2009年，較高的房價還有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。在國家已出臺較多調控政策的條件下，2009年的政策立足點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸

　　■展望2009·大勢觀察■廖英敏

　　2009年房地產市場走勢分析

　　首先，目前我國房地產市場仍處在持續發展階段。與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，這是我國住房市場快速發展的重要基礎，其中除了少數低收入群體需要政府提供保障性住房外，還有幾種類型的住房需求要依靠住房市場：

　　一類是剛剛步入社會不久、成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的是功能設施齊全、舒適、方便、小戶型、價格適中的住房；一類是生活水平提高、希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有較穩定的收入和較強的經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是自住型住房的基本需求群體；另一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了投資住房市場。購置住宅是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

　　其次，此輪房地產市場調整是市場經濟的內在規律在起作用。從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律在對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整。2004年以來，在我國經濟較快增長、居民收入不斷提高、對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致目前住房市場需求減少和調整期的到來。這一點主要表現在如下三個方面：

　　一是大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。二是房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。三是今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。

　　房地產市場的調整，短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正，將使過高的房價逐步向合理水平回歸，使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。

　　從宏觀環境方面來看，2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望；隨著國家宏觀調控政策的調整，消費者預期逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。具體來講，機會主要表現在以下幾個方面：一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點舉措，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段，從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

　　國家一系列調控政策也將繼續影響我國房地產市場的發展。如2008年下半年，國家連續5次降低貸款利息，5年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.70倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財政部、稅務總局決定：購買90平方米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。

　　住房的市場價格可能還沒有調整到位。2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，在一定程度上偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有被擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居民的實際支付能力還有距離。2008年，央行第三季度城鎮儲戶問卷調查顯示，居民未來3個月有購房意向占比僅為13.3%，分別比上季和同期下降1.8和2.8個百分點，為1999年以來的最低點，這說明房價調整還沒有到位。

　　綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計：2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由于區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自住型住房陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現趨穩態勢。

　　政策建議

　　在國家已出臺較多調控政策的條件下，2009年的政策立足點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。

　　第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，政府應鼓勵開發商針對市場需求開展多種方式營銷，合理定價，協助緩解與老業主的矛盾，打消開發商降價的后顧之憂。只有房價合理回歸，才能釋放需求。

　　第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正的作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業可持續、健康發展，促進行業的調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。

　　第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試采取政府收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式解決棄購現象。根據市場形勢變化，科學、合理地核算經濟適用房和限價房的發標價格。對于因建設經濟適用房和限價房而增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參與保障性住房的建設。

　　第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題。地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓勵社會資金(包括企業和機構)低價收購部分存量房，用于做周轉宿舍或出租。

　　第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制問題。應抓住調整機遇，建立行業良性發展的長效機制，如規范地方財政與房地產業的關系、規范市場及房地產融資機制創新等，為房地產業持續健康發展奠定制度基礎。

　　(作者單位：國務院發展研究中心市場經濟研究所)

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