勞力（法學副教授）

　　僅憑一個樓盤低于成本價銷售就認定不正當競爭，在法律上很難成立。與此同時，長期積壓的商品房無疑屬于“積壓商品”，依法完全可以降價出售。

　　近日，恒大和萬科在南京的樓盤因降價銷售，將受到物價部門和房管部門處罰。其中恒大綠洲花園被指“低于成本價格銷售，屬于不正當競爭”（《新京報》12月18日）。

　　這一事件在社會上引起爭議，輿論紛紛指責相關職能部門受利益驅使，不當干預房產市場。顯然，物價和房管部門查處“低價售房”，是因為他們認為房產商的行為已經構成價格違法。這就要求我們進行相關討論時，不能抽象地以“定價是市場行為”、“政府不應過度干預”為依據判斷各方的對錯，而應當從法律角度分析。

　　媒體報道稱，南京恒大綠洲花園的毛坯房售價為4600元/平方米左右，精裝房5700元/平方米，被南京市江寧區房管局局長周久耕稱為“低于成本價格銷售，屬于不正當競爭”。筆者認為，這里的關鍵問題是，“低于成本價銷售”就是“不正當競爭”嗎？

　　我們先看一下我國現行法律是如何規定的。1993年12月1日起正式實施的《反不正當競爭法》規定，“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品。”但經營者“處理有效期限即將到期的商品或者其他積壓的商品”或“因清償債務、轉產、歇業降價銷售商品”，而低于成本價銷售商品的，不屬于不正當競爭。1998年5月1日起施行的《價格法》規定，經營者“在依法降價處理鮮活商品、季節性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競爭對手或者獨占市場，以低于成本的價格傾銷，擾亂正常的生產經營秩序，損害國家利益或者其他經營者的合法權益”，屬于不正當價格行為，應受行政處罰。這種價格違法行為被稱為“低價傾銷行為”。

　　綜合兩部法律的規定，我們不難發現，“低價傾銷行為”必須符合以下基本條件：一是主觀上必須有“排擠競爭對手或者獨占市場”的目的和動機；二是客觀上必須有以低于成本的價格傾銷，擾亂了正常的生活經營秩序，損害了國家利益或者其他經營者的合法權益。兩個條件缺一不可。南京恒大的“低于成本價售房”行為符合這兩個條件嗎？

　　首先，在當前國內房地產市場普遍不竟氣，商品房明顯滯銷，房地產商資金周轉困難的情況下，不少房產商都在降價促銷以自保，從而規避資金鏈斷裂的巨大經營風險，有幾家房地產商還有能力和心思通過低價傾銷行為來圖謀排擠競爭對手或者獨占市場啊！再者，僅憑一個樓盤的降價銷售，就能發揮“排擠競爭對手或者獨占市場”的作用，那我們也太小看其他房地產商的實力了吧。因此，如果沒有更多的事實和理由予以支持的話，僅憑恒大一個樓盤低于成本價銷售就認定不正當競爭，在法律上很難成立。與此同時，長期積壓的商品房也毫無疑問屬于“積壓商品”，依法完全可以降價出售。

　　另外，南京有關部門的處理程序也值得商榷。根據1999年原國家計委發布的《關于制止低價傾銷行為的規定》，屬于省及省以下區域性的低價傾銷行為，由省級人民政府價格主管部門認定和實施行政處罰。南京市物價房門和江寧區房管部門顯然無權認定和處罰，僅可以在省價格主管部門的委托下進行調查。