田新杰

　　資產貶值的壓力和負面影響正一步步逼近上市、未上市的所有房地產開發企業。

　　 盡管2008年全年的數據尚未公布，但僅僅到2008年第三季報時，多數上市房企就已經為存貨跌價準備了歷史罕見的計提新增量。萬科（000002.SZ）當時的資產減值損失達56483.61萬元，同比增加7650.22%，主要為新增計提存貨跌價準備；金地集團（600383.SH）計提資產減值損失136.81萬元，同比增加145.84%。

　　 “去年第四季度的情況也好不到哪里，估計大部分房地產公司全年的資產貶值影響在即將公布的年報中表露無遺。”一位資深房地產券商分析人士坦言。

　　 而銀行、典當行等開發商房地產抵押貸款主要來源機構，出于控制房地產資產貶值風險的考慮，紛紛提高了貸款的門檻。實際上，樓市下行導致房地產資產貶值，進而影響開發商賴以生存的抵押貸款融資能力，才是最致命的。

　　 貶值還將持續

　　 相關統計數據披露，滬深兩市已發布2008年業績預告的40家房地產上市公司中報憂的超過四成，預增公司也多數增幅趨緩。值得注意的是，其中預增的公司主要是對2007年銷售業績的體現，借助2007年入帳業績來“稀釋”去年業績的慘淡，但在存貨及資產貶值方面，卻難以掩蓋。

　　 較高的計提資產減值損失，往往意味著背后較高的存貨增量。在金地集團截至去年三季度計提資產減值損失增加145.84％的背后，即是當時已高達2659099.07萬元的存貨量；同樣，萬科計提資產減值損失增加7650.22%的背后，同期存貨高達8737557.35萬元。

　　 資產貶值在迫使房地產公司計提資產減值損失驟增的同時，也在公司資產規模出現大幅縮水中扮演重要角色。

　　 剛剛公布年報的新湖創業（600840.SH）披露，截至報告期末，公司總資產206957.50萬元，同期減少25.74％，流動資產145133.78萬元，同期減少35.94%。

　　 一位房地產項目交易的中間人士透露，整個行業低迷，地價、樓價持續走底，令房地產資產不斷縮水貶值，這在一些面臨資金壓力的上家拋售手中物業時表現得最為明顯，折價甩賣時有發生。

　　 去年全球最大的單筆房地產資產交易——全球最大的工業地產商普洛斯將在中國的資產和在日本的產業基金權益作價13億美元出售給新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE）SMG，記者進一步了解獲悉，普洛斯明顯屬于虧本甩賣，預計該交易將導致該公司凈損失所售資產帳面價值的4%至6%左右。

　　 更為嚴重的是，這一對房地產企業產生最實質打擊的貶值還遠遠沒有停止，貶值還將繼續，甚至難以人為遏制。

　　 在中國房地產指數系統近日舉行的一個房地產內部論壇上，絕大多數開發企業老總、金融機構代表以及房地產代理企業的中高層認為，本輪調整周期將持續3-5年。

　　 融資能力萎縮危機

　　 一個看似矛盾的現實是，在資產已經出現貶值的情況下，開發商貶值套現的情況卻在不斷增加，除了拋售以外，向銀行等機構做房地產抵押貸款也成為貶值套現的變通辦法。

　　 北京市國土資源局網站公開數據顯示，北京市去年上半年面積共3100.27公頃土地的抵押價款高達2917.25億元，相應的貸款金額則是1016.79億元。

　　 “其實也不難理解，當大家一致認為價格還將繼續下跌，資產貶值縮水才剛剛開始的時候，拋售或者抵押套現或許是一些開發商的首選。”上述這位房地產項目交易的中間人士指出。

　　 就像香港開發商前期開發時保留一部分物業，熊市時拿來抵押融資，抵押貸款一方面可以投入到急需資金的項目上，另一方面還有可能在行業不景氣時擴大儲備土地的能力。

　　 不過，隨著貶值預期難以逆轉，開發商通過房地產資產抵押獲取資金的能力也在放貸方一再提高的門檻面前被削弱。

　　 民生銀行總行相關房地產投融資部門的負責人在電話中告訴本報記者，在目前的樓市行情下，銀行定期測算房地產抵押貸款安全性的頻率會有所增加，測算房地產資產貶值的程度也可能提高，例如假設貶值率從以前慣用的20%－30％有所提高。“雖然目前房地產抵押貸款的抵押率多數銀行依然執行50％左右，但對抵押貸款的用途提出了更為明確要求并后期跟蹤，必須用于指定房地產項目，實際上起到了提高抵押率的效果。”

　　 這種情況在典當行表現得更為明顯。滬上某知名典當行的內部人士告訴記者，目前典當行房地產貸款的折當率（即抵押率）為50％，這與樓市上行周期相比有明顯下調，樓市走牛時的折當率一般為60％，變現能力好的優質商鋪等資產，折當率可高達70％。“樓市走熊后，房地產抵押貸款的需求呈現增加趨勢，房地產標的成為典當行的主要典當物，占60％以上。”

　　 不過，這位人士也表示，典當行還要看當主的還款能力，而房地產公司顯然并不是典當行眼中的優質當主，因此對房地產公司的業務，相當謹慎。

　　 在上述中國房地產指數系統的內部論壇上，與會某商業銀行代表表示，具有良好風險控制能力、一直立足于長遠發展的大型開發企業尤其是品牌開發企業無疑更能夠在這場金融支持爭奪戰中勝出，中小企業的未來前景將更為艱難。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。