本報記者 胡婧薇

　　 10月20日，光大控股宣布，以85萬美元收購房地產(chǎn)投資管理公司亞雷投資(ALAM)51%股權(quán)，成立光大控股亞雷投資有限公司，正式開展中國房地產(chǎn)私募基金的產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。

　　 亞雷投資原本由雷曼兄弟旗下房地產(chǎn)基金LBREP與富有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的資產(chǎn)管理公司RQSI在2007年8月成立。有市場人士因此認(rèn)為，光大控股在雷曼破產(chǎn)后進行的這項收購著實撿了個大便宜，但同時也有人心存疑慮：當(dāng)私募基金紛紛放緩腳步等待國內(nèi)趨勢明朗之時，光大控股此舉是否明智。

　　 對于這些疑問，10月31日，光大產(chǎn)業(yè)投資控股董事總經(jīng)理楊平、光大亞雷行政總裁潘穎接受了本報記者專訪。

　　 撿雷曼便宜？

　　 《21世紀(jì)》：整個收購過程中，雷曼破產(chǎn)事件應(yīng)該是突發(fā)情況。在得知雷曼破產(chǎn)后，你們做了什么？

　　 光大亞雷：這是一次考驗。其實雙方合作備忘錄8月份已經(jīng)簽好，只要把備忘錄以合同和股東權(quán)益形式簽下來就行。知道雷曼母公司出問題后，我們第一時間摸清了亞雷的日常經(jīng)營、投資運作是否正常，同時也聘請幾家律師事務(wù)所了解其組織架構(gòu)和財務(wù)狀況。

　　 因為雷曼的不確定因素，我們只能一邊做盡職調(diào)查，一邊增加保護新股東的條款。后來發(fā)現(xiàn)亞雷的商業(yè)投資和日常經(jīng)營不受任何影響，對兩個股東也已做出安排，交易這才完成了。

　　 《21世紀(jì)》：光大控股以85萬美元收購亞雷投資51%股權(quán)，此后LBREP股權(quán)由50.1%削弱到24.5%，RQSI股權(quán)由49.9%削弱到24.5%。雖然出現(xiàn)雷曼事件，但收購價格在前后并沒有變化。你們怎么看這一價格？

　　 光大亞雷：對我們來講，收購價格一直不是問題，主要是團隊和平臺。光大方面有擴大產(chǎn)業(yè)和資產(chǎn)管理平臺的愿望，也有豐富的網(wǎng)絡(luò)和尋找項目來源的能力；LBREP有國內(nèi)投資欲望和很強的資本支持；RQSI在全球擁有很強的融資能力，并且與光大控股合作七年。這是一種優(yōu)勢互補。

　　 更關(guān)鍵的是亞雷的人才隊伍已全部到位，并且已經(jīng)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場有所投資。做投資管理行業(yè)，自己打造團隊需要很長過程。把現(xiàn)有團隊完整收購下來，我們就能獲得有經(jīng)驗的人才。

　　 而雷曼兄弟旗下的LBREP自1996年開始在全球運營，管理資產(chǎn)規(guī)模110億美元以上。雷曼破產(chǎn)對他們沒有影響，因為資金主要來自于私募。

　　 《21世紀(jì)》：光大亞雷未來的投資模式和投資分布是什么樣的？資金從哪里募集？

　　 光大亞雷：一方面，我們要找大公司、好公司，在全國或區(qū)域排名靠前的、在宏觀調(diào)整下生存發(fā)展能力較強的公司項目作投資；第二種模式是對整個公司的股權(quán)作投資；三是收購現(xiàn)有物業(yè)，包括不良資產(chǎn)。

　　 在投資分布上，我們則重點關(guān)注居住性、商業(yè)、寫字樓、零售、酒店甚至休閑度假項目，投資比例和大的房地產(chǎn)市場相匹配。

　　 現(xiàn)在，第一期資金募集已經(jīng)開始準(zhǔn)備，計劃明年上半年完成。資金主要來自歐洲、中東和亞洲。我們不覺得資本市場對所有產(chǎn)品都會一視同仁，都能募集到不錯的資金額度，關(guān)鍵還是看投資管理人的能力、以往業(yè)績、專業(yè)團隊和產(chǎn)品。

　　 地產(chǎn)投資價值逐漸顯現(xiàn)

　　 《21世紀(jì)》：剛剛談到你們很關(guān)注房地產(chǎn)市場，你們目前對這個市場有什么判斷？目前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境是否會影響投資決策？

　　 光大亞雷：我們的判斷很保守。房地產(chǎn)市場可能今后兩三年都會有困難，但長期來看肯定沒有問題。香港的IPO 市場也可能需要6-9個月才能逐漸恢復(fù)正常運作。

　　 目前，房地產(chǎn)公司面臨著選擇。為了上市，他們需要土地儲備，會有現(xiàn)金流問題。以前可以通過發(fā)債、預(yù)售和銀行貸款解決，但這三種融資途徑現(xiàn)在都有問題。所以私募股權(quán)投資就成為非常重要的融資渠道。

　　 《21世紀(jì)》：現(xiàn)在和公司談價格與之前相比有變化嗎？你們要求的回報率是多少？

　　 光大亞雷：我們看到，雖然市場仍在調(diào)整，但無論從項目層面還是公司層面，投資價值已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)。我并不是指整個房地產(chǎn)市場，而是特定的某個位置上，某個地產(chǎn)商的某個產(chǎn)品。以土地儲備為例，第三方評估會有很大折扣，有些折扣達到70%以上。這就說明房地產(chǎn)市場從價值上已經(jīng)開始調(diào)整。

　　 我們內(nèi)部要求回報率25%以上,這是所有項目最低的要求。