投資者報(記者華強)步入調整期的中國房地產業，“嚴冬”之中最盼的無疑就是政策的暖風。房地產市場歷經2008年比較密集的稅收政策調整之后，2009年還會有其他政策牌出嗎？

　　細心之人可能會注意到，1月6日在國務院新聞辦公室2009年的第一場發布會上，住房和城鄉建設部（下稱“住房部”）、國家發改委、財政部、中國人民銀行等四部門的有關負責人縱論當前房地產市場健康發展的問題時，財政部稅政司副司長王曉華明確表示，2009年是不是要出臺新政策，要根據2008年政策的執行情況來定，如果執行得好可能會延續這些政策，如果執行得不好，“可能會考慮是否有其他更好的政策措施”。

　　現在看，歷經了半年的大力救市，房地產業的“寒意”并未消除，反而加重了。據北京市房地產交易管理網的數據統計，2009年1月份，北京共成交商品住宅7200套，環比下降了近五成。

　　盡管稅收優惠政策可能有一定的滯后效應，但市場的表現也確實太差強人意，無論是專業房地產研究機構的報告，還是《投資者報》記者采訪的房地產業內人士、專家學者、乃至于對房地產行業高度關注的銀行界，無一例外均認為，2009年的房地產形勢，將依舊是調整的基調。

　　提振房地產，政府理應出牌了。購房落戶、退稅、住房政策（松綁90/70政策）、土地政策（宅基地換房），乃至于房地產稅改革，政府手中的牌其實并不少，2009年會怎么出呢？

　　地方政府率先自救

　　從去年開始，房地產的頹勢早就讓地方政府坐不住了，特別是2008年12月出臺的國辦131號文明確各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地產政策”之后，地方救市政策更是層出不窮。

　　購房上戶可謂是這一輪地方政府展開房地產自救的“拳頭”招式。2008年12月12日，繼成都市率先實施購房落戶新政，今年1月份，相繼有武漢、重慶跟進，此前已經實行這一政策的杭州、天津、長沙等城市，則陸續在放寬購房入戶的標準。

　　本報統計發現，目前已宣稱可辦理或擬實行購房入戶的省市，有杭州、廈門、成都、武漢、長沙、保定、重慶、天津以及廣東省。

　　重慶率先醞釀的“購房退個稅”，由于一度身處風口浪尖，其它城市暫無跟進。不過可以想見的是，只要形勢一旦明了，中央政府對購房退稅予以認可，跟進的城市當不在少數。

　　然而，退稅可是退的地方政府分成那部分，對地方財政而言，那就是真金白銀。不過，在房地產“調整進行曲”愈奏愈響之際，地方政府也是不得已而為之。

　　1月份的數據顯示11個城市中，有9個城市的房地產交易量1月份環比下降了9%~43%，北京的月環比表現最為疲弱，其次為東莞、上海及深圳；上海的同比表現最差，下降了50%，其次為重慶及天津。

　　在各地出臺的救市政策中，也漸漸開始放開90/70政策（國家對房地產宏觀調控的一個重要政策，指新建住宅項目的戶型比，套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上）。蘭州發布的十六條救市新政之一，就是將90/70政策調整為90/50；而北京1月23日9部門聯合發布的《關于貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》，其中一條就明確“在全市總量平衡前提下，根據市場需求確定套型面積和比例”。

　　形成全國性政策有難度

　　大型開發商的項目大多不是窩在一個城市，各地方政府救市政策不盡相同，目前購房退稅、購房落戶以及取消二套房貸和外資購房限制等這些政策僅限于個別城市，在全國推開的可能性有多大？對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌2月18日在接受《投資者報》記者采訪時表示，“難以形成全國性的政策”。

　　先說購房落戶。顧云昌認為，像上海、北京這樣的一線大城市，以前也實行過這樣的政策，效果確實不錯；但現在城市人口已接近極限，人口膨脹的麻煩已經不小，即使撇開是否合法的爭論，由于有了特大城市的瓶頸制約，購房落戶不會在全國推廣。

　　可以回顧一下歷史。購房落戶政策始于十年之前的北京、上海等各大城市，曾是拉動樓市的法寶，之后更多城市紛紛效仿。不過我們不得不承認的是，政策拉動樓市的同時，也導致城市人口過快增長，同時帶來交通、醫療、教育、社保等問題，后來北京、上海、廣東等城市相繼取消了該政策。看來，外地購房者還是不要對購房落戶大城市抱有太高期望。

　　至于購房退稅，顧云昌認為“效果有待觀察”，再說各地財力迥異，形成全國政策的可能性也不會很大。顧云昌表示，2009年房地產政策的走向，特別是在挽救房地產市場頹勢上，更多的可能是地方出招、中央認可。其實這也是房地產業主管部門——住房部的初衷。在2009年1月9日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房部明確提出要“強化地方人民政府穩定房地產市場職責”。

　　治本之道在正稅清費

　　在全國性政策層面，顧云昌認為，降息、減稅與清理房地產各項收費將是提振房地產業的有力手段。

　　降息當然是針對整個宏觀經濟形勢，但在顧云昌看來，降息對提振房地產業有著莫大的好處。眾所周知房地產是個資金需求量很大的行業，開發商都是舉債經營，降息能夠減輕房地產商的資金成本，這無疑能讓寒冬里的開發商多喘一口氣。

　　國家統計局的數據顯示,2009年1月份居民消費價格同比上漲1.0%，工業品出廠價格同比下降3.3%，比上月降幅擴大了2.2個百分點，可以說中國經濟通縮的壓力劇增。為了刺激經濟增長，央行降息在所難免。央行行長周小川也曾表示，直到2009年中期都有可能降息。

　　業內人士認為，房地產作為國家重要的支柱性產業，無疑是受益降息最大的行業之一。同時，從消費的角度來講，降低基準利率也會使購房者還貸的壓力大大減輕，會有助于刺激樓市消費增加，甚至有望促進樓市回暖。

　　目前房市的問題，主要體現在成交量萎縮，救房地產重在救成交量。但救成交量的前提，必須要讓高企的房價降下來。其實，住房和其他商品一樣，降價就會使交易量上升，這是再簡單不過的一個經濟學常識。中國銀行高級分析師溫彬認為，“擺脫當前房地產的困局只有一條道，就是將房價降到合理的水平”。

　　沿著這個思路來探究2009年的房地產政策走向，中央政府將如何“出牌”就清晰了。顧云昌表示，已經出臺的財稅刺激手段，目前基本還停留在交易環節，對開發環節上稅收減免并不是很多，“正稅清費”理應是政策層面出擊的重點。“現在房地產環節上的各項收費既多又雜，很不規范。”他說。

　　顧云昌認為，房地產政策，無非還是在金融、財稅、住房等方面，而降低開發環節稅費，可以有效擴大開發商降價空間，這是最為有效的治本之法。

　　制定長期發展規劃

　　在2009年的房地產政策憧憬里，還有一個最大的憧憬，那就是隨著包括有鋼鐵、汽車、造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、裝備制造和電子信息9大行業的“產業振興規劃”陸續出臺，房地產業能否搭上“末班車”，成為第十個振興性行業。

　　據悉，住房部已經表示“產業振興規劃不會包含房地產”，但會有一個房地產長期政策規劃出來。

　　這幾年，國家對于房地產行業的宏觀調控，可以說都是“急就章”，往往是“按下葫蘆浮起瓢”，也是到了一個該通盤考慮、長遠規劃的時候了。

　　顧云昌對《投資者報》記者表示，房地產行業和中國宏觀經濟息息相關，對經濟增長的拉動作用是其它任何一個產業都無法替代的，有個長期性的規劃是必需的，至于能否列入“振興”則是另外一回事。

　　長期規劃政策的內容現在無法查證，但有一點，目前這么低迷的市場行情下拿出的長期政策規劃，對房地產行業肯定是大力扶持的基本態度，而不會是前些年房地產泡沫高企時的“擠泡沫”政策。從這一點來說，即使該規劃沒有“振興”之名，也具有“振興”之實。

　　2009年，在國外經濟危機可能難以見底，國內經濟形勢嚴峻的情況下，中央和地方政府都對房地產業的支柱產業地位，尤其是對住房消費在擴內需方面的拉動作用抱有較大期許。而圍繞樓市的政策爭議，正好反映了政府在樓市上的這種兩難，因為房地產的主要問題不在政策，而在價格，深層原則更是在財政體制，不是一時半會兒能夠解決的。

　　但是，許多人仍然對政府的后續房地產政策抱有期冀。

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