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地產市場全面下滑
姜洪橋
房地產業的危機似乎還在全面蔓延中。來自仲量聯行的報告預計，下個季度北京商鋪市場租金將下跌15%至20%。這恐怕是自2005年以來，商業地產第一次面臨如此巨大挑戰。
更值得關注的是，北京的情況并不是個案。在上海、廣州，除住宅銷售萎靡繼續向高端蔓延之外，因為全球金融危機向實體經濟的侵襲導致相關金融業和制造業客戶的需求萎縮，寫字樓和工業地產市場開始明顯走上下滑道路。
只有 “中國經濟能夠保持穩定增長以抵消不利的出口環境，房地產業也許有可能看見扭轉的希望”，仲量聯行北京研究部主管馬安平說。
寫字樓租金下跌
2004年以來，中國房地產雖曾歷經兩次宏觀調控，市場波蕩起伏，但受到影響的均是住宅業。甚至高檔豪華住宅反因宏觀調控更加稀缺。此間的波動從未向商鋪、寫字樓和工業地產延伸。但最近的數據顯示，最富代表性的北京中央商務區寫字樓租金已經開始下滑。
仲量聯行的數據顯示，第三季度，中央商務區寫字樓租金的跌幅為0.7%，平均而言整個北京寫字樓市場的租金較上季度微幅下降0.4%。這是2006年以來北京寫字樓市場首次出現的下降趨勢。馬安平對于此現狀的判斷是，“盡管寫字樓市場的下跌幅度很小，但確實表明市場供求的天平現已開始傾向于租戶。”
中央商務區是北京最為繁華的商務區，其間充斥著高檔辦公樓和商業，多以全球性跨國企業為主要客戶。由于它的特殊性，在2006年以來成為地產商競爭的焦點地段，大量新建項目已經開工或者列入投資計劃。這種熱火朝天的競爭現在看來反而成為了最不利因素。未來12-15個月預計將有另外240萬平方米的新增供應投入北京市場。而來自跨國公司的新客戶顯然已經對擴大租用高檔寫字樓漸漸失去信心。
第三季度北京寫字樓成交日漸減少的案例顯示，最先退出該市場的毫無疑問是自顧不暇的那些國際金融機構。第三季度成交的幾單大交易中，僅有一單來自于金融機構摩根士丹利。而在之前一年多的時間里，金融機構一直是北京寫字樓的最大買家。馬安平認為，金融行業將不再是寫字樓的最大用戶。其他企業用戶在租賃時也更加慎重，一些企業已經凍結了擴租和改租計劃。這對于空置率已經高達30%的中央商務區寫字樓市場來說將是沉重打擊。
當然，在眾多知名顧問公司中，仲量聯行的看法偏悲觀。來自香港的戴德梁行數據則顯示寫字樓價格指數仍在上漲，不過漲幅回落而已。但其分析師王晨亦承認，“情況確實在改變，最終結果要看人們對金融危機的預期”。
全面下滑
事實上，北京的情況并不是個案。世邦魏理仕最近的統計也指出，第三季度廣州寫字樓租金達到2.1%的環比降幅。廣州寫字樓市場蕭條緣于全球金融危機帶來的廣東制造企業困境。
虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認為，除住宅之外的房地產領域下滑在預期之中，他們較少受住宅的影響，而更多取決于宏觀經濟形勢。
此外，受生產制造行業影響最明顯的工業類地產在北京也首次下跌。第三季度其平均租金環比下跌3.2%。這一數據還是在受到物流業的拉升情況下出現的。因為奧運會的刺激因素，第三季度物流地產平均租金仍較上季度上漲10%。可以預期，下一個季度，排除掉奧運有利因素之后，跌幅恐怕會更加明顯。至于商鋪，相信伴隨第四季度消費指數公布，會出現同向波動。
“毫無疑問，全球性危機已經開始侵入實體經濟，北京的寫字樓、商鋪和工業地產都將面臨日漸降低的需求”，馬安平說。
目前，北京房地產整個行業萎縮形勢已經明顯。根據戴德梁行的統計，第三季度北京房地產開發投資總額下降了3.4%，施工面積下降3.7%。在三大項指標中只有竣工面積正向增長19%。而這唯一的正向增長指標在隨后帶來的只能是積壓的存貨和降價促銷的壓力。
來源：經濟觀察網