易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員

　　年初，各種房地產信息紛至沓來，有銀行按揭利率調整的爭論，有2009年房地產市場的預期，也有中央政府關于房地產態勢的新聞發布會等等，但是，無論房地產信息與新聞有多少，歸結到一點就是如何解決目前房地產市場銷售不暢或銷售萎縮的問題，就是如何讓房地產市場成為擴大居民內需并帶動中國經濟走出美國金融危機沖擊的困境問題。

　　不過，就目前中國的房地產市場問題來看，盡管問題繁多，千頭萬緒，但問題的關鍵還在于讓房地產開發商手上的住房及投資者手上的住房銷售出去，讓中國的住房消費者真正地愿意進入房地產市場。面對這種情況，2008年，無論是地方政府還是房地產開發商，都認為這種現象的出現是因為2007年中央出臺的緊縮的貨幣政策，就在于中央政府關于房地產的359號文件，因此，只要讓這些政策重新調整，這些文件的精神重新界定或回到過去，那么中國房地產市場又會走向2006-2007年那瘋狂發展之路。也正是在這種觀念指導下，再加上正好遭遇2008年下半年出現的美國次貸危機，從2008年下半年開始，不僅央行的貨幣政策出現了完全逆轉，由從緊的貨幣政策改變為適度寬松的貨幣政策，而且出臺了一系列關于房地產的信貸稅收優惠政策。這些優惠政策，與2007年359號文件的政策含義相比有過之而無不及。不過，在這一系列的房地產信貸稅收優惠政策推出之后，不僅當前房地產問題沒有得到化解，反之，房地產市場面臨的死結則是越來越難解，房地產市場所面對的問題也越來越嚴重。何也？沒有對癥下藥也。

　　因為，就目前房地產市場政策及房地產市場轉變情況來看，房地產市場已經從以投資為主導的市場轉變為以居民消費為主導的市場。由于市場的轉變，市場的價格也自然要調整。但是，由于對中央政府及地方政府持續性政策刺激的期待，從而使得房地產開發商以為保持以投資者為主導的價格也能夠讓這個房地產市場消費需求釋放出來。但實際上結果并非如此。當房地產轉變為以消費者為主導的市場時，要讓消費者進入這個市場，一定要讓這些住房消費者有支付能力購買。如果住房消費者沒有支付能力購買，要想讓住房消費者進入以投資者為主導的市場或讓消費者接受這種投資為主導的價格是不可能的。就如住房建設部的領導人所指出的那樣，目前房地產市場的問題仍然是房價過高，居民消費者沒有這種支付能力。

　　同時，我們也應該看到，不僅中國房地產市場由以投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變，其價格會發生根本性轉變，而且在美國次貸危機面前，已經出現全球性的經濟衰退。由于全球性經濟出現衰退，無論金融資產的價格，還是實際商品的價格都出現全面向下調整。2008年全球許多國家股市的價格下跌了一半以上，中國股市的價格也下跌65%，不僅股市的價格快速下跌，而且全球各國房地產市場的價格沒有不下跌的，國際市場大宗商品的價格出現全面快速下跌。比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價格都全面下跌。但是，全球所有的金融資產及商品全面快速下跌的時候，中國的房地產價格卻一枝獨秀。其實，這是一個十分不正常的事情。正因為中國房地產市場價格不調整，不以消費者的支付能力來定價，從而使得中國居民巨大的房地產消費需求完全被抑制，從而也就出現一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒有能力來購買的現象。房地產市場需求不釋放出來，如何來擴大內需，保經濟增長？

　　最近，不少人都在說，2009年中國房地產市場發展，就在于房地產需求放大，就在于大量空置的住房銷售出去。這種說法是對的。但是如何讓居民的消費需求釋放出來呢？當然有不少路可走，比如說，增加居民收入水平，讓居民購買支付能力迅速提高；或降低房價，讓居民有支付能力進入房地產市場。對于前者，在短期內是不可能完成的事情。因此，要讓中國房地產市場需求釋放出來，也只有華山一條路了：降低房地產市場價格，讓絕大多數居民有支付能力進入市場購買。只要國內房地產市場價格與居民實際支付能力相適應，中國居民的住房需求就能夠釋放出來。至于那些認為房地產價格只會上漲的房地產企業，他們這樣認為也沒有關系。如果房地產企業不愿意降價，你可以把自己手上的房子留得好好的，等房價上漲時再賣，有可能未來一套賣幾套的錢，這樣的好事何樂而不為？但是，不可說國內房地產市場有多少危險，從而希望政府出臺所謂的救市政策。

　　可以說，目前國內房價過高，是擋在中國經濟持續增長過程中的一大障礙，如果這個障礙不除去，它會導致居民的收入分配嚴重不公，居民消費能力減弱，中國經濟畸形發展，傳統的經濟增長模式不能改變，居民擴大內需更是無從談起。在這種情況下，中國經濟保增長何以可能？因此，中央政府應該有明確的態度，借助于這種全球經濟調整，讓中國這種高房價的畸形經濟改變過來。

　　總之，無論是地方政府還是房地產開發商，都應該了解房地產市場發展的內在本性，要了解當前房地產市場之形勢，更要相信購房居民的智慧，以為以往那樣靠某種忽悠就能夠讓絕大多數居民進入房地產市場的事情早就成為歷史。只有當各地的房地產價格降低到絕大多數居民實際的支付能力時，中國居民房地產需求才能夠真正釋放出來。理論與經驗對此有太多的明證。因此，房地產市場價格全面下調才是重新確立房地產市場信心的根本所在，除此之外，想重拾民眾對房地產的信心是不可能的。

    相關專題：

    房地產進入十大產業振興規劃

    新浪聲明：    此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。