郝倩　　

　　周久耕怎么都沒想到他的一句話會惹來這么大的麻煩。

　　他是南京市江寧區房管局局長，最近被卷入一場“人肉搜索”的風波中。根據今年南京市的住宅建設規劃，江寧區與南京長江以北并列為該市住宅供應的重要板塊。

　　一句對開發商售樓“低于成本價受查處”的驚人言論，讓他陷入網絡言論的噩夢之中，但這絕不是簡單的一場輿論鬧劇，背后隱含的是樓市“調控”的思維之爭。

　　“禍”從口出

　　“是時候到江寧買房子了。”12月初，接受當地媒體采訪時，周久耕只是以“面粉決定面包價”的邏輯，聲稱既然前兩年高價獲取的地塊即將上市，所以礙于成本，當地房價一定不會下跌。他計算出的一個大約的“成本價”為5500元/平方米，高于1到11月份該區4913元/平方米的住宅成交均價。

　　然而，頗具黑色幽默的是，此時，地處他管轄范圍內的一個住宅樓盤正在大張旗鼓地低價銷售，且毛坯房銷售價格僅在4600元/平方米左右。

　　為了證明“5500元”與“4600元”這兩個數字并不沖突，周久耕明確表態要對低于成本價銷售的樓盤進行查處，因為他認為自己完全有理由懷疑低價的背后是企業資金鏈緊張，這沒準會產生更嚴重的后果。

　　這原本是給江寧區房價不會下跌找一個佐證，可是結果外界似乎對“低于成本價賣房將被查”這一言論更為關注。但是這一說法并沒有引發老百姓支持，反倒因為“低于成本價賣房要被查”的語驚四座而被網友“拍磚”，因為更多的人在等待房子調整到更為可接受的價位。

　　之后事態的發展幾乎完全出乎他的意料——如同滾雪球一般，這年的歲末，越來越多的網民加入到對這位南京市某區房管局局長的“人肉搜索”中。而在今年12月之前，他的名字幾乎沒有在“Google”上露面過。但是僅僅一周的時間，周久耕抽什么牌子的香煙、價值幾何都在一些熱門BBS反復轉帖，其中對于周久耕手表品牌的猜測牽扯4個知名品牌。

　　自從“局長”周久耕成了網絡上的焦點人物之后，這名局長便“失去聯絡”。“局長不在，可能開會去了。”連續多日，除了無人接聽，便是“局長不在”的消息。

　　根據曾接觸過該局長的人士對《第一財經日報》的表述：局長“直爽”，有想法必實行，有執行力。更為關鍵的是，他是房管這一相關主管部門中極少數“敢說”的人物——但是這些都不為人關注。

　　一名官員的“腕上之物”也從來沒有像現在這樣被關注過。可以肯定的是，當網絡的視線全集中到一名官員“吃喝穿戴”價值幾何的細節時，他們質疑的是該區對于房地產市場“救市”的真實動機。

　　“低于成本價查處”的邏輯

　　之前，周久耕接受南京多家媒體的集體訪問時表示：“江寧的房價沒有多少泡沫，即使在整個市場行情比較低迷的狀態下，江寧的房價還是處在一個上升的趨勢，并且上升的幅度在政府可調控范圍之內。”

　　當時，南京房地產市場的表現不如人意，雖然房地產投資總額和成交量下降，但是竣工面積、房價以及占有的市場份額都在上升，尤其是住宅類的房價一年漲了12.8%。這樣的表述，或許是希望向外界傳遞出“是時候到江寧買房子”的信息。

　　在12月10日接受媒體群訪中，周久耕更為明確地表示：經過新一輪的調整，江寧的房價已經調整到位，基本沒有降價空間，少數樓盤價格“破四”主要是因為前幾年購買的土地成本較低。但是，接下來上市的樓盤大多拿地在2006年以及2007年，當時的樓面地價大都在2800到3000元/平方米左右。

　　假設以上述地價加上建安、財務以及各項成本，周久耕認為保本的銷售價格應該在5500元/平方米以上。

　　從該區土地出讓的歷史數據來看，周久耕的推論也不是全無道理，因為江寧土地的樓面地價在去年一度被炒至每平方米4000元以上，最高甚至達到4446元，高出其正常標準的一倍。而在隨后的幾次土地拍賣中，地價又迅速回歸，每平方米的樓面地價降了1000多元，甚至更多。可同時期，江寧諸多樓盤都已經從年初開盤的逾5000元/平方米降價為低于4000元/平方米，而在4800元/平方米左右徘徊的項目也不在少數。

　　由此引發連鎖反應：今年10月，南京一家地產公司向南京市江寧區政府提出了退地申請，所退的地塊為去年12月購得的2007G104地塊。解約之后，南京新城創置損失已交付的3540萬元定金，并拿回剩余已支付的9440萬元土地出讓金。與之同時，江寧區還有其他地塊被收回，或是被退地。

　　但是，對于該開發商低于其估價近1000元/平方米，僅為4600元/平方米左右的定價，使周久耕從12月初開始，就在對不同媒體表示了對開發商這一定價的不滿。他認為，現在樓市所面臨的三個問題：一是開發企業資金緊張，或會造成房地產企業不能按時交房；二是樓盤降價幅度過大引發退房業主激增；三是開發商資金緊張，無力支付農民工工資。

　　就在這次訪問中，周久耕表示該區正在關注樓盤的價格動態，將和物價部門一起對個別低于成本價銷售的樓盤進行查處，防止爛尾樓的出現。

　　然而，距離周久耕第一次明確表態要查處低于成本價銷售樓盤三周之后，依然沒有更明確的消息稱區政府真的采取行動了。南京市物價局一直在這件事情上保持沉默。在南京，這一部門身兼根據企業成本給上市商品房“核價”的重任。但是事實上，他們也從未提出過要查處類似樓盤。

　　被周久耕多次“明示”、“暗示”的這一低價銷售樓盤成為焦點，本報記者從該樓盤所得知的說法則是周久耕并非要查處“低于成本價”的樓盤，而是要查處“低于成本價”并同時“出現爛尾嫌疑”的樓盤，前者是社會對周久耕的“誤解”。

　　有關查處的確切“前提條件”，本報記者無從通過周久耕再次進行核實。

　　價格控制之爭

　　上一次江寧區在網絡上聲名鵲起還是去年4月份。當區內一樓盤在2個小時內，將售價從3900元/平方米直線調升到5100元/平方米之后，立刻在那個全國樓市集體狂躁的敏感時期引發爭論。之后，該樓盤傳奇式漲價成為“導火索”，促進該市“一房一價”這一舉措的迅速出爐——結果是南京市走過了約1年半政府“指導”每套樓房銷售價格的特殊時期，一直伴隨著的則是這段時期各界人士對此做法無休止的探討。

　　事實上，南京市的商品住宅定價機制一直比較嚴格，根據南京市江寧區物價局今年8月11日所公布的關于該項目普通住宅商品房銷售價格的批復，這一項目住宅商品房基準銷售價格為7470元/平方米（按建筑面積計算）。按照南京物價部門“政府指導價”的相關規定，商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。

　　其中，對于利潤的要求是“經濟適用住房的利潤按照不超過基數的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%。按照這一表述，可以推算出那一低價銷售樓盤成本在7000元左右/平方米，較周久耕的成本估算還要高出1000多元。

　　然而，截至17日的統計數據顯示，該樓盤目前住宅類均價為4924元/平方米。如果按照上述標準，這似乎是瘋狂之舉。但該開發商卻對記者表示：“即使是按照現在的售價，我們也大體可以‘打平’。”原因就在于土地的價格并沒有周久耕所預估的那么高。

　　江寧區的一家地產企業也對記者坦言：“我們延緩了開工速度，是因為之前工程進度太快了。這種放緩也是為了減少賬期的壓力。”對于房企來說，無論是“降價”還是“放緩施工”都已經成為關乎“生存”問題的無奈之舉，甚至有全國知名房企開始大力“游說”炒房團，“接單”的心理已經十分迫切。

　　在南京其他板塊里，雖然還沒有出現大規模的退地潮，但開發商也紛紛加緊推出促銷舉措，以加速回款。比如近期寧南樓盤的買一送一，將當地的房價拉低到7000元/平方米以下；江北更是有樓盤以3000元/平方米低價銷售。當地有開發商對本報記者稱，目前的情況就是保本銷售，利潤多少并不是最重要的考慮因素。

　　這種背景下，地方政府的感受似乎被“忽略”了。根據12月初國家發改委網站發布的全國70個大中城市房價調查結果，11月份，隨著全國性的整體房價、新住房、90平方米以下住房以及二手房首次全面進入下跌區間，南京市新住房成交價不僅連續七個月下降，而且更比去年同期大跌5.2個百分點，跌幅居全國第三。

　　在此之前，根據該市房管部門公布的數據，南京市商品房新開工面積今年1到7月份出現20%的負增長，土地出讓成交下降五成以上。

　　當地政府開始作為，幾易其稿后，最終于9月底拋出的20條房產“新政”內容豐富，其中甚至包括購房補貼的內容，為當時行動較早，且措施周全的地方政府之一。

　　如果從銷售遲緩的持續時間和房價下降的可能性來判斷，當地政府當前的舉措可能會減輕樓市調整的深度，但同樣可能會延長樓市調整的時間——這也同樣帶來新的風險，或者最終仍令購房者遭受永久性的損害。

　　“從11月份的市場來看，成交的回暖可以說明政府諸多舉措的推進正在起效。但是成交的情況也沒有那么好，更多的作用體現在對消費信心的提升上。”當地一家全國性營銷機構分析師對本報記者表示。