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誰來接手明年2.3萬套限價房
本報記者 袁曉瀾 北京報道
2007年，北京限價房元年。在這個房地產項目遍地生金的年頭，各大開發商雙眼放光盯緊兩限房逐利而去，那個時候恐怕誰也沒有預料到短短一年之后，他們就已經為砸在手里的限價房痛苦不堪。
據記者了解，2009年實際可搖號限價商品住房達2.3萬套，越來越多的限價房在開發商手中堆積霉變，本想借限價房多撈一筆的開發商在賣不出去的時候連降價都無門，2009年，誰來接手2.3萬套限價房？
“砸在自己手里”
2008年北京首批2.7萬套限價房陸續入市。11月初，第一批限價房搖號配售完畢，1.4萬余戶配售家庭中，占總量20%的家庭放棄了選房。據業內人士估計，目前正在進行的第二批限價房配售，由于戶型、位置、價格等各種原因，棄選的比例將高于第一批20%這個比例，最低估計約為5400套房難賣出去。
12月2日，北京市住保辦有關部門負責人透露，從可公開搖號配售的房源情況看，新開工建設的加上2007年開工未銷售的經濟適用住房和限價商品住房房源，明年實際可搖號配售經濟適用住房3.2萬套，限價商品住房2.3萬套。
“選擇限價房的人群50%是來京工作擁有北京戶口的外地人，這類人群由于選擇面廣，容易持幣觀望。如果房價繼續下跌，限價房的價格優勢不明顯，而且在選擇上不如商品房量大，他們很可能去買商品房。而在這個過程中沖擊最大的，是遠郊的限價房。”中大恒基市場部經理張大偉對記者表示。
實際情況更讓遠郊的限價房步履維艱。據記者了解，將在明年搖號配售的21個項目，只有6個在城八區，其余15個都在郊區，并且限價房的價格卻仍在上漲，例如朝陽區常營的項目均價已經達到7800元/平方米，限價房的價格將進一步與周邊新盤接近。
越來越多的人開始擔心房價持續下降，限價房最終會和商品房價格的差距不大，這種情況下，購房者也將有可能棄選限價房改買商品房。“商品房的選擇性很大，不像限價房可買的就只有幾個樓盤，戶型也不能挑�！睆埓髠フf。
而由于限價房的價格不能隨著市場的變化而調整，開發商處于被動接受的地位。一位限價房開發商告訴記者，開發商想降價盡快結案都很難，如果銷售不暢，只能砸在自己手里。
搶客行動
限價房身份成了開發商的心頭恨。對于高價拿地的商品房，即使市場清冷，開發商仍可以抱著一線希望，降價銷售是他們最后的底牌，然而對于鎖定售價終端的限價房，他們則是有苦說不出。于是，面對限價房市場的觀望情緒，開發商們開始主動出擊，在限價房銷售上爭搶客源。
11月中旬崇文區搖號配售的現場，兩家開發商為了爭奪客源而發生口角，最后由雙方領導調和才算平息。
據當時在現場的一位知情人士告訴記者，當時發生沖突的是兩大限價房開發商的銷售人員，雙方競相為客戶介紹本樓盤的情況并互揭對方樓盤短處，爭執之中其中一開發商展示沙盤被砸。
限價房在價格上比商品房便宜15%-30%，開發商本以為限價房會不愁賣，結果卻事與愿違，面臨滯銷的尷尬境地�！百I房的人減少，將影響到開發商的回款情況。開發商為此很著急�！痹撝槿苏f。
龍湖地產新聞發言人顧偉稱，限價房穩定的顧客源可為公司提供可觀的現金流。
一位資深業內人士告訴記者，去年開發商拿地時競爭激烈，拿地成本非常高。而現在限價房買售申請過程繁瑣而復雜，申請人的選擇也被限制了，現在樓市觀望情緒嚴重，讓限價房買售周期延長，開發商的資金流動變緩，資金壓力非常大。
2007年逐利限價房
2007年開發商經過數輪競爭高價爭拿限價房地塊，這其中的原因顯然不是響應政府關注民生那么簡單。
以單個項目為例，由北京住總房地產開發有限責任公司開發的旗勝家園，拿地成本為13.98億元，規劃建筑面積為488243.07平方米，平均建筑面積成本為2863元。
北京易居研究院副所長牟增彬為記者算了一筆賬，旗勝家園的均價為6350元/平方米，以2000元的建安成本，500元的基礎設施建設費用，200元的貸款利息等財務費用，5%約320元的管理成本粗略計算，旗勝家園成本總價約為5883元，毛利潤將達到467元，利潤率將達到7%。在正常情況下，限價房項目有穩定的客源，可以節省一大筆推廣費用，銷售周期很短，能快速回籠資金。
雖然利潤率只有7%，但像旗勝家園這樣，4162套房源銷售周期僅用了兩個月，保證了企業的現金流。限價房伴隨著高房價而出生，力圖解決在高房價圍攻下“夾心層”的住房難問題。在去年眾人看好樓市的時候，開發商競相爭奪限價房，可觀的現金流讓開發商蜂擁而至。
據記者對限價房市場的觀察，地段好、同區域可供房源少的限價房項目并不受整體環境干擾，遠郊地區的項目首當其沖成為市場的棄兒。
“現金流在弱市之下對開發商尤為珍貴，銷售不暢肯定會占用開發商的資金，將進一步加劇開發商的資金緊張，特別是在銀行難貸款的個體開發商�！蹦苍霰蛘f。
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