李雨謙

　　見習記者 李雨謙

　　11月26日，央行宣布一年期貸款利率下降1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。記者采訪的業內專家表示，這次大幅降息將給地產行業帶來一次“喘息”的機會。

　　上投摩根基金公司也認為，利率的大幅度降低將會減輕上市公司的財務負擔，對房地產、航空及負債率較高的其它制造業有所幫助。

　　利好地產行業

　　此次降息使一些地產商稍稍松了口氣。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，降息讓負債率較高的房地產企業喘口氣。像萬科等一些大型房地產企業的貸款額都在百億左右，此次降息意味著企業的財務成本降低了上億元。

　　“對SOHO中國來說，雖然公司負債率不高，但該消息有助于整體經濟的轉暖，對公司是絕對的重大利好�！彼�說。

　　目前，房地產市場的觀望情緒較為濃厚，此次降息降低了購房人的利息負擔，有助于提高市場交易的活躍度。

　　高盛報告指出，政府降息108個基點等于降房價6%，現在5年期的首次按揭利息為4.28%，從9月以來政府減息共237個基點，等于降房價18%。

　　保利地產營銷中心總監胡在新在接受媒體采訪時指出，這些利好體現在兩個方面，首先，適度寬松的貨幣政策會持續下去，其次減輕了房貸的負擔與壓力，將提高購房者的購買欲。同時，也可以減輕房地產企業的財務負擔，對促進房地產市場的復蘇還需要進一步觀察。

　　華商盛世成長基金經理莊濤則更為樂觀，他認為，1個百分點的降息幅度可以使還款人的負擔降低5%-10%左右，結合前期政府對于房地產行業稅費的減免，累計效應將大大緩解購房者的還款壓力。

　　不過，也有人士不看好此次降息對地產行業的影響。

　　“行業資金緊張的冬天在2009年依然存在，開發商繼續面臨資金壓力。相對于商業銀行2009年到期還款和惜貸的壓力來說，降息對開發商財務壓力的減輕無足輕重�！眹�泰君安分析師孫建平在接受中國經濟時報記者采訪時表示，108個基點的降息只可為地產上市公司每股收益整體增厚0.02元。

　　房價走勢不明

　　孫建平預測，房價還將會有繼續下降的空間，廣、深地區外一二線城市平均房價將會下降15%。

　　他表示，降息通過降低購房者月供，有利于穩定最近有所轉暖的成交量，但難以改變行業調整趨勢，樓市難以由此反轉，甚至難以構成大的反彈。

　　同時，可供出售的商品房數量有增無減，孫建平擔心，在一定程度上，這一點和開發商降價動力減弱將制約降息等政策的正面效果。造成這種現象的原因在于，利率、稅費、房價都還有下降空間，2009年宏觀經濟衰退，購房者對收入和財富預期悲觀，觀望氣氛依然存在，看房人氣旺、下單速度慢的現象會延續。

　　刺激樓市有效需求的重要手段是房價下降，其次是持續較大幅度地降息。孫建平建議，地產行業要想扭轉頹勢，度過此次危機，最有效的措施是下調房價。

　　但是，渤海證券分析師周戶在接受中國經濟時報記者采訪時表示，在商品住宅開發投資下降，城鎮居民購房能力的提升以及購房預期好轉的情況下，比較看好明年的商品住宅市場。

　　“2009年貨幣政策將繼續放松，但貨幣乘數受到宏觀經濟走弱的影響有可能下降，因此貨幣供給量增速有可能放緩。”周戶表示。

　　他認為，宏觀經濟的走弱以及商品住宅銷售面積的持續下降將使得商品住宅開發投資預期較為悲觀。經測算，若利率較2007年年末下降171-200個基點，考慮到經濟適用房建設，商品住宅市場份額將被擠占，2009年住宅開發投資將達到1.8萬億元，同比下降11.36%-7.91%。

　　“2009年商品住宅有效需求預計將大于2008年。由于明年購房預期比較樂觀，商品住宅庫存壓力將變小，處歷史低位”，他表示，盡管2009年宏觀經濟將放緩，但在商品住宅潛在需求旺盛的背景下，城鎮居民購房能力仍可同比提升16.78%，若要恢復到2002-2007年的購房能力，房價還有26.11%-51.97%的上漲空間。