底層商鋪報價１０萬元／平方米 已有溫州投資客預定

　　從網上房地產掛出御翠豪庭社區商鋪房源伊始，上海媒體便習慣性地報道“李嘉誠第三次低價拋售上海項目。”然而記者發現，所謂“低價”，竟然是底層商鋪報價達１０萬元／平方米的高價。“１０萬元單價，是不折不扣的市場價。”一位資深的當地房地產經紀人如是評論，“以目前黃金城道的底層街鋪而言，報價１０萬雖然十分普遍，且接盤者寥寥。”

　　商報記者 徐健

　　底鋪叫價１０萬

　　計劃狂收１０億

　　 ２００８年１２月２６日，李嘉誠的古北名盤——御翠豪庭推出３６套黃金城道上的街鋪。網上房地產顯示，這批街鋪單套建筑面積在４８－２２００平方米不等，報價（參考價）是５．２萬－１２萬元／平方米之間，其中有２套商鋪的叫價超過１０萬元。

　　易居分析師薛建雄在分析網上房地產信息后表示，１０萬元是這批街鋪的底鋪叫價，“二樓鋪位報價７萬－８萬元，而三樓的報５萬－６萬元。”薛建雄透露，和記黃埔把黃金城道上位置最好的２萬多平方米御翠豪庭商鋪零散甩賣，受到了溫州投資客的關注。而網上房地產亦顯示，在售的３６套商鋪中，已經有６個鋪位被預定。薛建雄說：“被預定街鋪的價值已經過億元，且買家多是溫州投資客。預計和黃如拋售完所有的商鋪，銷售額將達１０億。”

　　不過，對于近日上海媒體紛紛評論稱李嘉誠“第三次”低價拋盤的說法，記者不敢茍同。記者認為，對于“低價”的判斷，以目前的行情不能簡單斷言。

　　叫價不能算低

　　或陷有價無市

　　 ２００７年９月，上海樓市的交投高峰期，一家香港的上市公司世貿彬記（０３８０．ＨＫ）以１．８億元收購與御翠豪庭一街之隔的強生古北花園的３０００平方米裙房商鋪，成交平均單價僅不到５８０００元，按此標準，李嘉誠此次拋盤豈非是“逆勢翻倍叫價”？

　　 “目前，早已成熟的黃金城道一期（二手）底層的街鋪報價確實高達１２萬－１４萬元／平方米。”２１世紀不動產商鋪部的吳鵬告訴記者，黃金城道上一些沿街二手旺鋪的掛牌叫價都在１０萬元以上，所以，對于遠未成熟的黃金城道二期街鋪來說，１０萬元報價只能算是市價。

　　薛建雄從上海和黃的內部人士處獲悉，之所以報出１０萬元的單價，是其以３０元／平方米的預期日租，以１０％的年租金回報率的標準計算而成。吳鵬亦稱，黃金城道一期的沿街旺鋪已經相當成熟，日租確實可達３０元／平方米。

　　但問題是，無論二手旺鋪的叫價還是日租報價，均為當地商鋪交易高峰其延續至今的“慣性”產物，而目前的市場行情已不能同日而語。“黃金城道一期二手旺鋪以１０萬元開價，已經２個多月無人詢盤。”吳鵬實話實說，“我手上起碼有６組原先對古北商鋪有購買意向的客戶，他們都在去年末放棄計劃。”

　　散賣難以約束

　　影響既定業態

　　 另外，被拆零出售，亦為此前剛剛由長寧區政府高調宣傳的“黃金城道頂級個性商業街規劃”蒙上一層懸疑。

　　長寧“虹橋辦”主任錢學娃在３個月前的一次論壇上，公開宣稱規劃為“上海最頂級的商業步行街”的黃金城道，一定會統一招商、管理。但如今和黃將“黃金城道上位置最好的街鋪”拆零叫賣，或將打亂當地政府對黃金城道業態規劃的大計。

　　因為，在購買了街鋪的個人投資者看來，要承受３年，或許更長的“商業街培育期”，談何容易，為了保證租金來源，小業主極有可能急切引進甚至自營像便利店、干洗店那樣的社區服務業態。

　　 看來，盡管在不少投資者的眼中，“李嘉誠”這個品牌效應強勁，但在上海樓市低迷了一整年的影響下，１０萬元／平方米單價的買單者究竟有多少，還有待市場驗證。

　　◇記者手記

　　和黃拋盤每次都“扼到了喉嚨口”

　　前兩次被上海輿論推上風口浪尖的“李嘉誠低價拋盤”事件，一是４４億元轉讓靜安寺世紀商貿廣場，二是將御翠豪庭７、８號樓定價３．５萬元（降價１萬元）。記者發現，其實李嘉誠次次定價都準確地“扼到了喉嚨口”。

　　世紀商貿廣場的整購單價約４．５１萬元，以買家預期的年租回報８％計，其須保持１００％滿租，且日租水平須達１０元／平方米（約１．４２美元／平方米／天）。以持有型房地產項目的經營而言，此單價毫無疑問地“扼到了接盤者的喉嚨口”——雖然轉手時世紀商貿的租金已經接近此水平，但誰都難以全年維持１００％的滿租狀況，而今看來，在國際金融海嘯爆發之前完成這樣的高位套現，簡直是一個在上海打響“李超人”品牌的經典案例。

　　同樣，為沿古北路的靠近高壓電線的御翠豪庭７、８號樓開價降低１萬元，其小戶型公寓房源屬于上海人最忌諱的“點狀高層”，李嘉誠開出３．５萬元單價，其實相當值得諸家房源同質的鄰盤開發商好好學習一番。

　　 記者難以預料多少追捧此鋪的溫州商人，有幾個可以承受相當于３０元／平方米——接近于南京西路的非購物中心類街鋪的日租水平，但有一點可以肯定，接盤者若要滿足此等“合理投資回報”，需要相當努力經營，并做好賠本兩年以上的打算。

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