文/馬紅漫

　　資質差、市場競爭力弱的房產開發商瀕臨淘汰，而具有市場競爭力的開發商則能夠脫穎而出。這樣的優勝劣汰提升了整個行業的活力，從長期看其實是降低了產業發展的風險。

　　國家統計局日前發布的經濟述評稱，無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，目前都不支持房價持續高漲，“房地產的暴利時代已經終結，在長達十年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸。”

　　國家統計局對于房價走勢的論述可謂擲地有聲，同時也使得有關房價問題的爭論達到極致。與統計局觀點不同的是，在之前的言論層面上，房地產市場的救市呼吁才是市場的主要論調。從深圳房地產千億斷供傳聞，到各地的土地流拍、開發商面臨倒閉，乃至對于相關地產金融風險的分析，無不在放大著房地產市場波動的風險，甚至直接將房地產市場的波動引向金融風險與經濟衰退等重大問題上。

　　房地產市場價格的些許波動即引發了業界的巨大不安，這與之前房價持續暴漲時，公眾利益受到侵害卻長期無法得到彌補，形成強烈反差。據此來看，房地產市場暴利時代的終結其實是太晚了。而從房價下跌的市場風險看，不僅不會影響金融市場的穩定，反而有助于行業長期健康發展。

　　美國救市中國就得救，是謬誤

　　救市論者引用美國政府針對次貸危機的一系列干預措施，據此認為國內調控部門也應該對房地產市場施以援手。這一邏輯推理存在明顯謬誤。美國次貸危機從表面看是房地產市場衰退使然，但美國政府的救市舉措卻絕非單單為了挽救房地產市場衰退，其根本意圖是避免房地產市場風險放大到金融市場當中。此次危機之所以被命名為“次貸危機”，正是由于次貸等金融產品的作用，實現了房地產市場風險向金融市場風險的放大。所以，維護金融市場穩定，才是美國政府直接干預的根本原因。

　　反觀國內，盡管目前部分地區的房地產價格出現了波動，但是由此而蔓延到金融市場，乃至威脅整體金融市場穩定的風險卻并不明顯。其一，房地產貸款規模在全部貸款總量中所占比重并不大。統計數字顯示，銀行房貸（包括個人貸款和開發貸款）只占銀行貸款總量的不到20%。因此，即便房地產市場出現一定的壞賬，也并不意味著銀行風險隨之急劇放大；其二，國內房地產市場與資本市場間并未形成明顯的紐帶關系。在美國，大量的次級貸款和資產證券化項目，把房地產市場和資本市場走勢聯系起來，房地產市場的衰退直接引發了證券指數的暴跌。而在國內，類似的金融環境尚未成形，也就隔斷了房地產市場向資本市場的風險轉移。

　　用房價收入比衡量房價

　　面對關于房價問題的諸多聲音，需要明確判斷的是，目前中國房地產市場價格究竟是高還是低。對于這一問題，理應從自住和投資兩個角度來分別判斷。對于前者，從國際慣例來看，衡量房價是否合理的最重要標準，就是房價收入比。而以此為標準，即便是在本輪房價下跌最為明顯的深圳，其房價依然處于較高狀態。數據顯示，5月份該市一手房交易均價為11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不過每年2萬元多一點。按照三口之家、購買90平方米住宅計算，房價收入比仍然在15倍以上，遠高于國際公認的3～6倍的水平，房地產市場自主需求的泡沫清晰無疑。而對于投資需求，不能等同于投機市場需求。長期房產投資的市場泡沫衡量，目前常用的衡量方法是房屋出租回報率。與樓價不斷飆升形成鮮明對比的是，各地的房屋出租價格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報率僅有4%，這一投資回報水平甚至遠不及同期的通貨膨脹率。

　　房價收入比這些看似簡單的衡量工具，往往也是最有效的，它能夠讓我們準確地判別房地產“救市”論究竟是否正確。近期有很多呼吁房地產救市的言論，都引用了美國針對次貸危機的救市舉措，甚至以近期美國國會通過援助法案等為例證，呼吁國內也采取相應的“救市”政策。其實，這樣的對比根本站不住腳，完全忽略了兩國房地產市場的巨大差異。事實上，在1975～2005年長達三十年時間內，美國平均的房價收入比始終在4倍左右。即便是在2005、2006年的美國房地產市場“泡沫”期，美國的房價收入比也沒有超過5倍，這一比例甚至不足國內房價水平的一半。但即便如此，美國房地產市場還是陷入到了衰退之中，并且最終引爆了次貸危機。

　　全行業暴利局面

　　不可能持續存在

　　不僅如此，房地產市場的適度波動，反而有助于整個行業的持續健康發展。始于1998年住房改革的房產牛市行情，持續至今已經達十年之久。業內近6000家房地產開發商享受著長達十年的暴利，也習慣了市場的只漲不跌。這種狀況的長期持續，最終使得市場優勝劣汰機能幾近喪失。自去年10月以來，房地產市場逐步進入到供求平衡觀望期，一些資質差、市場競爭力弱的房地產開發商瀕臨淘汰，而一些具有市場競爭力的開發商則能夠脫穎而出。這樣的優勝劣汰提升了整個行業的活力，從長期看其實是降低了產業發展的風險。

　　在有房不愁賣的時代，房地產開發商只需習慣性順勢漲價即可。當開發商在為各種關系買房的“條子”發愁，在為如何阻攔瘋狂的購房者而焦慮時，顯然，這樣的房地產市場已經把基本市場競爭屬性擯棄。正如古語所言，“由簡入奢易，由奢入簡難”。享受慣了榮華富貴，遠離競爭壓力的房地產市場，并不利于行業的持續健康發展。

　　值得注意的是，本輪房地產市場價格變局，正是在業內龍頭企業的推動下開始的。深圳萬科作為房地產行業的領軍者，是國內房地產行業大張旗鼓打響降價第一槍的企業。萬科在上海等一線城市的樓盤率先宣布降價，并且承認房地產市場的黃金時期已經結束，這些舉動直接影響了房地產市場的定價估值體系。與萬科相對應的，同樣在酒店公寓等細分市場占據優勢品牌地位的SOHO中國，卻逆勢宣布將上調房價，試圖用漲價來打破市場的低迷。

　　這些房產行業領軍性人物的舉動，一舉打破了之前行業競爭相對淡盡的格局，意味著市場規律開始重新回歸。后發的房地產業內企業，必須要盡快選擇自己的價格定位，做出明確而完整的市場策略規劃，并且付諸于實施，否則就將被市場競爭淘汰。

　　產業發展的長期規律表明，全行業暴利局面不可能持續存在。據此來看，價格已經持續上漲十年之久的房地產行業，已經透支了享受暴利的快樂。事實上，市場規律的作用只會是暫時隱退，但絕不會消失，最終由市場規律發揮作用是必然。對于業內企業來說，盡快做出方向性選擇和風險規避措施，才是應對市場規律的首要任務，畢竟數千家房產開發商并存的局面是不可能長期存在的，行業的競爭優化是必然的結果。

　　我們或許應該為地產泡沫破裂后行業獲得長期新生而慶幸。因為只有經歷過大浪淘沙的房產市場，才可能真正讓公眾實現“居者有其屋”的理想。從這個意義上講，只有經歷了房價理性調整，房地產行業才能迎來真正的健康發展時代。

　　馬洪漫 上海第一財經頻道主持人 經濟學博士