文/葉 檀

　　萬科大面積降價并非市場壓力之下的被迫之舉，萬科主動降價的目的是，給競爭對手更大的壓力，逼迫對手降價，使房地產加快重新洗牌的速度。

　　萬科是住宅市場的風向標，一舉一動都牽動著房地產市場的眼球。萬科的掌管者愛好表演，從去年開始的拐點論，到今年的捐款、降價、退房、以及似假實真的萬科松山湖講話，讓房地產市場隨之起伏。看來，萬科是下決心不管房地產行業的小兄弟們了，利用難得的良機，趕緊做大，成為市場轉型期間的食人鯊。

　　市場混亂，“方顯英雄氣概”，這大概是萬科掌控者的真實想法。因此，不惜一切代價回籠資金——不惜破壞地產同業規則單獨降價，不惜出爾反爾聲明不降價后降價，不惜與老客戶撕破臉。8月初，王石曾表示“萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場”，萬科執行副總裁肖莉也宣稱“我們不會打價格戰”，20天不到，就發生了180度逆轉。

　　萬科的“敢于降價、勇于降價”，目的就在于成為整合者。雖然網上出現了一份數據有明顯破綻的松山湖講話，但精神與萬科掌門人王石如此契合，讓人疑竇叢生，這實在是一出周瑜打黃蓋的好戲。

　　眼看萬科的中秋降價促銷取得好成績，其他開發商躍躍欲試。據報道，恒大地產于“十?一”黃金周到來之前，率先展開了大幅降價促銷活動，13個樓盤同時開盤，力爭年內實現數十億資金回籠的目標。

　　萬科在英雄氣概下飄揚的是一面實用主義的旗幟，他們的計劃也算精密，但仍然面臨許多困難。第一，不得不面對老客戶的沖擊。第二，萬科是房地產行業的巨頭，對市場、政治嗅覺極佳，問題在于，目前經濟形勢瞬息萬變，全球經濟緊縮周期開始，萬科在降價的同時，不得不應對市場回暖的可能。第三，如果市場不回暖，持續下行兩年，萬科不可能獨善其身，除非擁有特殊的融資渠道。

　　最新的調查顯示，今年上半年全國房地產開發投資額增速為30.9%，高于去年大牛市的水平，這個數據容易讓人產生誤解，以為房地產業仍在大干快上。其實，這不過是去年房地產景氣的延續，開發商不得不繼續開發，以完成手頭項目。實際上，從購置土地、新建項目等都可以看出，房地產開發處于緊縮狀態，一兩年后，市場房地產供應會急速下降，與目前截然相反。

　　萬科對于與老業主之間利益的糾紛采取十分強硬的手段，聲稱對于沒有法律、合同依據的補償、退房要求，萬科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

　　萬科此舉確實虧欠老客戶。早在2007年，萬科就承諾自2007年6月13日起，上海萬科所有項目銷售現場都踐行“陽光宣言”，設定了“客戶冷靜期”，首創 “3天無理由退訂”。 實際上，此處“無理由退房”指的只是無理由退還定金，與其他稅費、銀行按揭等等全無關系。萬科拒絕退房于法有據，于情理不合。這樣的開發商，從信用上來說是有虧欠的，他們似乎并不尊重和保護客戶的利益，而只會尊重與保護自己的利益。

　　當然，給老業主彌補差價既不是法律強制要求，還會引起所有老業主的連鎖反應，就像房地產降價會引起業主的連鎖反應一樣，所有的業主提出補價要求，萬科將難以抵擋。但是，不同的開發商有不同的做法，根據已經公開的信息，從今年3月開始，在深圳、北京、武漢、東莞等城市，出現由于房價下調而給業主“回饋”的現象。

　　逼迫購房者對萬科沒好處，萬科大鳴大放公開降價是給競爭對手更大的壓力，逼迫對手降價，使房地產加快重新洗牌的速度。

　　萬科在公開宣布降價以前，已經通過會員優惠、一次性折扣等名目向市場做出眾多折讓，達到了降價的目的。如今，大規模地高調公開降價，不過是昭告市場：萬科，才是本輪房地產大戰中的領頭羊，是最能得風氣之先的企業。

　　葉檀 資深財經評論員