蔡志洲 北京大學(xué)中國國民經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)濟(jì)增長研究中心研究員

　　 這兩年來，我在這個(gè)論壇上多次談過房地產(chǎn)的發(fā)展，但談的背景已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，開始討論的怎么避免房地產(chǎn)繼續(xù)上漲，因?yàn)橐恍┐笾谐鞘械姆康禺a(chǎn)漲得太厲害，不但讓希望購房的人買不起房，最后還可能使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯并對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來沖擊。現(xiàn)在這個(gè)“停滯”終于來了，我們的話題也變成了如何不要使這個(gè)行業(yè)的情況繼續(xù)惡化。談到這里，我的心情很沉重，如果說中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長率回落，在相當(dāng)大的程度上受了全球風(fēng)暴的影響，那么就很多大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)不景氣這一點(diǎn)而言，無論如何找不到華爾街的頭上。為什么在人們都明顯地意識(shí)到這一點(diǎn)時(shí)，即房價(jià)瘋狂上漲會(huì)對(duì)這一行業(yè)甚至經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重傷害，卻仍然在為這種上漲創(chuàng)造著條件：一些地方政府抓緊時(shí)間高價(jià)批地，發(fā)展著不可持續(xù)的“土地財(cái)政”；一些商業(yè)銀行在抓緊時(shí)間向供需雙方發(fā)放貸款，完全沒有意識(shí)到這種貸款有可能轉(zhuǎn)成未來的壞賬；開發(fā)商則在抓緊時(shí)間融資、買地和公關(guān)，希望再次復(fù)制前期高額利潤的神話；而所有這一切，都要依靠買房的大眾。盡管中國人具有節(jié)儉的美德，但是對(duì)于購買房屋和土地，只要他們認(rèn)為合算，對(duì)于這種“一時(shí)支出”是舍得投資的，由于這個(gè)“合算”的概念在不斷地被修改，我國的房地產(chǎn)業(yè)越來越熱，隱憂也就越來越大。當(dāng)那最后一根羽毛壓上來時(shí)，供求天平就要向另外一個(gè)方面傾斜，由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求。

　　 供過于求不是說人們不需要住房了，從整體上看，中國人的住房無論是從數(shù)量上還是質(zhì)量上看都需要大大改善，而是人們有支付能力或有消費(fèi)意愿的需求大大減弱了。于是一種在傳統(tǒng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的常見現(xiàn)象就出現(xiàn)了，一端是大量賣不出去的空置房屋，另一端是很多需要住房的人買不起房或者是持幣待購。這說明我們的市場(chǎng)機(jī)制出了問題，供需雙方“合算”的概念的交集太小。一方面，人們認(rèn)為“不良KFS”把房價(jià)推得太高，害得老百姓買不起房，所以很多房地產(chǎn)評(píng)論家們主張或認(rèn)為房價(jià)要跌，只要房價(jià)跌到老百姓能夠接受的區(qū)間，房地產(chǎn)自然就活了；另外一方面，被人們冠以“不良KFS”的房地產(chǎn)開發(fā)商們也感到委屈，他們中的一些人馬不停蹄地參加各種“峰會(huì)”和“論壇”，宣講政府救市和房價(jià)不可能跌的各種理由。

　　 商人對(duì)自家產(chǎn)品的價(jià)格預(yù)測(cè)是投資決策和風(fēng)險(xiǎn)控制的依據(jù)，如果覺得房價(jià)會(huì)漲，能夠獲得收益，你就去開發(fā)；如果覺得房價(jià)會(huì)跌，投資可能會(huì)造成虧損，你就不要去蓋。房地產(chǎn)商在那里預(yù)測(cè)房價(jià)會(huì)漲，而且通過媒體到處去說，且不說他的判斷是否正確，這本身就是一件很奇怪或者是很可憐的事。當(dāng)然，也不是所有開發(fā)商都是如此，像王石那樣很早就預(yù)料到市場(chǎng)中存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)而采取了應(yīng)對(duì)策略的人，現(xiàn)在就可以瀟灑地安排下一步的發(fā)展規(guī)劃了，無論是保障性住房、一般商品房還是高級(jí)住宅，只要能夠獲得合理利潤，都可以開發(fā)。但對(duì)于那些高價(jià)拿地、高價(jià)公關(guān)、高價(jià)建設(shè)又沒有及時(shí)脫手的開發(fā)商來說，現(xiàn)在的局勢(shì)是嚴(yán)峻的，在那些房地產(chǎn)評(píng)論家們那里，房價(jià)下跌只是他們的一個(gè)主張或判斷，但在開發(fā)商這里，這卻直接關(guān)系到他們的收益。這也難怪他們中的一些人，要和那些“評(píng)論家們”PK不已。

　　 改革開放后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)始終是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。從“老三件”到“新三件”，再到手機(jī)、電腦、空調(diào)、摩托車、汽車、住房，每一次消費(fèi)升級(jí)都是對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的一次重大拉動(dòng)，這些耐用品的價(jià)格也從幾百元、幾千元、幾萬元上升到幾十萬元甚至是幾百萬元。嚴(yán)格地說，住房這種產(chǎn)品已經(jīng)不屬于消費(fèi)品而屬于投資，但就其使用而言有消費(fèi)的屬性，而居民家庭平均消費(fèi)水平的高低實(shí)際上就是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家現(xiàn)代化的標(biāo)志。一般耐用品的升級(jí)已經(jīng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長做出這么大的貢獻(xiàn)，那么就住房而言，它會(huì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生多大的拉動(dòng)那就可想而知了。因此，房地產(chǎn)業(yè)能不能持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，確實(shí)關(guān)系到我國未來的經(jīng)濟(jì)增長。而房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基本條件就是價(jià)格穩(wěn)定，日本、中國香港的房地產(chǎn)發(fā)展都對(duì)當(dāng)?shù)匾粋�(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但人口的過度集中和土地住宅價(jià)格的過度上漲，最后影響了進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)增長。而在美國和歐洲國家，土地和房價(jià)的上漲要穩(wěn)定得多。避免房價(jià)的較大波動(dòng)，對(duì)我國各個(gè)地區(qū)乃至于整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)增長，都有重要積極意義。

　　 現(xiàn)在很多人認(rèn)為，過去一段時(shí)間中國房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)，說明解決居民的住房應(yīng)該更多地通過政府對(duì)安居房、保障性住房的投入。我對(duì)這種觀點(diǎn)是懷疑的，從建國以來到上世紀(jì)90年代中期，城市居民的住房是由政府、企業(yè)或單位包辦的，結(jié)果大家都很清楚，保障差且效率低！而現(xiàn)在，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了曲折，但是從總體來看，最近十年來我國居民住宅改善的程度，可以說是有史以來最大的。我國和世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都證明，盡管需要通過政府的努力扶持一部分低收入居民改善住房條件，但整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的較好發(fā)展必須建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上。

　　 就我國目前的情況看，大中城市的房地產(chǎn)景氣可能還要等待一段時(shí)間，因?yàn)樵诜績r(jià)較高的情況下，房地產(chǎn)交易如果想活躍起來，對(duì)峙的雙方總有一方要做出妥協(xié)，要不然是居民收入逐漸增加或者觀念發(fā)生變化能夠接受目前的高房價(jià)，要不然就是房地產(chǎn)商實(shí)行降價(jià)，最后在新的水平上形成均衡。這種現(xiàn)象通過事前的政府干預(yù)，如把地價(jià)定得低一些、對(duì)開發(fā)商的服務(wù)積極一點(diǎn)、銀行貸款的門檻臨時(shí)調(diào)高一點(diǎn)，其實(shí)都是可以避免的，這樣就可以保持我們房地產(chǎn)發(fā)展的連續(xù)性，形成持續(xù)擴(kuò)大的內(nèi)需。現(xiàn)在，一部分大城市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了問題，但更多的城市的房地產(chǎn)的發(fā)展才剛剛起步。在這些地區(qū)我們要注重房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用，但在發(fā)展中要吸取那些大城市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，通過政府的積極作為，避免房地產(chǎn)價(jià)格過快的上升和較大的波動(dòng)，保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

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