陳文雅 趙紅梅

　　“今年1月和去年同期相比，我們這里的住房按揭貸款簽約量上漲了30%。”凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司副總經(jīng)理盧亭莉表示，受惠于近期北京針對(duì)樓市出臺(tái)的新政策，最近三個(gè)月，該公司每月簽約的房產(chǎn)交易量以15%以上的速度增長(zhǎng)，其中今年1月份增幅最為可觀。“當(dāng)然這一方面和春節(jié)假期有關(guān)系，今年春節(jié)比較早，在1月下旬，不少人有節(jié)前過戶意愿。有一部分12月因?yàn)榈却�政策正式�?shí)施而積壓下來的單子，也在1月份辦理手續(xù)。還有一個(gè)重要的原因就是政策因素，房貸政策的放松使得人們的購(gòu)房愿望得到進(jìn)一步提升。”她表示。

　　1月23日 ，北京市建委、地稅局等部門聯(lián)合下發(fā)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見”，其中提及加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。而對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　北京市建委主任隋振江在剛閉幕的北京第十三屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上表示，改善型住房可以分為很多種情況，“以舊換新，以小換大等都是改善型，為孩子買房是改善型，為離單位近點(diǎn)買房也是改善型。”這一表述擺脫了此前“現(xiàn)有人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的�?gòu)房者，購(gòu)買第二套住房視為改善性消費(fèi)”的認(rèn)定框框。

　　除了二套房以外，政策允許銀行自行決定對(duì)擁有兩套以上的住房者的購(gòu)房貸款政策，這意味著擁有多套房產(chǎn)的銀行優(yōu)質(zhì)客戶也有可能爭(zhēng)取到比以前更加優(yōu)惠的貸款條件。

　　購(gòu)房者趙先生最近在看了幾家樓盤之后，獲知目前一些銀行對(duì)購(gòu)買第二套住房的優(yōu)質(zhì)客戶可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率，不上調(diào)。但他同時(shí)打聽到，“銀行在制定新的貸款政策，如果等幾天辦理貸款，可能會(huì)比之前的政策更加優(yōu)惠。”

　　據(jù)悉，目前光大銀行對(duì)于有一筆未結(jié)清房貸的按揭客戶（二套房貸客戶），符合條件的執(zhí)行基資利率下浮18%的優(yōu)惠利率。而事實(shí)上，部分銀行對(duì)于存量房貸，只要申請(qǐng)獲得通過，不管是第幾套房的貸款均可將原0.85倍基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠幅度變更為0.7倍。

　　樓市新政接二連三出臺(tái)后，北京市二手房交易量逆市大增，并史無前例地超過一手房交易量23%。

　　現(xiàn)已是崇文區(qū)政協(xié)委員身份的潘石屹在得知北京市出臺(tái)的15條樓市新政后，興奮不已，稱北京市政府給樓市帶來了一個(gè)“新年大禮包”。

　　根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間試圖通過二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)改善性購(gòu)房的客戶大增，委托量比去年同期增加了136%，改善型購(gòu)房的客戶中78%的購(gòu)房人想購(gòu)買100平方米以上的大戶型，66%的客戶想要購(gòu)買三居室。

　　北京市取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房限制的措施，也在一定程度上刺激了高端二手物業(yè)市場(chǎng)的活躍。春節(jié)期間，境外人士（含港、澳、臺(tái)）的購(gòu)房委托量比去年同期增加了118%。

　　“最近的政策確實(shí)對(duì)北京樓市刺激不小。”盧亭莉說，80%的客戶買房是通過貸款，如果二套房的貸款條件放寬，多套房的貸款條件也能夠由銀行自主決定，對(duì)緩解觀望氛圍還是有較大推動(dòng)力的。而北京市地稅局從1月1日起施行的二手房營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)成交量產(chǎn)生的利好影響也相當(dāng)明顯，“轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限由5年改為2年,而且140平方米以下房產(chǎn)免征,市面上大部分二手房都可以免營(yíng)業(yè)稅過戶。”

　　盧認(rèn)為，目前北京樓市的成交情況和最活躍的時(shí)期相比，差距縮小在15%左右。“我們預(yù)計(jì)一季度末可能還會(huì)有一次降息，當(dāng)然在政府保樓市不保價(jià)格的方向引導(dǎo)下，今年價(jià)格能不能漲我們不敢說，但預(yù)計(jì)交易量會(huì)有所回升。扼殺已久的購(gòu)房意愿迸發(fā)時(shí)，我們面臨的將會(huì)是飆升的增長(zhǎng)局面，北京也會(huì)有這么一個(gè)時(shí)期出現(xiàn)。”

　　但潘石屹對(duì)后市似乎沒有那么樂觀。“11月份成交量上升，主要來自保障住房成交量上升的拉動(dòng)，例如北京保障房的成交量超過50%。而住宅成交量大幅度下滑的趨勢(shì)并沒有改變。”他說，北京因2008年樓市低迷帶來的負(fù)面影響將于2009年下半年在稅收方面顯現(xiàn)出來。盡管北京政府在此情況下一定還會(huì)有一些措施，但任何措施都很難扭轉(zhuǎn)全球經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)和2008年 “木已成舟”、“生米做成熟飯”的樓市低迷造成的財(cái)政收入的減少。2009年中國(guó)的房地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)比較低迷。北京的住宅價(jià)格，在五環(huán)之外，受保障房大量積壓、房地產(chǎn)商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。

　　摩根大通董事總經(jīng)理、中國(guó)研究部主管兼大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄說，住房及房地產(chǎn)相關(guān)固定資產(chǎn)投資，占到全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（FAI）的四分之一，以及GDP的10%。為穩(wěn)定預(yù)期、提升信心，并鼓勵(lì)消費(fèi)，政府可能還會(huì)制定更多支持房地產(chǎn)市場(chǎng)與鼓勵(lì)房產(chǎn)成交的政策。

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　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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