商寅泉

　　2008年是中國房地產(chǎn)市場跌宕起伏的一年。6月份，北大教授徐滇慶和財經(jīng)評論員牛刀歷時一年的關(guān)于深圳房價走勢的博弈水落石出，以徐滇慶的失利和牛刀的勝出為結(jié)局，使這件事成為今年中國房地產(chǎn)市場很有意思的一出好戲。這個賭局可以在中國房地產(chǎn)市場甚至是中國經(jīng)濟發(fā)展史上留下精彩一筆。

　　然而，接下來的故事恐怕連牛刀都始料未及，北京奧運會一閉幕，中國房價便迅速下降，從深圳、廣州向北傳導(dǎo)，上海、浙江、天津、北京，房價在幾個月之內(nèi)紛紛跌幅達(dá)20%~30%以上。迅速蔓延的美國金融危機，使實體經(jīng)濟發(fā)展遭遇迎頭重挫，中國消費者從排隊買房到排隊退房，房價下跌成了最前沿的晴雨表。

　　去年12月份，筆者以《房價走勢還需觀察》為題寫了一篇評論，那時筆者還處于一種對市場走勢的朦朧狀態(tài)中。到了今年4月份，筆者又寫了一篇《房價將依市場規(guī)律調(diào)整》，此時已經(jīng)在分析經(jīng)濟規(guī)律的基礎(chǔ)上對房價走勢有了比較清醒的認(rèn)識。以上兩篇評論均被央視《媒體廣場》和其他媒體摘播和轉(zhuǎn)載。現(xiàn)在到了2008年底，房地產(chǎn)市場仍然和隆冬一樣處于低溫狀態(tài)，筆者認(rèn)為有必要再將觀察與分析的結(jié)果與讀者分享。

　　關(guān)于房價走勢，可從其自身運行規(guī)律和大環(huán)境兩方面分析。中國房價推高從2004年開始，之前是緩慢走高，2004年以后是向上的直線越來越陡。從2005年起，中央政府開始出手調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是壓一次漲一次，因為當(dāng)時中國正處于經(jīng)濟高速發(fā)展的階段，同時有北京奧運的概念，國際環(huán)境也沒有大的阻礙。但從經(jīng)濟規(guī)律上觀察，從2005年至2006年開始，有兩個指標(biāo)已經(jīng)開始預(yù)示房地產(chǎn)市場要出問題了，這兩個指標(biāo)，一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大，已經(jīng)到了一個出現(xiàn)剪刀差的比例；另一個是房地產(chǎn)資金的注入越來越多，房地產(chǎn)的價格越來越高，造成了很多的非房地產(chǎn)行業(yè)的資金注入，從大城市到小城鎮(zhèn)到處都在蓋樓，所以庫存越來越多，產(chǎn)生了大量的空置房積壓。這兩個指標(biāo)越來越高，就預(yù)示著市場一定會發(fā)生變化。到2008年，當(dāng)自身規(guī)律開始起作用時，又正好趕上美國“兩房”的次級貸問題引發(fā)全球金融危機，內(nèi)因與外因形成合力，使中國房地產(chǎn)市場在奧運會后迅速進入隆冬。筆者預(yù)測，從現(xiàn)在起到明年春夏，市場將成起伏狀態(tài)，急速下跌已經(jīng)在過去的三個月中完成，現(xiàn)在是考驗房地產(chǎn)商和消費者的最敏感時期。

　　關(guān)于房地產(chǎn)商命運，苦日子恐怕還要過上一段時間，因為現(xiàn)在市場問題是近5年來累積的問題。目前中國每年有近8億平方米的竣工量，但是今年的銷售量不到6億平方米，房地產(chǎn)專家認(rèn)為，當(dāng)前市場囤積的房子，在現(xiàn)狀下兩年的時間也消化不了。另外，部分在去年拼命增加土地儲備的開發(fā)商，今年在經(jīng)營上遇到很大困難。因此，前兩三年風(fēng)光無限的房地產(chǎn)企業(yè)，在隆冬中倒下（破產(chǎn)），將成為經(jīng)濟生活中的必然。在杭州，已經(jīng)有開發(fā)商推出買樓零首付的辦法，聲稱“只要簽下合約，一分錢都不用出，這套房子就是你的了”。而這種做法無異于飲鳩止渴，不僅與國家金融政策相違，而且對開發(fā)商、對業(yè)主、對銀行都風(fēng)險極大。從這個例子可以看出，沒有實力的開發(fā)商，面對困境，露出了黔驢技窮的本色。

　　全球金融危機還在“深化發(fā)展”，中國的房地產(chǎn)市場也還有許多新鮮的活劇要上演。對于消費者來說，最直觀的是房價漲與跌。筆者認(rèn)為，相對于在高價買下房的人，現(xiàn)在的觀望與適時買入，取決于你的判斷力。這就像股票市場，能在地板價大膽買入的人，都是有超常感覺的高人，但能掐準(zhǔn)這個點的人少之又少。