王凱

　　“現在月供的壓力有些大。”電話那邊的陳剛（化名）顯得有些無奈。

　　自房價從去年8月達到頂峰后逐漸下跌以來，到目前為止，陳剛買的房子已經縮水了近20％，這讓他始料未及。

　　“市場還會好起來，只要熬過這段時間，就會見到陽光了。”陳剛說，“我身邊的炒房人都是這么想的。”

　　盡管陳剛和他的炒房伙伴依然對后市抱有希望，但就目前國家的整體經濟形勢而言，房地產市場到底多久會見底？到底何時會走出低迷？這些問題恐怕沒有一個人可以給陳剛作出回答。

　　進入炒房領域

　　陳剛進入炒房領域，頗有些機緣巧合的味道。

　　今年30出頭的陳剛在某家房地產公司做法律顧問，2004年，陳剛所在的公司在關外寶安區開發了一個樓盤，還剩下十幾套沒有賣出去，領導坐鎮，陳剛負責協調，要在規定的時間內把剩余的房子降價促銷賣出去。

　　此前，深圳的房價一直平穩地上漲，保持在一個比較低的價格水平。關外的房子由于環境、配套設施不完善，交通不便等因素，價格更是低廉。大家都沒有意識到，在兩年之后，深圳房價會飛速上漲。

　　眼看到了規定的時間，十余套房子還沒有賣出去，陳剛咬咬牙，跟家人商量后，買下了其中六套單身公寓，一室一廳，很適合單身人士，每套房在45-52平方米之間，均價在2000元左右，每套7－9萬元。兩套全款，四套按揭。

　　“當時沒想太多，價格便宜，自己能承受得起，順便做投資考慮。”

　　陳剛當時腦海中根本沒有炒房的概念，只因投資渠道狹窄，銀行存款利息也不高，陳剛覺得買房子應該會保值。

　　轉眼到了2006年，陳剛要結婚了，想在關內南山區買房，看中了一套，大概七八十萬。錢不夠，就想到把寶安的這六套單身公寓全部賣掉，在此之前，陳剛一直沒有過多地關注寶安區的房價漲跌情況。

　　“過去一問，原來寶安的這片房子已經漲了快一倍，一激動，就把這六套全部賣掉了，賺了50萬。不多。”

　　在買婚房的過程中，陳剛接觸到了剛剛萌芽的南山區房地產市場，“已經有一些動靜了，感覺有機會。”

　　此時已是2006年底，南山的均價在9000元/平方米左右，較之前已經漲了不少。陳剛開始有意識地接觸一下中介。

　　“我在中介那邊放了一筆款，大概是20萬左右，告訴他們我的選房標準，合適就要。”

　　挑到了滿意的房子，除了中介費，陳剛還另外給他們紅包，算是感謝。在陳剛看來，這是投資客跟中介人員的有機結合，如果你想找到好房子，你就必須跟中介人員保持緊密的合作關系。

　　此時，陳剛已經跨入了炒房的行列。在中介朋友的撮合下，陳剛認識了一大批炒房的朋友，并捆在一起，進行合作。這其中有很多炒房大戶，動輒出手就是十幾套，讓陳剛大開眼界。

　　“我們要是知道哪個樓盤要開盤了，就千方百計地找關系，要房源。一旦把價格談妥，我們都是整層，或是半棟半棟地拿，以樓梯為界，然后我們再內部分房。”這種方式，被陳剛以及他們的朋友稱為“掃樓”。

　　當時，南山區新開盤的數量比較少，但是陳剛和他的“團隊”還是想盡辦法找房源，如此反復，在這過程中，陳剛對價格走勢，乃至各個地區的升值潛力的判斷能力都有了進一步的提升。

　　月供緊張

　　2006年底，陳剛賣掉地段相對較差的婚房，在旁邊以9800元的價格買進了“陽光花園”。

　　2007年初，又先后以總價188萬和98萬的價格買進“海印長城”和“國際友鄰公寓”，均價分別是15000元和13500元。

　　“當時購買海印是因為旁邊有海岸城，當時買的時候還正在建，感覺將來肯定還有成長空間。”陳剛所說的海岸城就是類似于萬象城的大體量都市綜合體，在深圳，目前不超過三個。

　　“而買友鄰公寓是因為那邊的租賃市場非常好，又帶有車位，將來自住、出手都可以。”

　　盡管陳剛有著自己看來非常正確的投資根據。

　　數據也顯示，到2007年5月，深圳市商品房成交均價最高的區為南山區，成交均價為21988元/平方米。甚至超過了中心區所在的福田區，這一價格走勢的確在朝著陳剛預想的價格曲線走。但是中央的調控在此時逐漸發揮出了威力。到了7月達到頂點后，樓市急劇地下滑。

　　據了解，海印長城現在的價格已經跌至在13000元/平方米以下，國際友鄰公寓也在11000元/平方米以下，陽光花園的價格也低于購買時的價格。這三套房子陳剛目前都是按揭。另外，在寶安區，陳剛還有兩套房子，一套全款，一套按揭。

　　據陳剛講，他現在是以租代供。

　　本報記者幫他算了一筆賬：海印長城首付54萬，加上手續費之類的，大概是72萬，貸款134萬吧，期限是十年，每月還款13300元；國際友鄰公寓首付30萬，加上手續費等，大概40萬，貸款68萬，每月還款6400元；陽光花園每月還款4500元，還有寶安的新岸線公寓每月按揭1600元左右。

　　海印長城出租給一個韓國人，租金4900元/月，國際友鄰公寓出租給一個加拿大人，租金4200元/月，新岸線出租給一個日本人，租金2600元/月。

　　算下來，陳剛每月還要墊進去2萬多。

　　“老實說，現在壓力蠻大的，身邊的炒房朋友也都有壓力，都在挺著。但是我們不會選擇斷供。”

　　賣家不降價，買家還在觀望

　　“只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子。”在陳剛看來，外界對這些炒房人選擇斷供的理解有些想當然。

　　“如果這輩子你還想發財，還想做事，那么你就必須跟銀行打交道，如果斷供，你的信譽就徹底毀掉了，所以沒有人會輕易選擇這條路。”

　　據記者的走訪調查，現在的狀況是：大多數人都還在繼續供，通過借錢、出租等方式。如果實在不想供了，那么就在中介掛牌賣，但是價格依然堅挺。

　　這也得到了中原地產深港研究中心總監張偉的證實，“情況的確是這樣，很多業主不愿意降價賣，他總跟房價最高的時候比，說虧了多少，這個心態是不好的。另外，根據我們掌握的情況，銀行的信貸也在逐漸放松，在實際操作中都能給到八成的貸款。救市力度也很大，這種情況下，業主就更不愿意降價了。”

　　“而作為買家，就現在的價格而言，不是買不起，而是他心里依然有房價下跌的預期。或是留著錢做其他用處。”

　　事實上，據陳剛講，出現斷供的情況，是因為很多人到內地的鄉下，拿一些房產證和身份證件過來，不留自己的真實姓名。這些人選擇斷供沒有后顧之憂。

　　張偉也證實，根據中原掌握的實際情況，斷供的情況并不多。

　　很顯然，外界對于深圳炒房客的現狀理解有一定的偏差，在外界看來要斷供的炒房群體，比預想的要安穩得多。

　　陳剛說：“長則兩三年，短則一兩年，就會熬過去。 現在的交通等配套設施在逐步完善，深圳的房價沒有不漲的理由。”

　　據張偉觀察，最近成交量逐漸有所上升，一星期能有500套，較之前的200套有所提高。

　　據國家發展改革委和國家統計局11日發布的調查數據,10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%,漲幅比9月低1.9個百分點；環比下降0.3%。但深圳、廣州房價繼續下跌,分居跌幅榜“冠、亞軍”。深、廣同比跌幅分別為15.0%、7.4%；環比跌幅分別為2.5%、1.8%。

　　張偉分析，價格接近底部，很多買房者此時已經考慮進入了。

　　來源：經濟觀察網

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