中央地產新政頻出：9月15日后不到100天時間里，央行連續五次降低利率（其中三次雙率同時下調）、四次降低存款準備金率。經過一系列的降息，5年以上個人住房按揭貸款利率由7．83％調整為目前5．94％；5年以上公積金貸款利率從5．22％降到3．87％，成為1990年公積金創立至今的歷史最低水平。10月22日，人民銀行宣布，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0．7倍；最低首付款比例調整為20％；下調個人住房公積金貸款利率。同日，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1％。11月5日，國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中包括，加快建設保障性安居工程；加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。12月8日，中央經濟工作會議將住房消費納入擴大內需范疇，明確提出“保持房地產市場穩定健康發展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔”。12月17日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施，確定了保障性住房、二套房貸和融資信貸支持三項政策措施。12月21日，國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的意見共13條，被業內稱為國13條。地方政府積極救市：5月開始，各地政府就開始陸續出臺政策刺激蕭條的樓市。從最初的西安、南京發放購房補貼和杭州的24條新政，到目前，包括上海、北京等20多個城市已在地方政府權限范圍內明確“救市”思路、頻頻祭出“救市”新招，如減免契稅、下調二手房交易綜合稅、放寬住房公積金貸款政策、降低開發企業報建費，甚至直接對購房者進行財政補貼等。關鍵詞：房地產、保障性住房、救市政府關注程度：★★★★★民眾關注程度：★★★★☆宏觀影響指數：★★★★★［點評］2008年拉開了房地產行業陷入寒冬的序幕2005年開始國家對房地產進行調控的政策疊加效應在2007年10月集中爆發，并延續至2008年，使其成為近10年來我國房地產市場調整持續時間最長、調整幅度最大的一年。房價回落、樓市成交量下滑成為2008年全國房地產市場的主要特點。08年年初開始，北京、上海、深圳等城市普遍出現成交量持續萎縮。在1月達到11．3％的歷史高點之后，扶搖直上的房價驟然失去上漲動力。隨后，樓市降價風暴從深圳、廣州、杭州逐漸席卷了上海、北京等大都市以及部分二三線城市。到8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0．1％，出現近3年來首次環比下降。價格的拐點也正式顯現。從抑制過熱到出手救市的政策軌跡2005年開始針對房地產的調控不斷加強，特別是政府2007年下半年出臺的一系列抑制房地產行業過熱的調控政策，使得房地產行業在2008年上演了緊急剎車。隨著樓市由熱轉冷，2008年下半年，政府改變調控政策，向房地產行業連續施以援手，從中央到地方，與房地產有關的政策陸續出臺，一向緊收的房地產政策逐步放松。我們從中可以清楚的看到一條從稅費、利率、首付再到二套房的降負政策線路。系列政策的密集出臺意味著對于房地產行業從緊的調控政策基調已經扭轉，政府試圖通過減稅、降低利率等方式刺激合理住房需求，擴大內需。分析救市原因，政府政策的初衷是解決低收入者的住房要求，刺激經濟發展。我們認為在相當長一段時間里，房地產行業仍會是中國的支柱性產業，對拉動內需、促進經濟增長有很強的帶動力。在當前國際經濟環境惡化和國內經濟急轉之下背景下，保證作為國家經濟支柱的房地產業的適當增速，對于“保增長”至關重要。政策頻出促成交回升自10月底財政部出臺政策之后，央行、國務院以及各地方政府為提振經濟或房地產業的政策措施相繼集中出臺，調控尺度已經陸續退回到2007年。不斷解禁的調控政策提升了整體市場的活躍，對于房地產市場的刺激也在陸續釋放，成為促進樓市成交量恢復的動力。統計數據顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產市場交易量呈現不同程度的回暖。如北京市11月份期房網上簽約13027套，比10月上漲58％。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創今年以來新高，較上月增長90％。進入12月，前三周各主要城市的成交量延續了11月的勢頭，成交穩步回升。數據亦顯示，北京、天津、上海、深圳、廣州等12座中國主要城市總體成交量連續五周環比上升，其中，12月第三周環比上升4．74％。保障性住房或成下一輪經濟增長引擎在一系列救市新政中，保障房建設總是排在首位，而且繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設規劃的基礎上，追加安排建設資金。一份最近的券商研究報告指出，根據對25個主要大中城市的統計，2009年保障房開工規模都占全部建筑規劃的20％左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30％左右，達歷史最高水平。如此龐大的保障性住房投入市場，預計對房價會有一定的“降溫”作用，或將改變目前我國商品房獨大的局面。鑒于國內外嚴峻的經濟形勢以及2008年房地產行業景氣加速回落至10年新低，“松動”和“扶持”將是未來兩年內房地產行業政策面的主基調。而在“保增長”的前提下，保障房投資“大躍進”將是一種政策取向。房地產市場將面臨巨大的結構性調整，包括土地供應、資金投入、政策導向、配套支持等，都將重點轉向保障性住房。至于保障性住房對商品房產生的沖擊，我們不能夸大也不能小覷保障房對商品房價的壓力。由于保障性住房的建設需要時間，短期內保障房對商品住宅價格和需求的影響可能有限。但長期來看，大量涌入市場的保障性住房對未來幾年的房價必然形成一定壓力。政策執行力度左右2009年樓市對于即將到來的2009年，房地產市場無疑是許多投資者最為關注的一個領域。而未來房地產市場的發展方向，將與保障性住房政策的執行力度密不可分。每一次政策出臺后都不可避免地要面對一場博弈，中央和地方利益的博弈以及各地政府在保障房和商品房上的選擇將直接影響到房市新政的效果。如果相關部門的保障房投資計劃能得到切實執行，那么房地產市場的格局將發生重大變化——未來幾年，相當部分的購房者將被保障房分流，商品房會受到冷遇。如果保障房政策執行不到位，則其將很難撼動商品房獨大的市場格局。此外，在調整房地產市場過程中，政府的作用有限。和其他領域相比，房地產市場的大舉政策性投資目前無法對市場機制下的房地產企業有明顯的拉動作用。所以，政策轉向并不意味著市場就會馬上發生逆轉，房地產市場的調整短期暫不會結束。有一點可以明確，就是一系列政策的出臺，對于提振市場信心是有幫助的，為了避免我國經濟增速過快下滑，有必要及時調整樓市政策，刺激住房消費。而且，如果現有政策不足以保證市場穩定，國家的房地產政策仍然有調整空間，如包括“二套房貸”在內的一系列調控政策。盡管貨幣政策的放松、交易稅費的減免對房地產行業極大的支持，但畢竟是屬于政策面的外部因素，如果房地產市場自身沒有根據供需調整居高不下的價格，改變“一房獨大”的失衡結構，那么即使有再多的救市措施也將無濟于事。作者：中經分析小組執筆：周曉萍？？

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