前來參與競價，包括新星房地產、蘇房集團、聯發實業、英特邁鴻意、盛源城市建設等，經過幾輪舉牌達到最高價后，最終只能通過搖號的方式來決定歸屬。

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