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12大城市節后房市成交回暖 專家認為調整未結束
徐暢 福蒙蒙
房地產在經歷了一冬之后似乎有所反彈，統計數據顯示，12大城市春節后成交量同比持續回升。專家表示，成交量的上漲表明前一段時間政策正在逐步見效，不過房地產行業的調整遠未結束，未來價格調整是房地產商自救的出路；財政政策應放在低收入群體的保障性住房上。
成交回暖
渤海證券研究所報告顯示，春節因素的影響逐漸弱化，北京、上海、成都等12座城市總體成交量上周環比上升48.24%。繼春節黃金周及春節后一周成交量同比上漲后，均出現了同比上升。另外，新增推盤量較春節黃金周及后一周有所上升。
易居中國分析師薛建雄表示，目前的成交回暖在意料之中，歷年的三到五月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的剛性需求需要釋放。這樣，在春節之后宏觀經濟出了一些利好的情況下，房市提前回暖。
調整未結束
此前，房地產價格一直處于下跌之中，根據國家發改委、國家統計局調查顯示，1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%。
專家預計，房價還有繼續下跌的可能。薛建雄表示，以上海為例，按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬平方米計算，平均月成交量為100萬平方米，而1月份成交量僅為50.7萬平方米，就算節后市場有成倍的增長，也改變不了嚴重供大于求的局面。如果經濟沒有那么快回暖，房價還會在七八月之后有新一輪的走低。
目前的宏觀經濟面尚不能對房價構成有力的支撐。“當前中國的經濟已顯著減速，居民收入增長和預期有所減緩，失業率上升，購房意愿進一步萎縮。”國務院發展研究中心金融研究所綜合研究室副主任陳道富表示，在這種環境下，僅僅依靠當前的貨幣與財政政策刺激是不足以扭轉供需缺口的。房地產市場首先需要自救，需要在價格上進行合理的調整。房地產價格越晚調整，隨著經濟低迷時間的延長，最終需要調整的幅度也就越大。其次，房地產市場過快調整，對宏觀經濟的穩定也不利，在規范市場的基礎上，需要政府在政策上進一步給予必要的支持。
庫存壓力巨大
此外，巨大的庫存壓力仍是房地產業發展的障礙。戴德梁行報告顯示，1998-2008年的十年間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發展商手中。
陳道富認為，對存量房的處理上，應盡快明確政策意圖。純粹存量房的處理，房地產企業在賬面上確認收入主要是有利于活躍房地產市場，降低銀行不良貸款反彈的風險，保持房地產供應鏈上企業的資金運轉，恢復市場信心等方面。但是，在短期內對新增固定資產投資，對拉動就業等宏觀目標的作用有限。
陳道富表示，可放松第二套住房政策，并可出臺臨時性（有期限限制）的鼓勵購房政策。但是否將房地產與個人所得稅、戶口政策聯系起來，應該從所得稅和戶口政策本身長遠設計出發，而不能從房地產市場出發考慮。房地產市場的健康發展，最終需要以老百姓有能力的真實需求為基礎，需要以城鎮化的發展為基礎的。
因此，當前財政政策在房地產上應重點放在低收入群體的保障性住房上。將房地產與中低收入群體的保障性需求聯系起來，國際上也有先例，如韓國采取反向競拍的方式將商品房轉為政府經濟適用房，在保證公開透明有效的前提下值得進一步研究。
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