無論潮起潮落，總有幾家歡樂幾家愁。變局之下，房地產業的悲觀者認為，今年全行業有可能出現全面虧損，但也有樂觀者言，熬過了今年，明后年仍可能迎來新一輪的暴利時光。

　　業內分歧

　　日前，在一個眾多房地產開發企業老總參加的內部會議上，數位業界大腕對于房地產業當前以及未來幾年的盈利狀況產生了較大的分歧。

　　一位內地地產老總悲觀地認為，房地產業的暴利時代已經過去，現在整個行業已經是微利，甚至是虧損了。

　　一位境外上市房地產企業老總則表示，在形勢比較困難的情況下，今年的銷售額只完成了年初預定目標的一半左右，但沒有想象中的那么差，對未來的希望大過失望。

　　“從境外的經驗來看，每次房地產行業的低谷之后總會迎來一波光明的階段，現在不能說將來不會賺那么多的錢。”上述境外上市企業老總稱，“好日子還會回來。”

　　不過，該老總承認，當前的境況下，隨便拿地進行開發就能穩賺不賠的時代已經過去了，但也不能太悲觀，即便一些地方的房價再下跌30％，可能還是會有利可圖，“如果現在出現了有把握的項目，就應該去拿了，像李嘉誠的長江地產，在房地產低谷的時期總是會買下很多土地。”

　　他認為，房地產行業從它本身的特性來看，是有可能出現暴利的，但要考慮到波動性，中期來看是平均利潤。

　　中信證券房地產研究員王德勇昨日對記者表示，從過去幾年來看，房地產上市公司的盈利情況一直比較好，從2005到2007年間每年的利潤增幅基本都要超過30％，而2007年情況更是超過以往，粗略估計同比增幅大概超過了70％到80％。

　　是否有潛規則

　　而一位業內資深人士則對記者透露，房地產上市公司往往會有隱藏真實利潤的情況，比如財務報表稱去年業績增長了100％，但實際上可能多達170％到180％，部分利潤被轉移他處。

　　不過，由于今年下半年以后房地產市場形勢更加低迷，而且尚無回暖跡象，業界多數對今年到明年上半年的預期顯得比較悲觀。

　　“今年房地產上市公司的利潤還可能保持在平均30％左右，但明年可能會比較差，甚至有可能出現負增長。”王德勇認為。

　　Wind資訊統計數據顯示，今年上半年109家房地產上市公司共實現凈利潤132.02億元，較去年同期的80.62億元增長64%。其中，萬科A、保利地產實現的凈利潤分別為23億元、14億元，是業內利潤大戶。

　　另有證券分析員對記者表示，今年房地產上市企業的利潤由于前期累積的效應，不會下降過多，但明年的情況會比較糟糕。明年除了要看房地產市場的銷售情況，還要依賴整個宏觀經濟的走勢，如果經濟不能迅速好轉，居民的購房意愿很難提升。而一些小的開發企業由于資金鏈問題，可能更加步履維艱。

　　公開房價成本？

　　除上市公司需要對外公布盈利情況外，包含數萬家大中小企業的整個房地產業，到底有多高的利潤一直眾說紛紜，分辨甚難。

　　一位著名房地產商會會長日前在某報告發布會上透露，有些地方開發商的利潤并不高，在去某地調研時發現，當地的房價每平方米2000多元，而當地房地產開發的利潤也就每平方米300元左右。

　　按此計算，當地房地產開發企業的利潤一般在10％多一點。

　　2006年，REICO工作室曾發布報告稱，對1998年到2003年房地產企業的銷售利潤水平和資產利潤率情況做了一個比較后發現，房地產行業的開發利潤一般在8%~10%，在行業排名中處于中上游的水平。

　　“2004年房地產開發的銷售利潤率是5.4%。凈資產利潤率2004年是6.5%，在國民經濟當中排第八位。”該報告同時表示，在2006年房地產行業曾出現了全行業虧損。

　　不過，這個指標并非所有人士都相信。“房地產整個行業的平均利潤很難評估，因為隱藏的現象很多，但從中期來看，確實是暴利行業。”上述業內資深人士稱。

　　近日住房和城鄉建設部副部長齊驥接受香港媒體采訪時表示，建議一些地方把商品房的成本向社會公開，讓市民判斷，房地產價格還有多少調整的空間。“把信息公開透明，恐怕有利于大家對市場的理解。”

劉展超