十余地方政府齊救市難挽市場低迷走勢

http://www.sina.com.cn 2008年09月26日 01:23 第一財經日報

　　翟宇

　　編者按

　　最近，中國房地產協會副會長朱中一透露，中房協日前給國務院上書了一份關于房地產政策調整的建議，得到國務院有關領導的重視。該消息一出，一石激起千層浪，“救市”爭論再起。

　　中房協的這份建議中，包括允許地方政府自行救市、降低房地產交易有關稅率、鼓勵改善性住房需求等。其中，“允許地方政府自行救市”頗引人注目。實際上，地方政府早已開始自行救市，據不完全統計，迄今為止，至少有13個二、三線城市出臺了刺激當地房地產市場發展的政策。但是，救市舉措提振樓市的效果并不明顯，觀望依舊，成交量萎縮依舊。

　　可見，在購房者預期房價仍有下跌空間時，種種救市政策無助于樓市回歸理性。或許只有價格降到位或國家針對房地產的政策有重大松動時，樓市才會回暖。

　　時隔兩個多月后，業界關于救市的呼聲再次高漲。與7月份不同的是，此次呼吁是在諸多二、三線城市相繼出臺救市舉措及央行“雙率”齊降之后。

　　根據不完全統計，迄今為止，至少有13個二、三線城市出臺了刺激當地房地產市場發展的政策。其中，河南省關于降低公積金貸款首付比例及減免房地產交易契稅的政策，則是面向全省范圍的。

　　然而，各種救市舉措提振當地樓市的效果并不明顯，大多數城市成交量不僅沒有出現反彈，而且進一步萎縮，濃重的觀望氣氛依然籠罩在這些城市的上空。

　　地方救市未果

　　易居中國研究中心最近發布的《“百城千企”房地產走勢的調研分析報告》（下稱《報告》）結果顯示，有53.5%的受訪者認為三季度房地產市場成交量將進一步萎縮，有42.8%的受訪者認為三季度房地產市場將延續二季度走勢，僅有3.7%的受訪者認為三季度房地產市場可能會出現繁榮景象。

　　據悉，上述報告主要在全國30多個重點城市展開，調查對象為房地產企業高管和業內專家。如果將易居中國調研的30個城市與已經出臺救市舉措的城市進行一一對照，可以發現，在調研結果中，西安、成都、重慶、廈門及沈陽等城市三季度房地產走勢仍很低迷。

　　早在7月份，全國工商聯房地產商會會長聶梅生及中國房地產業協會副會長朱中一就曾經在其提交的救市建議中提出，將調控的權力下放至地方政府，由各地因地制宜，分別決策。

　　之后不久，各地就開始陸續出臺相關的救市舉措，除了下調公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺了減免稅費或者直接給予財政補貼等政策，少數城市則以購房入戶作為吸引。

　　其中，福州市更是在針對購房者出臺了相關松動的政策外，為了提高土地出讓的成功率，還針對土地市場出臺了一些“特殊政策”，包括土地的意向受讓者可對土地的出讓底價進行議價等明顯向開發商“示好”的政策。

　　但是，從目前來看，種種救市政策對樓市成交及價格的刺激非常有限。中國指數研究院對福州房地產市場的監測數據顯示，上周福州的商品房和商品住宅成交面積在前一周的基礎上環比分別下降36.46%和37.3%。此外，福州市為避免土地流拍出臺了相關政策之后的第一場土地拍賣會，推出的7幅土地悉數流拍，成為市場對其“救市”政策的最直接回應。

　　而在購房可獲財政補貼的西安市，9月份前10天的市場情況也未見明顯回暖，除城南及城北的住宅均價較8月最后一周有微幅上漲外，其余區域的價格均出現小幅下降。

　　高力國際研究與咨詢部董事李慶賢向《第一財經日報》表示，過去兩年二、三線城市在房地產方面投入巨大，導致市場出現過快增長，未來兩年內，這部分供應將逐漸推向市場，因此在這些城市房地產市場將出現供過于求的狀況。這或許是二、三線城市在市場低迷持續的情況下急于出臺救市舉措的原因之一。

　　光大證券在最新研究報告中則表示，出于地方財政收入及穩定市場和金融安全的考慮，多個城市出臺了托市政策。“但我們認為，這些政策對激發需求的作用遠不如開發商降價來得直接。因此，在購房者預期房價仍有下降空間的情況下，這些政策很難發揮預想的效果。”

　　需求層面逆轉

　　事實上，改變樓市低迷現狀僅僅依靠各地的這些微調政策，難以扭轉。高力國際最新的分析報告認為，雖然央行降低利率有助于提高居民的房屋購買能力，但由于對未來房產市場調整的普遍預期，下降0.27個百分點的貸款利率似乎無法重燃消費者購買的熱情。短期內，國際金融市場的動蕩以及中國經濟增速的放緩將繼續影響住宅及商用物業市場需求。因此，目前房產市場的風險已更多地來自于需求層面。

　　李慶賢則表示，央行“雙率”齊降有助于流動性，因此對供應有一定幫助。但由于對經濟預期及財富縮水效應的影響，在供應放松的情況下，樓市能否回暖的焦點就集中于需求如何，而需求正是代表了市場對樓市未來走向的預期。但他坦言，現在看不到需求層面的積極回應，全球金融市場的動蕩已影響市場的預期，導致需求產生了明顯變化。

　　需求層面發生逆轉，這是自1998年后中國房地產市場這一輪長達將近10年上漲周期中首次出現。即便在2005年下半年上海乃至長三角區域受宏觀調控影響而出現市場調整時，也從未出現過需求逆轉的情況。

　　事實上，需求旺盛一直是過去數年房地產業內人士堅持房價將持續上漲的最堅實理由。

　　國家統計局和發改委日前發布的統計數據顯示，8月全國70個城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，環比下降0.1%。環比價格首次出現下跌，意味著房價下跌已成為全國整體性的問題，而不再是某個城市或某個區域的局部性問題。

　　也許是基于上述嚴峻形勢，華遠集團總裁任志強再度發表博文，力證政府救市的必要性：“9月15日，央行出臺了“雙降”的措施，試圖給市場增加一點信心。9月18日，又出臺了三項措施來挽救股市，但當一輛100公斤的馬車在快速下滑時，僅僅用30公斤的微弱力量就想拉住這輛下滑的馬車是根本不可能的。即使用同樣100公斤的力量也是難以發揮作用的，大約至少要用150公斤的力量才有可能阻止住下滑的趨勢，而要讓馬車從下滑逆轉為上升則可能需要更大的力量，出臺更多的措施。”

　　李慶賢認為，目前國內房地產市場的低迷并不僅僅是房地產內部的周期性調整，還受到外部經濟環境的影響，因此房地產何時結束調整更多地取決于外部因素。他同時強調，雖然央行出臺“雙率”齊降的松動政策，但是市場不應期待政府會有較大力度的救市舉措，未來政策調整仍會以降息及調整準備金率這樣的微調措施為主。

　　地方政府救市措施一覽

　　資料來源：地產中國網

　　城市措施

　　西安針對購房者:1.給予房款補貼2.住房公積金放寬3.經適房購買條件降低;

　　針對開發商:1.調節稅務征繳節奏2.減免城建費用3.土地政策加大扶持力度4.金融信貸放寬5.項目規劃審批可分期

　　蕪湖針對購房者:1.調整公積金貸款首付比例和最高限額2.交易契稅補貼;

　　針對開發商:1.調整供地節奏2.調整稅務收費節奏3.土地競買保證金下調

　　蘇州針對購房者:1恢復第二套房公積金貸款2.一、二手房首付下調至20%、30%

　　長沙針對購房者:1.保障性住房分配貨幣化2.二手房交易綜合稅下調、補貼3.降低公積金貸款首付比例延長貸款期限;

　　針對開發商:降低開發過程規費

　　成都針對購房者:1.降低公積金貸款首付比例提高貸款最高限額延長貸款期限擴大公積金貸款范圍2.購房實施財政補貼;