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房地產市場調整可能為期兩年
龍安
目前房地產開發商、居民和銀行經濟行為的變化都是減少市場供給和需求的，但由于目前房地產市場存量房的消化還能維持一段時間的供給，因而，市場供給下降的速度會相對慢一些，市場需求的下滑會伴隨經濟下行和房地產市場深度調整而加速，房地產市場在未來一段時期可能會出現供過于求的趨勢 ]
目前房地產貸款增速大幅回落，房地產開發投資增速放緩，房價漲幅持續下降，房產開發貸款增速下降，施工面積增長急劇下滑，個人購房貸款增幅較快下降，商品房竣工面積同比增速持續快于銷售面積，這些情況表明目前房地產市場供需都在收縮，但需求收縮的速度更快，導致市場逐漸顯現供過于求的趨勢，并通過房價下跌來表現。可見，目前房地產市場總體上表現為供過求，房地產市場的調整尚未結束。
房地產市場上，房地產開發商和居民構成房地產市場的直接參與主體，政府和銀行則通過土地和信貸的渠道構成間接參與主體。要判斷房地產市場的走勢，不妨分析一下市場各參與主體經濟行為的變化及其對市場供需的影響。
首先是房地產開發商。隨著今年房地產市場的調整，商品房銷售回籠資金減少，加上銀行貸款收縮，資本市場低迷，房地產開發企業資金鏈趨緊。由于對資金緊張的局面以及對經濟下行、房地產市場深度調整的擔憂，房地產開發商放緩了開發節奏，減少了土地購置，房地產開發商經濟行為的變化導致市場供給減少。
其次是居民。預期房價將進一步下跌，普遍存在觀望心理，另外，經濟下行，對未來的收入預期趨于悲觀，購房更為謹慎。居民購房行為的變化導致市場需求低迷。雖然今年以來中央和地方政府出臺了一些救市政策，但部分地區的房價仍然持續下跌，居民購房意愿繼續回落。中國人民銀行今年第三季度儲蓄調查問卷結果表明未來3個月打算購房的城鎮居民人數占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創1999年以來新低。
再次是銀行。由于對經濟下行的擔憂增強以及對房地產市場步入深度調整的預期，對房地產貸款收縮較快，通過影響房地產開發商的開發投資行為和居民的購房行為使得房地產市場的供需同時減少。中國人民銀行今年第三季度銀行家問卷調查結果顯示，判斷經濟運行偏冷的銀行家占比升至自2004年以來的最高水平，表明銀行對經濟下行的擔憂增強。
第四是政府。中央和地方政府目前已明確開始救市。中央政府的政策手段主要是加快建設保障性安居工程，加大對廉租房建設支持力度，并以此來帶動房地產開發投資，促進經濟增長，政策重點是“增供給，帶投資，促增長”；而地方政府的政策手段主要集中在刺激需求方面，包括買房退稅、財政補貼、公積金貸款額度提高、放寬二套房政策等，這些刺激需求的政策主要是想通過短期的財政讓利來刺激市場需求，促進商品房交易，防止房市交易量急劇萎縮和房價大幅下跌而導致的稅收和土地出讓收入銳減，因此地方政府的政策重點是“提需求、穩房價、促增收”。
就中央政府和地方政府的經濟行為對市場供需的影響而言，中央政府的政策重點是增加市場供給，但由于政策出臺不久，其政策效果還有待觀察；地方政府的政策重點是增加市場需求，而各地房地產市場量價持續下跌的現實表明地方政府的政策效果難盡人意。
綜合看，目前房地產開發商、居民和銀行經濟行為的變化都是減少市場供給和需求的，但由于目前房地產市場存量房的消化還能維持一段時間的供給，因而，市場供給下降的速度會相對慢一些，市場需求的下滑會伴隨經濟下行和房地產市場深度調整而加速，房地產市場在未來一段時期可能會出現供過于求的趨勢。從目前部分重點城市的存量房消化時間來看，房地產市場調整可能是兩年左右的中期調整。
實際上，房地產開發商、居民和銀行目前都處于一種觀望狀態，三者對未來房地產供需的影響取決于各自預期的變化，而三者預期的改變有賴于宏觀經濟走勢和房地產市場走勢，因此，三者的預期變化和經濟、市場的走勢膠著在一起。目前，能發揮作用的也只剩政府和市場本身了。
在經濟和房地產市場過熱的時候，政府通過緊縮地根和銀根能有效地給經濟和市場降溫，而在經濟下行和房地產市場低迷的時候，土地和信貸兩個調控手段所起作用相當有限。由于本輪房地產市場調整是對前幾年房價非理性上漲的一個正常回調，既然如此調控手段作用有限，還不如把房地產市場供需失衡的調整交給市場本身去做，靠市場調節的力量來調節供需，讓房價回歸到一個合理的水平。政府現在能做并預期能發揮有效發揮作用的是要把刺激內需的一攬子計劃落到實處，只有經濟運行出現根本好轉，房地產市場參與主體的預期才會好轉，房地產市場才有可能企穩。
房價持續下跌的確是地方政府不愿看到的。因為畢竟土地出讓收入是財政預算收入的重要組成部分，并且銀行發放的很多基礎設施貸款都是以政府提供隱性擔保為基礎發放的，而土地出讓收入正是政府隱性擔保的還款來源。另外，現在地方政府承擔的事情超出了其可支配的財力，“土地財政”不得不成為其重要的資金來源。
要改變房地產市場的惡性循環，使其步入健康、可持續發展的正常軌道，推動國家財稅體制改革是突破口。我們認為，趁目前市場低迷推出物業稅應該是不錯的選擇。短期看，目前地方政府的土地轉讓收入銳減，所謂“窮則思變”，地方政府在財政收入銳減的情勢下有改革的動力，如果再等到房市企穩、房價走高、地價飆升之時再去改革，恐怕會遭遇阻力，因為沒有誰愿意在財源滾滾的時候去改變現狀。長期看，物業稅的推出，有利于增加地方政府的穩定財政收入來源，有利于節約使用稀缺的土地資源，也有利于抑制房地產市場投機。
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