本報記者 荊寶潔

　　 住房制度改革的每一步都是不平凡的。

　　 在原建設部房地產業司司長、現中國房地產及住宅研究會副會長張元端看來，制定政策的根本在于如何使房地產業持續穩定發展和加快解決住房問題步伐中尋找平衡點。前者關乎經濟全局，后者關乎社會公平和民生問題。有時，二者不免會“撞車”。

　　 這樣的撞車貫穿了三十年來的“房改”歷程。

　　 “人車混行”的住房制度

　　 住宅商品化以后，包括經濟適用住宅、廉租住宅、住房公積金等內容的住房保障制度是必需的改革配套措施。

　　 “制度設計是好的，但是在執行的過程中卻不到位，雖然1990年代時就已經提出住房保障，但在此后的過程中發展緩慢。”張元端評價1998年的房改設計時說。

　　 1998年以后，盡管房地產業發展迅速，對中國經濟增長貢獻巨大，而“住房保障”卻被忽略了。截至2005年，全國291個地級以上城市中，仍有70個城市尚未實施亷租住房制度。亷租住房的保障面甚至還不到5％；經濟適用住房開發投資也連續出現負增長。

　　 張元端指出，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如保障對象的界定、退出機制的建立、穩定資金渠道的確定等等，也沒有下功夫去認真規范。

　　 在市場經濟模式下，由于收入拉開了差距，并通過房改把“實物分配”變成“貨幣分配”，即把住房消費納入工資，逐漸引起了怨言。由于房價上漲過快，導致一些人群無力購房；而開發商“暴利”形象也逐漸引起了社會的不滿。雖然2005年以來國家多次調控，房價仍在快速上漲。

　　 張元端認為根本原因在于，“住房保障機制很不完善，原本屬于社會保障方面的問題也要由市場來解決。好比是城市交通，本來是人行道、車行道，各行其道。現在，人流和車流都擠到一條道上，必然造成交通混亂。”

　　 一方面，中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房價，這就增加了房價問題的復雜性。另一方面，“人車混流”形成的巨大住房需求刺激了房價上漲。從這個意義上說，住房保障制度不完善也是房價上漲過快的原因之一。

　　 回歸并重之路

　　 2007年8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號），要求各級政府把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作，作為住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。

　　 張元端指出，“24號文件”把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中國房改歷程中的一個新的里程碑。標志著從“重市場、輕保障”向著1998年房改政策“市場、保障并重”的正確方向回歸；從“重買房、輕租賃”向著“租、售并舉”的合理模式回歸。

　　 然而，隨著保障性住房的大量建設，引發了市場人士的不滿，其主要觀點是認為大量保障性住房的供應會傷害市場，尤其是在交易量下滑的2008年，矛盾更加凸顯。在整個住房保障體系中，為了解決夾心層住房難題，限價房制度在運行過程中出現了一系列問題，由于房價下降，限價房地位遭受挑戰。而廉租房制度又因為資金問題，遲遲不能在各地落實。

　　 在“拉動內需”的背景下，“9000億保障性住房計劃”將“保障”推向了更高的位置。張元端認為，加大保障性住房的建設一舉三得，一方面能通過增加投資拉動經濟，一方面能夠擴大消費，重要的是有利于穩定和平抑房價。

　　 然而，政策從來都不是萬能的。張元端說，科學的住房制度體系的建設，尚須在住房的生產、交換、分配、消費等四個環節中逐步健全。

　　 大的方向是，在住房供應方面，要以市場為導向，使住房供應結構與住房消費結構相對應。

　　 在住房分配和消費方面，要努力實現“住房分配層次化、住房消費梯度化、住房消費模式多樣化”，有步驟地解決全社會的住房問題。并最終建立起三個“兩條腿走路”的機制：第一，市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路；第二，買房和租房兩條腿走路；第三，新房市場和舊房市場兩條腿走路。強化住房保障以后，將會加粗社會保障性分配這條“腿”，從而加快解決廣大低收入者居住問題的步伐。

　　 另外在“交換”環節，還應盡快健全稅制，增加保有環節的稅種，促使房地產市場健康發展。