文/時寒冰

　　最近，呼吁政府救樓市的聲音異常響亮。我對這種呼吁感到非常困惑。因為，中國樓市的現狀決定著，既不需要救，也不能救，同時，也救不了。

　　不需要救

　　何謂“救”？《漢語詞典》的解釋是：救助、解救（使脫離危險或困難）之意，《廣雅》中寫道：“救，助也。”

　　現在的樓市需要救命嗎？

　　中國房地產的現狀是，全國大部分城市（深圳、廣州除外）的房價仍在上漲，僅僅是漲幅趨緩了而已。

　　國家發改委、國家統計局的調查顯示：今年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%。其中，普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲8.3%和9.7%。新建住房銷售價格同比漲幅最大的城市為海口，漲幅為16.7%，其次是烏魯木齊15.8%、寧波13.3%、北京13.0%。從房價漲幅前四名的構成來看，既有一線城市，又有二線城市；既有沿海城市，又有中西部城市。這些數據具有相當的代表性。

　　既然房價是在上漲中，哪里有危險可言？

　　救市論者的唯一理由是，住房成交量在萎縮。這的確是事實。統計顯示，全國商品房銷售面積（累計）在持續下降，今年3月，下降1.40%，4月下降4.90%，5月下降7.20%，6月下降7.20%，7月下降10.80%。在任何一個行業，當商品銷量下降的時候，廠家和商家都會通過主動降價等手段，吸引消費者以擴大銷量。但在我國房地產市場，由于開發商等相關利益主體，長期享受著暴利帶來的滋潤，割舍不了高利潤情懷，除了萬科等房地產企業，真正降價售房的企業并不多見。只是有一些企業，把開盤價格定得很高，然后，再給出一個較大的折扣。這不叫降價，純屬忽悠。

　　最近的一份調查結果顯示，去年12月以來表示可能降價的開發商所占比例僅占8％，92％的開發商表示不會降價；而表示未來可能降價的開發商比例僅為9％，82％的開發商表示未來不會降價。這種“死了也不降價”的行為本身，就是與市場對抗的極端表示，既然開發商自己都不順應市場的變化采取降價行動，談何救樓市？

　　任何一個國家的房價，都不是只漲不跌的。這需要開發商等市場中的主體順勢而為，在房價處于下跌周期中的時候，采取主動降價等方式，加快房屋的銷售和資金的周轉，確保資金鏈，以便長期穩定地向前發展。

　　不能救

　　我們知道，早在2005年3月26日，國務院就發布了旨在調控房價的“國八條”，出臺政策的背景是，房價持續上漲到2005年時的時候，民眾已經不堪承受，以至于“民怨沸騰”（某人大代表語）。“國八條”及此后的“國六條”，都是中央為了促使房價理性回歸所推出的政策。但是，從2005年至今，全國幾乎所有城市的房價都在大幅上漲，有的甚至漲了一兩倍。目前，絕大部分城市的房價根本就沒有調整，僅僅是在成交量下降的情況下，就去拯救樓市，與中央的調控政策相左，容易斷裂政策的連續性，并有可能損及到公權力的公信力。

　　 實際上，就連不少開發商也反對救市。一位開發商在接受媒體采訪時明確表態：“如果此輪調控可以通過房價下降帶來短期陣痛性的效果，那應該是件好事。如果地方政府千方百計力挺開發商，掩藏樓市問題，比如泡沫，那么，房價會繼續上漲，泡沫會醞釀得更大。長期來看，對中國經濟是更嚴重的威脅。”應該說，這種認識是非常理性的。

　　從經濟安全的角度來看，樓市也不能救。伴隨著房價的持續上漲，在近十年中，或明或暗的外資及大量熱錢涌入中國樓市，獲取了豐厚的利潤。在樓市成交量萎縮的情況下，這些外來資金無法及時變現，而在次貸危機不斷擴散，美國等西方國家企業資金緊缺的情況下，這些已經獲利豐厚的資金急需從中國樓市撤離，以規避中國樓市即將到來的調整。政府救市恰好給急需撤離的熱錢一個絕佳的機會。越南的教訓告訴我們，一旦熱錢大量撤離，房地產市場將陷入自由落體的狀態，墜入可怕的深淵。

　　房價連續上漲，不斷惡化住房這一民生問題。如果在房價剛剛出現調整跡象時，政府就出臺措施救市，托住房價，就會導致中高收入者也被住房市場拋棄，從而，留下更大的住房難題給政府。

　　從行業洗牌的角度來看，房地產市場也不能救。房地產業的確需要調整了。當一個行業發展到建個房子都能賣大錢，是個人都能牟取暴利的時候，這個行業本身就已經出現了嚴重問題，或者說，已經走到了盡頭——大調整必定要到來。人為阻礙這種調整，只會使我國房地產市場錯過一次難得的調整機會，并導致房價中的泡沫越積越多，埋下更可怕的隱患。并且，人為阻礙這種調整，會使經濟的內在規律遭到破壞，導致難以想象的嚴重后果。

　　今年8月中旬，國資委主任李榮融在國資委召開的新聞發布會上透露，奧運會后國資委將再啟中央企業重組一事。房地產央企總數繼續維持不超過15家，相當一部分企業的房地產業務只是作為一個過渡，將會逐步退出。這意味著，管理層對房地產業的洗牌做好了充分的準備。

　　救不了

　　盡管許多官員和學者呼吁救樓市，但中央始終未予表態。然而，一些地方政府已經按捺不住，紛紛出臺措施，鼓勵人們購房。典型的，如長沙的購房補貼8萬元，西安的對購房者給予一定的補貼，等等。

　　地方政府的救市措施意在兩個方面：一是增加財政收入，累積自己的政績。在以GDP考核官員的情況下，GDP的增長對官員至關重要，而房地產業對地方GDP增長的貢獻舉足輕重。二是維護開發商等既得利益者的暴利，只有維護開發商的暴利，才能確保地價停留在高位，而高價賣地一直是地方財政的主要收入來源之一。更何況，這其中還有權錢交易等種種腐敗行為。

　　地方政府的救市措施，因為未經過地方人大批準而不具有合法性，同時，也有背離中央調整政策之嫌。實際上，在現狀之下，地方政府根本救不了市。

　　首先，地方政府的救市措施難以被民眾認可。以西安的財政補貼為例，房價一旦步入下跌軌道，根本不是10%、20%所能停止的（深圳市房價下跌的慘狀就是一個明顯的例子），那么，1.5%的財政補貼又算得了什么？民眾怎么可能，為了一點蠅頭小利就去買房？目前，全國絕大部分城市的房價，相當于股市6000點時的位置，泡沫很多，民眾對未來房價的走勢普遍悲觀，這種悲觀的認識必將影響到民眾的購房選擇。

　　其次，中國股市自2007年10月16日創下6124.04點（滬綜指）的歷史高位后，就持續下跌，截至9月12日，滬綜指創出2064.29點的本輪調整新低，股市整整下跌了66.3%，如此跌勢將數萬億市值化為烏有。由于參與股市的投資者以中等收入者為主，他們的大部分資金被套或者損失掉，中國房價就缺少了一個最重要的接盤力量。一旦房價步入調整，沒有中等收入者這一消費主體作為支撐，房價調整幅度將變得更大。

　　第三，我國的人口紅利對房價的支撐作用正在消失。計劃生育政策的影響已經使人口結構發生了明顯變化。2007年與1996年相比，全國小學數量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多！這意味著，未來對住房需求的下降趨勢將是長期的。

　　聯合國和世行都曾發布報告認為，一個家庭3~6年的收入購買一套房是合理的，一旦超過6年，就說明房價過高了。在我國上海、北京等一線城市的絕大部分居民，如果剔除日常開銷，40年甚至一輩子的收入，都不夠買一套住房。房價高得離譜的現狀本身就說明，它已經透支了未來十年以上的利潤空間和市場空間。這意味著，中國房地產市場的調整是不可避免的。在這種情況下，外在的力量很難真正阻止房價的下跌，誰也救不了泡沫重重的樓市。