本報記者 田新杰

　　 在過去幾年房價大幅上漲的時間里，從上海到其他普通的中國城市，有越來越多的居民發現通過商品房市場實現改善居住的希望越來越渺茫。

　　 2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發24號文），明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容，把政府政策重心拉回保障軌道上。

　　 上海威斯頓不動產管理學院院長、上海房產經濟學會副會長印堃華坦言，在24號文之外，各級政府還有包括調控思路等許多方面需要改進。

　　 收入與房價漲幅的巨大落差

　　 1998年7月1日起，經歷了整整10個年頭的住房制度改革，進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新時期，隨著中國龐大的住房需求被推向市場，為后十年中國商品房市場快速發展和房價飆升埋下了伏筆。

　　 福利分房制度的停止，在很大程度上為中國房地產市場的發展奠定了扎實的市場需求基礎，而隨之而來席卷全國大大小小城、鎮的舊區改造、動拆遷，則進一步激發了中國老百姓對住房的需求。

　　 國內知名住房金融專家、上海市公積金管理中心副研究員叢誠指出，包括公積金制度、商品住房按揭等住房金融服務的跟進和完善，客觀上刺激住房需求全面爆發，從而推動房地產業快速發展。

　　 1999年2月23日，央行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9月，人民銀行將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年。

　　 “市場成為推動住房發展的主導性力量，在很短的時間內，把大量社會經濟資源吸引到房地產行業，促使樓市高速增長。”叢誠說。

　　 但是這十年中，國內居民的收入上升速度被房價增速遠遠拋在后面，越來越多的老百姓望著不斷攀升的房價無奈。

　　 “可以看到，過去十年中，很多城市的房價達到了4倍、5倍甚至更高的漲幅，但這些地方居民的同期收入往往只能達到3倍左右，而且這種差距還在被進一步拉大。”一位曾在國內多個城市有過長期房地產經驗的開發商資深人士告訴記者。

　　 住房保障投入滯后

　　 “住房制度改革為房地產市場快速發展提供了制度基礎，旺盛的市場需求則是發展的根本動力。”叢誠指出，而所有參與主體的利益趨同與驅使，即是促使房地產市場高度活躍、房價上升并持續高位運行的直接原因。

　　 在印堃華看來，過去10年中，在諸多利益趨同因素的背后，來自土地政策及供應方式方面的調整，扮演了不容忽視的角色，土地招拍掛出讓方式和有償使用模式的最終確立，讓這些利益趨同因素找到了最根本的著力點。

　　 2001年4月，國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》，明確提出經營性用地必須采用招標拍賣的方式進行出讓。土地有償使用在有效制止無償用地時代的嚴重浪費同時，土地級差地租在地價高低水平上得到充分反映，土地出讓金收益也使各地政府開辟了巨大的稅外財政收入來源。這也使得一些地方的土地資源進一步向商品市場集中，而住房保障層面的土地資源被嚴重擠壓。

　　 2006年為例，我國房地產稅收在地方稅收的比重約為20％－25％，如果加上土地出讓收益，將達到地方財稅收入的50％。

　　 相反，住房保障在資金方面的巨大需求和投入，讓一些追求一時經濟數據和財政數據的地方政府，有意無意忽視了。

　　 “不過，在這10年中，以經濟適用房為主的住房保障體系一直在強調，但相關措施始終無法執行或被扭曲了。”印堃華坦言。

　　 國家統計局數據顯示，全國經濟適用住房竣工套數所占住房總套數的比重，由1999年的約25%，逐步降至2005年的約8%，隨后更降至3%。

　　 未完成的房改

　　 從2003年開始，中國房地產市場進入了宏觀調控下的發展周期。而24號文最終確定的“兩條腿走路”的模式，則是長達近5年調控摸索之后，形成了一套將貫穿今后中國住房制度發展的模式。

　　 1997年－2006年，我國房地產開發投資對GDP增長的間接貢獻率由7.16％增加到11.5％，年均9.72％。

　　 供需兩旺和房價迅速上升，帶來了一系列社會經濟問題，廣大中低收入者住房問題矛盾突出。

　　 2003年以來的一系列調控，主要指向房地產市場，政策措施也由單一逐步趨向綜合，由溫和趨向嚴厲。但2008年以前，國內大部分城市的樓市發展證明，這些僅僅局限在商品房市場范圍內的調控措施，并沒能真正遏制房價上漲的勢頭，反而刺激房價在短期觀望后出現報復性反彈。

　　 叢誠指出，住房保障機制與住房市場機制應有效銜接，兩者在功能上相互平行，在運作上住房保障需要通過政策引導并依托局部市場機制運行，兩者有機聯系。需要盡快研究制定城鎮住房制度規劃、建立國家住房委員會、應用住房政策矩陣模型制定系統周密的住房政策等等。