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報價2.268億 萬科南京整體拋售商鋪

http://www.sina.com.cn  2008年11月21日 03:02  第一財經日報

  郝倩

  2.268億,萬科旗下位于南京市新街口的商鋪開始通過南京市產權交易所掛牌整體出讓。該項目正是該公司去年3月份購入的“富春有限公司公開出讓股權包”的組成部分。此前,該項目于3個月之前便開始進入公開銷售程序,但是嘗試了多種銷售模式,依然沒有取得成效。

  最近幾個月,南京市房地產市場的不景氣,以及多起退鋪糾紛的出現,導致這一項目此前操作的“分層銷售”方式一直未能取得成功。

  萬科自收購之后一直都在進行商業及配套資產的出售,除采取與房地產代理公司合作對外進行商業銷售以外,整體股權轉讓也是銷售的一種方式,萬科集團認為“這是公司的正常經營行為”。

  拋售1萬平方米商鋪

  根據南京市產權交易中心網站所公布的信息:項目編號為“寧產交2008048號”的轉讓信息于日前發布,將于2008年12月31日掛牌終止。將被轉讓100%產權的南京恒邦房地產開發有限公司現有注冊資本200萬美元,其中萬科地產(香港)有限公司持有66.5%股權;英屬維爾津群島恒邦有限公司持有28.5%股權,深圳東方欣悅實業有限公司持有5%股權。

  《第一財經日報》記者了解到:萬科旗下恒邦股份擁有的資產主要為東方名苑裙樓商業,包括裙樓商業樓1至4層共10178.42平方米、5層經營性會所2800平方米以及地下1~2層及地面的車位。掛牌信息顯示:“南京東方名苑裙樓商業資產價值確定為股權轉讓總價2.268億元,包括股權轉讓價款及償還內部公司往來款!

  以2008年8月31日為基準日,南京恒邦房地產開發有限公司總資產83930339.17元,負債為176490213.64元,所有者權益-92559874.47元(最終以審計報告為準)。

  事實上,這一項目的其中兩層商業之前已經投向市場進行公開銷售,當時的銷售策略是整層銷售,但是銷售情況并不樂觀。本報了解到:今年7月28日,南京恒邦地產將其在新街口石鼓路和豐富路交匯處開發的這一項目定名為“純金十一鋪”,以產權式商鋪形式現房銷售,并從當日起接受咨詢認定。

  受限于南京市房產管理局之前停止辦理產權式商鋪的預售許可證,并禁止產權式商鋪的銷售的規定,最終這一項目只能以整體銷售的形式面市。在此轉讓信息公開之前,1~4層,總面積為1萬平方米的商鋪中,在售的是3、4層,面積分別為2800平方米、2600平方米,都是整層在售,至少也要半層出售,均價為13000~14000元/平方米。其中,1、2層面積分別為2200平方米、2800平方米,尚未正式銷售。

  “在今年7月初,這一項目已經開始招商,但是由于每層售價要達到2000萬以上,所以給銷售帶來麻煩,一直到8月份,還是沒有一個意向買家!敝槿耸繉Ρ緢笥浾叻Q。據稱:這一項目竣工多年,但是一直僅有零散的商家進入,其中包括銀行和以及健身中心。但是底層商鋪除了售樓處之外,長期穩定的租戶幾乎沒有,即使從目前的情況看來,共5層的裙樓商業只是2樓和5樓有兩家商鋪入駐其中。

  剝離商業物業

  本報了解到,2007年3月21日,萬科以10.05億元獲取杭州鋼鐵集團公司下屬之富春有限公司通過浙江產權交易所對外公開拍賣的股權包,因此獲得南京恒邦房地產開發有限公司66.5%的股權。從這一意義上來說,萬科集團是這一項目的控股股東。

  但是,根據萬科南京公司相關人士對本報的解釋:雖然此項目也在南京,但是與萬科南京公司并沒有直接的關系,所以萬科南京公司都沒有關注這一物業。根據他們了解到的消息:萬科南京公司從未試圖管理這一物業,萬科集團自收購之后一直都在進行商業及配套資產的出售,除采取與房地產代理公司合作對外進行商業銷售以外,整體股權轉讓也被他們看作可行的銷售方式。

  根據目前的掛牌信息,若是以2.268億元的總價出讓南京恒邦100%的產權,則這一總面積約合1萬平方米的商鋪加上2800平方米的會所,最終這一商鋪市場售價僅為不足1.8萬/平方米,與周邊高檔住宅售價接近。而之前該商鋪3、4層的叫價在1.3萬元/平方米,則大約和同區域住宅的銷售價格持平。但是,僅在公開上市銷售數月之后便掛牌整體轉讓,依然令業界猜想萬科集團希望快速回籠資金。

  本報通過南京房地產網上備案了解到:目前南京市現售商品房銷售中,當年累計的辦公樓的可售面積為22.58萬平方米,僅成交了2.3萬平方米;商業類可售面積則高達37.49萬平方米,成交面積則為4.14萬平方米。

  “目前的商鋪出售并非一個好時機。”業內人士對本報稱。記者了解到,近一階段與住宅“退房”糾紛一樣,南京同時出現多起退鋪事件,原因多為買鋪價格高、郊區配套管理沒有及時跟上等等。而一些商鋪提出年回報8%到10%,也未能引發投資者的興趣。

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