超低價甩賣市中心土地 政府接手

　　本報記者 王海春 上海報道

　　 由于項目拆遷困難，上海大型國有房地產企業也不得不低價賣地脫身。

　　 1月31日，上海地產集團以4043.7萬元的價格在上海市產權交易所掛牌轉讓位于上海市中心城區16530平方米的地塊。按交易所的資料，該地塊的土地價格只有2000多元/平方米。

　　 上海地產集團是擁有中華企業和金豐投資兩家上市房地產公司的超大房地產企業。雖然公司需要更多資金來發展保障性住房和商業項目，但有業內人士指出公司該行為是其調整資產布局的一小步，進行資產重組、籌劃公司整體上市才是其當前的核心業務。

　　項目四年仍未啟動

　　 上海地產集團此次出讓的是上海廣川置業100%的股份，該公司的核心資產為2004年9月獲得的閘北區92號街坊約16530平方米的用地面積。

　　 閘北不夜城商圈最近比較活躍，恒基、中凱等開發商一些新的商業項目都在附近動工，商圈正在進一步成熟中。易居中國分析師薛建雄認為，92號地塊的位置基本在該商圈的輻射范圍內，如果經營得當，項目開發前景還相當不錯。

　　 “2000多元的土地價格看上去很便宜，但如果把拆遷成本算進去，恐怕就不那么樂觀了。而更讓開發商頭疼的問題在于現在土地市場價格即使再便宜，也很少有下家愿意接手這樣的項目。”中國策劃研究院總裁李驍表示，加之現在房價下行的預期沒有改變，后市如何更難預料也加大了項目的風險。日本大和房屋的一位項目經理即對該項目表示出了濃厚的興趣，但得知項目拆遷尚未啟動后，對項目前景表示了擔憂。這位項目經理表示，一方面是項目費用比較難計算，而最困難之處在于對項目何時動工很沒有底。

　　 92號街坊自2005年被上海地產集團拿下后，四年以來項目就再沒有什么實質性的推進。拖延幾年沒能完成土地平整，項目遲遲未能啟動是上海地產集團出讓該項目的一個重要原因。此外公司還面臨土地規劃的問題。據閘北規劃部門介紹，即將建設的地鐵12、13號線將通過該地塊，屆時軌道交通樞紐可能將有一部分占用地塊面積。

　　 拆遷成本難以估算，規劃的改變和市場不確定的因素過多，使該項目不被看好。薛建雄認為該項目恐怕交易雙方之前已經達成了某種協議，之后通過交易所的環節來完成最后的產權交割。實際上這個項目的確已經有了買家，它就是閘北區政府。

　　 這個項目是委托一家產權經紀公司來掛牌出讓的，這家經紀公司的負責人告訴記者，區政府正在做回購項目的一些工作。閘北區規劃局人員表示，由于閘北區的動遷特別困難，因此區政府有意先將地塊從開發商企業手中低價收購，待拆遷完畢后再以熟地形式推向市場。

　　削減不贏利業務

　　 除了想從拆遷泥潭中脫身，該公司前景不錯的徐匯區商業項目也急需現金的支持。去年12月集團以4.87億元的價格獲得衡山路12號地塊特色精品酒店的開發權，除繳納數額龐大的土地款，項目開發也需要相當數量的資金。

　　 從資金的需求看，上海地產集團更大的資金需求源于大量上海保障性住房的建設。上海地產集團是上海市國資委下屬企業,成立之初上海地產集團的主要任務是進行土地的收購、儲備、轉讓，并實現土地的增值。隨著近幾年上海土地市場招投標制度的逐步完善，上海地產集團的土地轉讓功能有所減弱。而去年上海市政府加大保障性住房的力度，該公司又被賦予了建設保障性住房這個新的任務。

　　 上海地產集團去年9月在徐匯區華涇開始建設總建筑面積39萬平方米的大型地產項目，其中住宅部分的60%作為經濟適用房，另外40%作為配套商品房。不過即使是建設保障性住房也并非是上海地產集團最重要的任務，資產重組是其當前更重要的核心任務。

　　 對于如此龐大的企業，上海地產集團于近期悄悄開始調整資產布局。有證券分析師認為，近期中華企業和金豐投資在資本市場的股票關聯交易表明，上海地產集團將對旗下的兩家公司進行重組。分析師指出，上海地產集團將首先進行業務重組，消除集團內部的同業競爭后，再進行資產重組。分析人士指出，削減不贏利業務、重組旗下企業資產正是上海地產集團低價出讓項目部署的一部分。

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