□本報記者 林喆

　　

　　從珠三角的深圳、廣州，到中部的武漢、長沙，再到如今烽煙四起的長三角主要城市上海、杭州、南京，房價“迫降”潮正呈現(xiàn)北上蔓延之勢。那么，奧運光環(huán)消退后，房價一直堅挺的北京樓市是否也會步降價的“后塵”，冰封的成交量能否在傳統(tǒng)的“金九銀十”中回暖，而被萬科公開澄清為“杜撰”的所謂“松山湖會議紀要”在北京地產(chǎn)圈內(nèi)又激起了多大的波瀾？

　　對此，接受采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認為，北京樓市不會上演“跳水比賽”，但開發(fā)商的價格“暗戰(zhàn)”已風生水起，房價結(jié)構(gòu)化調(diào)整趨勢也已明朗，非核心區(qū)域的普通住宅價格將逐步松動。由于買賣雙方均陷入深度觀望情緒之中，預計在目前的價格水平之上，“金九銀十”的銷售量將難見起色。他們同時指出，在業(yè)績目標和資金壓力的影響下，主流開發(fā)商很可能對相當一部分產(chǎn)品實施降價促銷，以加快現(xiàn)金回籠。而房價的適度下跌是一種理性回歸，既有利于釋放真實需求，打破銷售僵局，也有利于維護房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

　　房價暗降風生水起

　　從今年年初開始，北京就有許多樓盤不同程度地開展促銷活動，買房送車、送旅游、送物業(yè)費等等優(yōu)惠措施不一而足。進入上半年，以“尾房”、“清盤”名義推出的特價房頻頻出現(xiàn)，折扣的幅度也越來越大，據(jù)記者了解，最低折扣已突破7折。市場人士指出，從表面上看，目前北京新盤的銷售均價還沒有下跌，但不少樓盤借各種名義實施的“暗降”活動已愈演愈烈。

　　中秋前夕，遠洋地產(chǎn)旗下位于西五環(huán)內(nèi)的樓盤遠洋山水，便以“中秋七重大禮”的廣告口號推出100套特價房，最低7折出售。記者在售樓處了解到，本次推出的特價房屬于遠洋山水中品質(zhì)最好的遠景閣，主力戶型為140至150平方米的三居室，銷售上采用抽獎打折的方式。售樓人員告訴記者，9月20日，遠洋山水還將推出80套遠景閣的特價房，最低折扣為8折。

　　而位于同一區(qū)域的樓盤新興年代，也于近日推出一批8折特價房，起價為13500元/平方米，每平方米直降3500元。據(jù)不完全統(tǒng)計，以迎中秋的名義，京城打折促銷項目多達三十余個。

　　北京房地產(chǎn)研究機構(gòu)亞豪咨詢副總經(jīng)理王英男介紹，目前北京的打折樓盤主要有三種類型。第一種是尾房降價，比如東五環(huán)外的天際-萬象高爾夫花園項目，將其大戶型尾房重新包裝，以萬象-巴德公寓的案名推出，價格由此前的13000元直落至8960元。第二種是一次性付款給予超低折扣。而第三種則是純新盤低價入市。比如位于西三環(huán)的保利-百合花園和位于南二環(huán)的中信城，直接以低于周邊項目2000-3000元/平方米的均價開盤。

　　最近一段時間，北京特價房頻頻推出，業(yè)內(nèi)人士認為這是房地產(chǎn)商推升樓市人氣的主要手段。北京一位開發(fā)商對記者坦言，今年以來，銷售量持續(xù)萎縮，已經(jīng)給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的業(yè)績壓力，不少房企會通過“金九銀十”的機會，選擇各種方式調(diào)整價格，加快銷售以回籠資金。

　　不久前，一份名為《萬科松山湖會議紀要》的文件“風靡”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)。其中顯示，萬科在北京的樓盤將于近期統(tǒng)一降價。雖然該文件事后被萬科澄清為“杜撰”，但一位不愿透露姓名的北京房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴記者，其中的大部分策略他都認可，實際上，北京很多房企已經(jīng)開始這么做，出貨回款、積累資金、降低風險。他認為，適當降價利于市場長遠發(fā)展。

　　國泰君安最近一期行業(yè)報告顯示，近兩周，北京一手商品房和住宅成交持續(xù)低迷，但可售住宅房源自4月以來一直保持增長狀態(tài)，市場消化壓力明顯增加。外城區(qū)和近郊區(qū)實際成交均價下跌情況較為明顯。

　　“金九銀十”風光難現(xiàn)

　　今年以來，北京樓市交易持續(xù)萎縮，眾多開發(fā)商都把銷售和業(yè)績提升的希望寄托在奧運會后的“金九銀十”。然而，到了９月份，京城樓市依然不景氣。21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇告訴記者，目前完全看不出銷售提振的跡象。

　　據(jù)亞豪咨詢的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月上旬，京城成交期房住宅僅為1518套，成交面積為143326平方米，成交現(xiàn)房住宅僅為357套，成交為51991平米。同比去年9月上旬，期房住宅成交套數(shù)下降55%，成交面積下降67.4%，現(xiàn)房住宅成交套數(shù)也下降53.2%，成交面積下降59.4%。

　　亞豪咨詢王英男指出，無論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運會前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢。而從９月上旬交易現(xiàn)狀來看，北京樓市在未來一段時間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，開發(fā)商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來看，他們采取的各種折扣優(yōu)惠促銷活動依然是試探性質(zhì)的，而這種“小恩小惠”顯然不可能撬動京城房地產(chǎn)市場“冰封”的銷售量。

　　“項目的后續(xù)價格要作調(diào)整。但是調(diào)整幅度大小還要等到9月份看看市場情況再定。除非市場繼續(xù)惡化，周邊項目都紛紛降價，公司才可能考慮明確降價，否則還是以折扣為主。”一位正在東部開發(fā)住宅項目的開發(fā)商坦言。

　　但對于購房人而言，雖然有不少樓盤正在打折促銷，但表示選擇繼續(xù)觀望的還是占多數(shù)。在事業(yè)單位上班的朱先生告訴記者，現(xiàn)在即使在西五環(huán)附近購房，月供也要占到自己收入的一半以上。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，9月和10月是樓市銷售最重要的時間段。對開發(fā)商而言，其間的業(yè)績基本上決定了當年的成敗，而結(jié)果如何還看開發(fā)商如何“出招”。

　　土地市場繼續(xù)“降溫”

　　“面包”賣得不好，買“面粉”的人自然也會減少。由于商品房成交低迷，北京土地“招、拍、掛”市場也持續(xù)降溫。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年8月份，北京土地成交共計9宗，成交面積82萬平米，規(guī)劃建筑面積達90.9萬平米。其中住宅及含住宅項目用地2宗，成交面積共計26.8萬平米，規(guī)劃建筑面積達到35.2萬平米。

　　與去年同期相比，今年8月土地交易量大幅下降，尤其是住宅項目用地下降更是相當明顯。數(shù)據(jù)顯示，住宅項目用地成交宗數(shù)下降71.4%，成交面積同比下降70%，規(guī)劃建筑面積下降77.4%。三項指標降幅都非常大。

　　市場人士指出，由于受到資金緊缺和預期改變的影響，開發(fā)商在北京拿地的意愿和能力受到了很大的抑制。所以造成了京城土地市場住宅項目用地“遇冷”的局面。

　　與今年年初北京市公布的土地供應計劃相比較，今年前8個月的土地供應量與供應計劃相差甚遠，其中，住宅項目用地成交量僅完成了供應計劃的35.5%。從目前樓市的現(xiàn)狀看，未來幾個月住宅項目用地的成交情況也不容樂觀，業(yè)內(nèi)預計，年底前北京將很難實現(xiàn)全年的供應計劃。

　　而從8月份的土地供應區(qū)域分布來看，土地供應的區(qū)域多為遠郊區(qū)域，市區(qū)僅朝陽區(qū)供應了一宗體量為10萬平米的住宅項目用地。其余均為郊區(qū)項目，且多為工業(yè)項目用地。

　　不過，來自北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，二季度74%未完成入市計劃的地塊被順延到三季度出讓。同時，今年上半年北京市成交樓面地價均價比去年同期下降7%，出現(xiàn)2005年以來樓面地價的首次下跌。

　　一方面是供應放量，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)持續(xù)回落，專家認為，北京地價下跌壓力正在增大。