全球主要央行聯(lián)手降息，美國參眾兩院順利通過了新修訂的高達(dá)8500億美元的救市方案……盡管如此，此次美國金融海嘯對全球的經(jīng)濟(jì)沖擊和潛在威脅遠(yuǎn)未結(jié)束。那么，這會對中國樓市產(chǎn)生哪些重要影響呢？

　　中美樓市情況并不同

　　在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長袁志剛看來，與國內(nèi)股市等資本市場相比較而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場這些年的發(fā)展歷程更值得肯定。

　　袁志剛認(rèn)為，十多年來房改歷程比較清晰地界定了私有產(chǎn)權(quán)。對居民而言，通過個(gè)人住房貸款買房，解決了很多人的住房難問題。地方政府通過土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施。而過去十多年的股市則是起起伏伏，沒有保持長期穩(wěn)定的健康發(fā)展。雖然后期由于流動性過剩等眾多原因，房價(jià)出現(xiàn)了一定泡沫，但總體來說對于房地產(chǎn)市場發(fā)展應(yīng)給予肯定。不過，他也指出，由于很長一段時(shí)間居民投資渠道太少，房地產(chǎn)過早過快過多地承擔(dān)了金融投資功能，也助推了房價(jià)。

　　袁志剛指出，全球金融海嘯肇始于美國房地產(chǎn)泡沫破裂，但美國樓市與中國樓市不完全相同。美國房貸借款人首付要求低，還貸風(fēng)險(xiǎn)大；美國房貸再證券化和再融資程度高，加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。而中國從2005年開始對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐步提高首付和收緊信貸，加之金融衍生品較少，因此不能簡單類比。對國內(nèi)樓市而言，更重要的是梳理自住、投資和投機(jī)的比例。“只要國內(nèi)房價(jià)不下跌超過30%，就不太可能會出現(xiàn)大面積斷供情況。”

　　政策或?qū)⒗�好樓�?/p>

　　當(dāng)然，在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，全球金融海嘯必然會對目前低迷的國內(nèi)樓市產(chǎn)生巨大影響。袁志剛認(rèn)為，這種影響一是造成開發(fā)商資金緊張;二是加重民眾買房的觀望情緒;三是對政府監(jiān)管提出新的要求。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行進(jìn)一步降低利率和銀行存款準(zhǔn)備金率對目前持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場將是一個(gè)重要利好，將在一定程度上緩解樓市資金不足的問題。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，未來可能還會出臺專門針對房地產(chǎn)市場的利好政策。可能的救市措施還包括下調(diào)貸款首付比例、尤其是對于第二套房屋購買下調(diào)40%的定金比例；允許增加發(fā)債來為開發(fā)商提供資金、減少或者減免土地增值稅、允許房屋購買者從個(gè)人所得稅扣除貸款等。事實(shí)上，一些地方政府已經(jīng)著手援助地產(chǎn)市場，如四川降低了貸款首付比例，深圳也放寬了對開發(fā)商的貸款限制。

　　袁志剛分析，對樓市的宏觀調(diào)控需要考驗(yàn)政府的智慧，房價(jià)微漲或微跌是政府可以接受的。如前幾年控制中心城區(qū)土地供應(yīng)量，現(xiàn)在來看一定程度上起到了穩(wěn)定房價(jià)的作用。又比如政府可以通過舊區(qū)改造等措施提高房地產(chǎn)附加值，來穩(wěn)定房價(jià)。

　　熱錢回流可能性不大

　　那么，面對全球金融海嘯，一些從美國市場退出的熱錢會不會再度回流經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)定的中國，重新將國內(nèi)房地產(chǎn)市場推向高潮呢？對此，袁志剛表示，短期內(nèi)不用指望熱錢回流，“美國或者歐洲的熱錢現(xiàn)在忙著到處救火，各國資金流都比較緊張，暫時(shí)不太可能大量回流中國。”

　　在全球經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，中國經(jīng)濟(jì)雖然基本面健康，但熱錢進(jìn)入中國的總量會越來越低已是大勢所趨。袁志剛分析，其實(shí)在這次全球金融海嘯之前，熱錢在國內(nèi)的投資意向早就發(fā)生了悄然改變，從最早投向房地產(chǎn)，再到去年的股市，今年已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)到了企業(yè)間短期融資。“熱錢是逐利的。前期熱錢之所以熱衷樓市，主要是因?yàn)槠渲杏芯薮蟮睦麧櫋！痹�志剛認(rèn)為，目前樓市調(diào)整期間無利可圖，熱錢即便選擇待在銀行，也沒有理由和動力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這種情況短期內(nèi)根本不可逆轉(zhuǎn)。事實(shí)上，摩根士丹利計(jì)劃出售在上海的部分住宅項(xiàng)目，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓。

　　將來熱錢會不會再度大舉進(jìn)入，則要視國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況而定。袁志剛認(rèn)為，這主要包括對人民幣升值和國內(nèi)通貨膨脹的預(yù)期，只有覺得有巨大的獲利空間，熱錢才可能選擇回流抄底。

　　本報(bào)記者張曉鳴